北京
說真的，這個6月，北京樓市的消息一條接一條，讓人眼花繚亂。
先說說最熱鬧的土拍市場。6月23號下午，通州九棵樹南地塊那塊地，線上報價5輪，線下又干了173輪，整整舉了一個多小時的牌。保利、招商、綠城、建發、中海五家頭部房企誰也不讓誰，最后招商蛇口以10.217億元拿下，溢價率20.95%，直接刷新了今年北京土拍溢價率紀錄。招商蛇口之前一年多沒在北京拿地了，這回終于補倉成功。
支撐這塊地這么搶手的底氣在哪？南邊緊挨著就是中海去年11月拿的6017地塊，開發的中海玖樹滿和項目今年3月開盤，不到三個月網簽了537套，賣了將近21個億，銷售均價大概5.1萬一平。鄰居賣得這么好，說明九棵樹板塊的本地改善購買力是實打實的。加上這塊地本身容積率才1.6，限高45米，妥妥的低密度改善盤的胚子。地塊緊鄰地鐵八通線九棵樹站，周邊有領展廣場、貴友大廈這些成熟商圈，3公里范圍內還有東直門醫院東區等醫療資源。
不過，把眼光拉長看整個上半年，北京一共成交了21宗涉宅用地，成交規劃建面121.97萬平方米，同比下降了48%；土地出讓金340.11億元，同比降了66%；平均溢價率只有3.55%。21宗地里頭14宗都是底價成交，豐臺有3宗溢價超15%，通州1宗。昌平、順義外圍、懷柔、密云這些遠郊地塊，全部零溢價。
說白了，北京土拍就是“冰火兩重天”——核心地塊搶破頭，遠郊地塊沒人要。中指研究院高級分析師范詒杰說得直白：房企對核心優質地塊的拿地意愿依然充足。
政策端這個月也沒閑著。
6月26號晚上，北京市住建委、央行北京分行等部門聯合發文，落實新政。首套房貸最低首付調到20%，利率下限調到LPR減45個基點，目前5年期以上利率是3.5%。二套住房五環內首付35%、利率3.9%，五環外首付30%、利率3.7%。
非京籍家庭買五環內的社保年限從3年減到2年，買五環外的從2年減到1年。還有一個重磅消息——符合條件的家庭買五環外商品住房，不限套數了。
算筆賬——買套總價300萬的五環外房子，政策前首套首付90萬，現在只要60萬。100萬貸款分30年還，首套利息能少11.3萬。這對年輕人、新市民的購買力有較大促進作用。
市場成交端的數據也挺有意思。
6月26號那天，北京新房成交153套，環比漲了5.5%；二手房804套，漲了6.2%。整個6月二手房網簽預計能破1.5萬套，創年內新高。不過新房這邊6月累計才3284套，比上月少了24.9%。
有意思的是，二手房掛牌量已經跌到11.83萬套，比高峰14.32萬套降了17.4%，連續5個月下滑。這說明什么？業主開始惜售了。議價空間也從10%到15%收窄到3%以內。
但別被“成交量火”帶偏了節奏——這火是結構性的。西城12萬+一平，海淀次新房三年累計漲了快24%。房山、密云還是“2字頭”，部分同比跌了16%。官媒說的“漲”是核心區大戶型在漲，老百姓感覺“還在跌”是自己的房子可能在遠郊。
房企這邊也有大動作。
6月26號，首開集團和北京建院宣布重組。首開是北京最早的房企之一，方莊、望京、回龍觀都是它開發的，還參與了亞運、大運、奧運“三村”和冬奧速滑館的建設。北京建院是新中國第一家民用建筑設計企業。兩家合并，說是要優化國有經濟布局、增強產業鏈協同。
還有一件事不得不提——李嘉誠在北京的最后一個項目御翠園又開始賣了。這個項目2001年拿地，樓面價才1750塊一平。今年6月取得現房銷售許可證，加推50套聯排別墅，建面345到400平，總價3000萬左右。但戶型設計過時、土地使用期限大幅縮水，去化壓力不小。周邊的逸翠園5月掛牌均價也就7.5萬左右。
說到底，北京樓市這波行情跟深圳、杭州那邊核心地塊被瘋搶的邏輯是一樣的——房企“寧搶核心不賭外圍”。中指研究院說了，2026年上半年一線城市土地市場是“縮量提質”的主基調。供應端主動縮減規模、優化結構，特別是強化了“小而美”、低總價優質地塊的供應。
這場“結構性熱火”，核心區止跌回穩，遠郊還在陰跌。如果你在北京核心區、有真實居住需求、月供扛得住，現在可能是近兩年最好的窗口期；如果是在遠郊或者收入不穩定，別被“成交量火”帶節奏——那火跟你沒關系。
樓市已經進入精細化擇址的時代了。以前閉眼買房都能漲的日子，一去不復返了。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
