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2024 年天津二中院審結(jié)法拍房欠費(fèi)糾紛。市民王某以 168 萬(wàn)元司法拍得住宅，入住半個(gè)月后，物業(yè)催收前房主 3 年欠費(fèi)，物業(yè)費(fèi)本金 9.1 萬(wàn)元、滯納金 43 萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì) 52.1 萬(wàn)元；稅務(wù)部門同步告知，房屋欠繳歷年土地增值稅、契稅及罰金 86 萬(wàn)元，兩類遺留債務(wù)總額近 140 萬(wàn)元。

王某認(rèn)為所有欠款均為原房主個(gè)人債務(wù)，自己僅受讓房屋產(chǎn)權(quán)，拒絕全額支付。

物業(yè)與稅務(wù)部門共同起訴王某，主張拍賣公告寫明全部欠費(fèi)由買受人承擔(dān)。

法院分兩類債務(wù)作出判決：歷史欠稅、罰金屬于原房主法定納稅義務(wù)，公告無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)嫁，86 萬(wàn)元全部由原房主自行清償；物業(yè)費(fèi)僅判令王某支付本金 9.1 萬(wàn)元，43 萬(wàn)元高額滯納金全部駁回，同時(shí)明確王某墊付本金后，可另行起訴原房主全額追償。

近兩年法拍房成交量持續(xù)走高，不少購(gòu)房者低價(jià)撿漏，卻忽略原房主遺留物業(yè)費(fèi)、水電供暖欠費(fèi)、歷年欠稅、民間借貸等隱形債務(wù)，動(dòng)輒背負(fù)數(shù)十萬(wàn)乃至百萬(wàn)欠款。

各地法院裁判尺度不一，拍賣公告籠統(tǒng)免責(zé)條款效力存在巨大爭(zhēng)議，大量買受人維權(quán)無(wú)門。本文結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》與同類生效判例，清晰劃分債務(wù)承擔(dān)邊界，教購(gòu)房者事前全面核查、事后依法抗辯，免除不屬于自身的遺留負(fù)債。

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分清兩類債務(wù)：

哪些該你付，哪些完全不用承擔(dān)

結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條，債務(wù)分為拍賣新生交易稅費(fèi)與原房主歷史遺留債務(wù)，承擔(dān)主體完全不同中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)。

過(guò)戶產(chǎn)生的交易費(fèi)（契稅、增值稅、印花稅）

屬于本次房屋流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用，按法律規(guī)定買賣雙方各自承擔(dān)；

若拍賣公告明確約定由買受人承擔(dān)，該約定具備約束力，需要按公告履行。

原房主歷史遺留債務(wù)（可主張免責(zé)核心）

一是物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)陳欠：

基于原房主與物業(yè)、供水供電公司的服務(wù)合同，合同相對(duì)人是前房主，屬于原房主個(gè)人債務(wù)，并非房屋產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)；

二是歷年欠稅、土地使用稅、稅務(wù)罰金：

欠稅發(fā)生在拍賣前，納稅義務(wù)人為原產(chǎn)權(quán)人，法院無(wú)權(quán)通過(guò)拍賣公告轉(zhuǎn)移歷史納稅義務(wù)；

三是原房主民間借貸、抵押欠款、個(gè)人擔(dān)保債務(wù)：

房屋拍賣款項(xiàng)優(yōu)先用于清償?shù)盅骸?zhí)行債務(wù)，剩余款項(xiàng)退還被執(zhí)行人，未還清的差額，由債權(quán)人繼續(xù)向原房主追償，與買受人無(wú)關(guān)。

實(shí)務(wù)關(guān)鍵區(qū)分：只有抵押權(quán)、居住權(quán)、長(zhǎng)期租賃屬于房屋權(quán)利負(fù)擔(dān)；物業(yè)費(fèi)、歷史欠稅屬于原房主合同之債，不能強(qiáng)制轉(zhuǎn)嫁給競(jìng)買人。

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拍賣公告 “欠費(fèi)由買受人承擔(dān)” 條款

并非全部有效

很多法院拍賣公告統(tǒng)一標(biāo)注 “水、電、物業(yè)欠費(fèi)由買受人自行承擔(dān)”，但該條款存在效力邊界，滿足以下條件即可抗辯免責(zé)：

公告未清晰列明欠費(fèi)金額、欠費(fèi)年限、滯納金標(biāo)準(zhǔn)，僅籠統(tǒng)概括全部欠費(fèi)，屬于未盡瑕疵披露義務(wù)，高額滯納金、罰金部分約定無(wú)效（天津二中院判例明確支持）；

條款擴(kuò)大責(zé)任范圍，將稅務(wù)罰金、多年欠稅一并劃歸買受人，違背稅收法定原則，稅務(wù)類歷史欠款約定直接無(wú)效；

競(jìng)拍前買受人已書面向執(zhí)行法院、物業(yè)、稅務(wù)窗口核實(shí)，相關(guān)單位隱瞞欠費(fèi)金額，未如實(shí)告知，買受人可主張撤銷該責(zé)任條款；

條款實(shí)質(zhì)構(gòu)成 “債務(wù)加入”，加重競(jìng)買人不合理負(fù)擔(dān)，顯失公平，庭審中可請(qǐng)求法院調(diào)低或免除超額部分。

同時(shí)法律賦予追償權(quán)：即便法院判決買受人墊付物業(yè)費(fèi)，墊付完成后，可憑判決書、繳費(fèi)票據(jù)另行起訴原房主，全額追回墊付資金。

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競(jìng)拍前 4 步全面核查

從源頭避開百萬(wàn)隱形債務(wù)

糾紛最好的解決方式是事前規(guī)避，正式出價(jià)前完成全套核查，杜絕事后追責(zé)麻煩：

調(diào)取完整拍賣檔案，逐字閱讀瑕疵告知

保存拍賣公告、標(biāo)的物調(diào)查表、執(zhí)行裁定書截圖，重點(diǎn)標(biāo)注欠費(fèi)相關(guān)表述，截圖留存作為后續(xù)抗辯證據(jù)；

主動(dòng)聯(lián)系執(zhí)行法官，書面詢問(wèn)房屋是否存在大額物業(yè)、稅務(wù)欠款，要求書面答復(fù)。

線下窗口實(shí)地核實(shí)欠費(fèi)明細(xì)

攜帶法院出具的競(jìng)拍證明，前往小區(qū)物業(yè)打印歷年欠費(fèi)臺(tái)賬、稅務(wù)大廳查詢欠稅記錄，拍照、打印蓋章留存，明確欠費(fèi)金額、產(chǎn)生時(shí)段、義務(wù)主體。

核查房屋權(quán)利負(fù)擔(dān)，區(qū)分抵押與私人債務(wù)

到不動(dòng)產(chǎn)登記中心打印不動(dòng)產(chǎn)登記簿，僅登記的抵押權(quán)、查封債權(quán)會(huì)在拍賣款內(nèi)優(yōu)先清償；

無(wú)登記的民間借貸、私下?lián)＃粫?huì)牽連買受人。

書面向法院提出瑕疵披露異議

若核查發(fā)現(xiàn)存在大額未披露欠費(fèi)，書面提交異議，要求法院補(bǔ)充公示欠費(fèi)金額，不補(bǔ)充公示可放棄競(jìng)拍，全額退還保證金。

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已拍下背負(fù)隱形債務(wù)

4 步維權(quán)抗辯實(shí)現(xiàn)免責(zé)

第一步：區(qū)分訴求主體，拒絕直接墊付

物業(yè)催收僅可協(xié)商墊付本金，拒絕支付滯納金、違約金；稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳歷史欠稅，直接出示最高法拍賣規(guī)定，明確歷史欠稅納稅人為原房主，拒絕繳款。

第二步：收集全套抗辯證據(jù)

拍賣公告截圖、物業(yè) / 稅務(wù)欠費(fèi)核查回執(zhí)、與執(zhí)行法官溝通記錄、繳費(fèi)告知單據(jù)、同類法院判例，完整證明債務(wù)屬于原房主個(gè)人遺留。

第三步：應(yīng)訴核心抗辯理由（庭審直接使用）

原房主物業(yè)費(fèi)、欠稅屬于其個(gè)人合同債務(wù)，不屬于本次拍賣過(guò)戶法定稅費(fèi)，公告無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)移債務(wù)主體；

公告未提前披露百萬(wàn)級(jí)欠費(fèi)、高額罰金，未盡瑕疵告知義務(wù)，加重買受人責(zé)任的格式條款無(wú)效；

房屋成交價(jià)款已由法院分配給債權(quán)人，原房主遺留債務(wù)應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人繼續(xù)向被執(zhí)行人追償；

即便需墊付小額本金，保留全部票據(jù)，后續(xù)起訴原房主追償全部損失。

第四步：向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議

若物業(yè)、稅務(wù)聯(lián)合法院直接凍結(jié)買受人賬戶劃扣資金，立即提起執(zhí)行異議，提交欠費(fèi)核查證據(jù)，請(qǐng)求法院撤銷劃扣、糾正錯(cuò)誤執(zhí)行行為。

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常見商家、機(jī)構(gòu)抗辯，

法院一律不予支持

“參與競(jìng)拍視為認(rèn)可公告全部條款，必須全額承擔(dān)所有欠費(fèi)”

法院觀點(diǎn)：籠統(tǒng)概括式條款不能突破合同相對(duì)性、稅收法定原則，超額罰金、歷史巨額稅費(fèi)約定無(wú)效，不能強(qiáng)制買受人兜底原房主全部債務(wù)。

“房屋現(xiàn)在歸你使用，之前欠費(fèi)理所應(yīng)當(dāng)由你承擔(dān)”

法院觀點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)合同具有相對(duì)性，欠費(fèi)對(duì)應(yīng)原房主使用時(shí)段，現(xiàn)買受人僅承擔(dān)過(guò)戶后的物業(yè)費(fèi)用。

“找不到原房主，只能向新房主催收”

法院觀點(diǎn)：物業(yè)、稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)執(zhí)行法院聯(lián)系原房主，或單獨(dú)起訴原房主，無(wú)權(quán)將追索義務(wù)轉(zhuǎn)移給無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人。

法拍房背百萬(wàn)隱形債務(wù)？核查權(quán)屬 + 起訴抗辯，無(wú)需承擔(dān)。準(zhǔn)備入手法拍房或已經(jīng)拍下遭遇欠費(fèi)催收的購(gòu)房者，切勿盲目墊付大額款項(xiàng)，先核查債務(wù)性質(zhì)、固定完整證據(jù)，通過(guò)協(xié)商、訴訟、執(zhí)行異議多重途徑抗辯，免除不屬于自己的百萬(wàn)隱形負(fù)債，必要時(shí)委托律師調(diào)取欠費(fèi)檔案、出庭維權(quán)。

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