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投資者大舉調整布局，27 財年房價預計大幅下行

最新樓市預測顯示，澳洲南部首府城市房價將顯著下跌，公寓價格具備韌性，稅收新政也將徹底重塑投資者購房需求格局。

房產數據機構 Domain 發布 2027 財年住宅市場展望報告并預警：澳大利亞地產周期已步入承壓新階段，貨幣政策加息沖擊與稅收政策改革將帶動全國房價走跌，投資者購房行為迎來重大轉向。

Domain 表示，持續加息疊加聯邦政府稅收改革，從根本上改變了住宅市場的底層環境。

“2026 年上半年三次加息徹底扭轉市場格局，而聯邦預算推出的稅制改革，在周期波動之外又帶來結構性轉變。”

“兩大壓力共同擠壓家庭收支、打擊消費者信心，同時削弱民眾貸款購房能力。”

Domain 給出全首府城市住宅價值基準預測：27 財年整體小幅回落。

獨棟住宅價格波動區間約為 – 2.5% 至 + 1.5%，最有可能小幅下跌 0.5%；公寓價格預計上漲約 1.3%。

綜合測算，各州首府全年住宅均價近乎持平，整體跌幅僅 0.1% 左右。

分城市房價預測（至 2027 年 6 月末）：

• 悉尼：住宅總價值下跌約 3.3%

• 墨爾本：下跌 4.4%

• 堪培拉：下跌 2%

• 布里斯班：上漲約 5.5%

• 阿德萊德：上漲約 6%

• 珀斯：上漲約 7.4%

Domain 指出，布里斯班、阿德萊德、珀斯并非面臨房價下跌，而是漲幅大幅收窄。

“核心問題不在于市場是否繼續上漲，而是增速回落幅度。

三地底層購房需求旺盛、新增房源供給有限，全年房價仍維持上漲，但漲幅遠不及此前繁榮周期。”

omain 報告核心邏輯：持續走高的貸款利率、全新稅收規則，疊加銀行償債能力審核標準，多重因素形成疊加壓力。

澳洲儲備銀行 2026 年多輪加息，已大幅壓縮居民可貸額度。

“三次 25 個基點加息，直接令購房者貸款能力縮水 7% 至 8%；預算案出臺的投資者貸款新規進一步加劇信貸收緊，各大銀行已下調投資者最高貸款額度。

當前房貸利率水平下，澳洲審慎監管局（APRA）強制要求銀行額外上浮近 10% 的利率測算借款人還款承受能力。”

報告稱，負扣稅與資本利得稅新規將重塑全國房產投資格局，各州受到的沖擊程度差異顯著。

“新政影響不會全國均勻分布，投資者貸款占比最高的州，存量住宅需求流失會最為嚴重，新南威爾士州首當其沖。”

西澳新增房貸中投資客占比達 39.1%，較該州十年均值 25.1% 高出 14 個百分點，為全國偏離均值幅度最大；昆士蘭州、南澳投資購房比例同樣處于高位。

Domain 判斷，隨著稅收政策落地、市場情緒轉冷，這些熱門投資城市無法獨善其身，房價將承受下行壓力。

報告核心趨勢：貸款能力縮水背景下，購房者需求明顯從獨棟住宅轉向公寓。

Domain 表示，預算縮水、市場不確定性加劇，疊加政策利好低價小戶型房源，27 財年購房者偏好將徹底重構。

“購房者愿意犧牲地段換取性價比、舍棄獨棟住宅選擇公寓、拉長購房觀望周期。這一行為轉變是本次預測的核心邏輯。悉尼分化最為明顯，公寓全年表現將比獨棟住宅高出 4 個百分點。”

Domain 預測，悉尼、布里斯班、墨爾本、珀斯四地公寓行情將全面跑贏獨棟住宅。樂觀情景下，即便南部大型首府獨棟房價小幅走低，悉尼、布里斯班、阿德萊德、珀斯的公寓價格仍有望創下歷史新高。

報告同時預判，布里斯班或將成為全澳公寓均價最高的城市；墨爾本獨棟住宅中位價可能自 2021 年以來首次跌破 100 萬澳元。

02

維州新房竣工量創十年來最低！住房嚴重供不應求，年輕人買房夢恐難圓

在聯邦總理艾博年著手解決住房危機兩年后，維州新建住宅竣工量卻不升反降，即將跌至近十年來的最低水平。

盡管旨在改善住房負擔能力的“全國住房協議”（National Housing Accord）已啟動兩年，但維州的房源短缺問題不僅沒有解決，反而持續惡化。

專家警告稱，這一困局若無法突破，未來維州年輕一代將面臨更嚴峻的購房壓力，甚至與擁有住房的“澳洲夢”漸行漸遠。

根據行業機構 Master Builders 的最新分析，本財年維州預計僅能建成54,836套新住宅，不僅低于上一財年的55,807套，更是創下2014-2015財年以來的最低紀錄。

按照“全國住房協議”提出的五年建造120萬套住房目標，維州目前的建房進度遠遠滯后。數據顯示，維州在此期間預計僅能建成110,643套新住宅，比滿足人口增長所需的每年61,400套還要少6,564套。

更為嚴峻的是，若扣除約15,500套的拆除量，全州實際凈增住房僅為95,143套，顯然無法跟上人口爆炸性增長的步伐。

統計局（ABS）的數據證實了這一嚴峻的事實。在協議實施的第一年，維州人口猛增118,895人，總人口達到7,074,500人。

而根據州預算案預測，本財年維州人口將進一步增長1.7%，相當于再增加120,657人。這意味著短短兩年內，維州將涌入近24萬名新居民。根據該州平均每戶2.5人計算，僅為了跟上人口增速，維州就需要至少建造95,665套住房。

Master Builders 首席經濟學家 Shane Garrett 指出，在政策出臺前，維州就因移民激增積累了巨大的住房缺口，如今竣工量的再度下滑，無疑讓政策目標變得更加遙不可及。維州原本是實現建房目標條件最好的州之一，但每錯過一年，后續彌補差距的難度就會呈幾何級數增加。

Garrett 警告稱，新房供應不足將導致住房負擔能力一步步惡化，對于尚未買房的群體來說，圓夢機會將變得更加渺茫。他分析道，導致新房建設萎靡的主要原因包括近年來的持續加息、對外國投資者政策的收緊，以及建筑成本的大幅飆升。

針對這一困境，Master Builders 維州公共事務負責人 Corrie Williams 博士表示，若想實現建房目標，政府必須加快規劃審批速度、穩定新增住宅用地供應，并強制執行規劃部門的法定時限。

此外，熟練技工的極度短缺也是制約建筑行業的一大瓶頸。Williams 博士強調，沒有足夠的一線工人，建房計劃只能淪為空談。

她還指出，本用于保障買家利益的“固定價格合同”模式，如今正讓建筑商在面對不可預見的成本飆升時承受巨大的破產風險。她呼吁政府在政策上給予支持，幫助普通澳洲人圓購房夢。

知名開發商、Villawood Properties 的老板 Rory Costelloe 對未來的市場前景同樣不樂觀。他指出，由于新開發區今年銷量慘淡，未來幾年的住房供應管道將難以彌補當前的巨大缺口。

Costelloe 警告稱，聯邦和州政府雙重打擊房地產投資者的政策正在產生反噬效果，這可能導致未來的租房者不僅選擇變少，還會被迫擠進本就短缺的高層公寓，或者被推向遙遠的城市邊緣。

03

自管房產借貸禁令突襲，眾多家庭遭受沉重打擊

原本打算依靠自管養老金積累財富的年輕家庭，因突如其來的房產貸款禁令措手不及。

本周工黨突然出臺禁令，禁止自管養老金貸款購置住宅投資物業，悉尼夫妻 Max Giaubert 和 Min Huang 感到 “徹底崩潰”，他們的業務直接損失近半。

這對三十多歲的夫妻育有兩名幼子，兩人共同運營一家自管養老金，同時經營購房中介公司 Investia 與注冊會計師事務所 Taxwell Advisory。他們表示，這項禁令不會傷及富豪投資者，真正受沖擊的只是普通年輕家庭，這群人只是想 “為自己打造更安穩的財務未來”。

“這件事對我們影響極大。”Giaubert 先生說道，新規直接導致黃女士的稅務咨詢業務流失約一半客源。

“看到消息時我們萬念俱灰，最讓人難以接受的是政策落地倉促、實施節奏極快，出臺前沒有征求任何行業意見，純粹出于政治考量。”

遭遇新政沖擊的遠不止他們。工黨為推動爭議性稅收法案在參議院通過，與綠黨倉促達成協議出臺借貸禁令，大量受影響民眾認為，此舉是工黨為偏袒工會背景的行業養老金基金。近幾年自管養老金規模持續擴張，行業養老金的客戶不斷流失。

此前 5 月聯邦預算調整資本利得稅與負扣稅規則，民眾紛紛尋找全新財富增值途徑，自管養老金因此愈發受歡迎。

信貸經紀機構 Loan Market 最新數據顯示，上季度自管養老金住宅投資貸款申請量環比上漲 43%，相比 2023 年漲幅高達 207%。

Loan Market 經紀 Julian Choo 稱，預算案公布后，咨詢自管養老金貸款買房的客戶明顯增多，倘若沒有這次禁令，“該投資策略的熱度還會持續攀升”。

“不少人想投資房產，但湊不齊首付、或是個人貸款額度不足，自管養老金借貸剛好給了他們一條渠道。”

Choo 表示，本周咨詢量再度暴漲，大量自管養老金持有人趕在 45 天緩沖期結束前加急辦理房產交割。

房產投資顧問 Gianni Musumeci 對此新規十分不滿，今后他無法再通過自管養老金購入住宅，投資者的資產配置選擇被大幅壓縮。

“住宅是為數不多既能帶來穩定租金收益、又具備資產增值空間的實物資產。”

“幾年前行業養老金還在抱怨，客戶都流向了自管養老金。

如今政策突然一刀切，不讓大家用養老金買住宅，民眾可選擇的投資渠道又少了一條。”

Giaubert 認為，本次倉促修法完全是政治博弈產物，根源在于工會及其背后的政治獻金。

“大型行業養老金的業務持續縮水、業績承壓。我堅信這項政策本質是爭奪資產管控權，我們如今束手無策，連自主支配個人養老資金的自由都被剝奪了。”

Giaubert 介紹，其購房中介業務約兩成客戶來自自管養老金群體。依靠養老金貸款置業的投資者大多并非手握多套房產的富人，“基本都是三四十歲、育有子女的普通工薪家庭”。

行業數據也印證這一點：開立自管養老金的澳洲人里，三分之一年齡區間為 35 至 44 歲，另有三分之一在 45 至 54 歲。

絕大多數新設立的自管養老金總資產不足 100 萬澳元，根本不足以全款買下澳洲中位價住宅；近四成新建自管養老金初始資產僅 20 萬至 50 萬澳元。

自管養老金托管服務商 SuperGuardian 首席執行官 Joshua Williams 表示，通過自管養老金投資房產的人群主要分為三類：有實力全款置業的高凈值人群、希望借助養老金貸款增持房產的中年投資者，以及想踏入房產市場的年輕人。

“年輕人想要入局樓市，自管養老金是為數不多的可行渠道。現在新規一出，這條路變得無比艱難，他們手里的資金根本達不到全款購房門檻。”

“青年置業群體的入市節奏會明顯放緩，普通人想要配置房產資產的周期將大幅拉長。”

Musumeci 稱，部分自管養老金投資者會轉向商業地產，但他提醒該賽道風險更高。

“經濟向好、企業經營景氣時，商業地產行情走高：商戶有能力承擔租金、擴大經營、租用工業倉庫。

但一旦經濟下行，企業經營承壓，商戶就會縮減規模、要求租金減免。”

04

急于搶購新房恐虧損$5萬！專家曝光隱藏陷阱

澳洲聯邦預算案的一項重大調整近期引發市場波動。專家緊急發出警告，投資者若在此時急于購買新建房屋，可能會面臨數萬澳元的慘重損失。

根據新規，自2027年7月起，僅有新建房屋的投資者可享受負扣稅，此舉旨在為自住買家騰出更多二手房房源。

然而，房地產投資公司Access Wealth發現，許多行色匆匆的新手投資者由于沒有提前做好功課，一入市便落入了資金陷阱，損失比預期要慘重得多。

Access Wealth董事總經理Dory Senior指出，許多新手投資者在不了解隱藏成本、也沒有明確自身理財目標的情況下便匆忙置業。他強調，無論是為了償還房貸、規劃退休生活還是撫養孩子，投資方式都必須與當下的個人生活狀況相契合。

Senior提到，建筑商保險是投資者常忽略的一大隱藏成本，這往往會導致工期嚴重拖延。由于許多建筑商的保險額度上限較低，無法同時為多個項目開工，這意外著買家可能要被迫干等六到十二個月，直到建筑商消化完積壓的訂單。

此外，部分買家因未簽訂“全包合同”（turnkey contract）而頻頻踩坑。Senior透露，曾有買家在交房后，才發現車道未鋪設、綠化沒做、甚至連百葉窗都沒有，這完全是由于缺乏經驗而忽略了這些必要配置。

更嚴重的是，若購買未簽訂“固定價格合同”的新房，買家可能會因現場施工等意外支出，額外背負高達5萬澳元的債務。Senior警告稱，部分建筑商在合同中故意不包含施工現場預算，以此引誘買家簽約，隨后再追加高額費用。

這一合規警示并非空穴來風。近期，澳洲知名買方中介公司Dashdot宣告清算并于5月倒閉，導致700多名客戶無法退回總計1060萬澳元的預付款，服務也直接打了水漂。

Senior對此評價道，該公司顯然更熱衷于拉人簽約，而非交付實際服務，因為其底層資源根本不足以幫這么多客戶找到合適的受托房產。他以此案例提醒購房者，在咨詢中介機構時，務必引入“交付保證”，確保對方能在合理期限內切實兌現承諾。

盡管市場中風險暗藏，投資金融公司Infinity Group通常仍建議買家選擇新建房屋，而非直接進入二手房市場。

不過，金融策略師Rachael Howlett坦言，受新聯邦預算案的限制，未來新晉投資者入市的難度將明顯高于資深投資者。她對年輕買家給出務實建議：“大家必須更加精細地研判各項數據，切忌跟風盲從。”

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