本報記者 廖睿靈

位于內蒙古自治區興安盟阿爾山市的阿爾山·泰康藝術中心原為廢棄熱力廠區，當地政府創新盤活閑置國有資產，對原有的多種工業元素進行創意改造，讓廢舊老廠區“變身”為時尚地標。圖為游客在阿爾山·泰康藝術中心鍋爐咖啡屋休閑。 王 正攝(新華社發)

漫步城市，不時會遇見一片片老街區、老廠區。這些區域，往往承載著一座城市的成長記憶，卻也因年代久遠，逐漸變舊，甚至有些破破爛爛。

如何讓老街區、老廠區重煥光彩？《城市更新“十五五”規劃》(以下簡稱《規劃》)提出的“‘十五五’時期城市更新主要指標”中，老舊街區廠區改造提升數量將達1500個。這意味著，城市里沉寂多年的老街巷、老廠房，將重新“活”起來、“靚”起來。

既改善城市樣貌，又增添發展動能

天津市西青區中北鎮，坐落著一處建成多年的老廠房——天津色織廠。這里曾是華北地區最大的色織生產基地，但因城市產業戰略調整，昔日熱鬧的老廠房閑置多年，十分冷清。

今年5月1日，這片老廠房重新開業，搖身一變成為天津色織廠旅游休閑街區。街區打造起“上房揭瓦”“樹下咖啡”等點位，“五一”假期期間，吸引了約12萬人次前來參觀。

視線南移。河南省鄭州市金水區，始建于1952年的鄭州油脂化學廠，曾是河南最大的洗滌用品生產基地。進入千禧年，舊廠停產，原址淪為廢棄廠房。為了煥發老廠活力，當地通過多年改造提升，建成“鄭州記憶·1952創意園”。原先的工業遺存，如今成了游客喜愛的復古地標，日均客流數萬人次。

老街區、老廠房，曾是城市里活躍的細胞，但伴隨城市外擴、產業升級，一些老舊街區廠區逐漸沉寂，成為城市里格格不入的“補丁”。“十五五”時期城市更新的任務之一，就是要改造這些老舊街區廠區。

《規劃》明確，推動老舊街區廠區、低效產業園區、低效樓宇等轉型升級，優化提升傳統產業，培育壯大新興產業和未來產業，因地制宜發展新質生產力，提升城市產業創新活力。從具體指標看，“十五五”時期，將改造提升1500個老舊街區廠區。

這類更新并非“修修補補”，而是被列入《規劃》中的“發展工程”，這是出于怎樣的考慮？

“當前，城市發展從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主。城市更新不只是對老舊空間進行修補，而要在既有空間中重新組織功能、提升品質、培育動能。”清華同衡規劃設計研究院院長惲爽說，老舊街區廠區經過更新，可以承載新消費、新產業、新服務和新的公共活動，將沉睡資產轉化為發展資源，這也是城市開發建設方式轉型的重要體現。

“在城市運行和發展轉型過程中，老舊街區廠區具備多重價值。”惲爽告訴記者。

區位方面，老街區、老廠區通常靠近居民日常生活區域，利于發掘城市真實需求；空間方面，老廠房通常層高大、開間靈活，老街區街巷尺度適宜、生活氣息濃厚，通過改造，能較好適應展示、辦公、消費等多種功能；文化方面，老廠區往往承載著城市工業遺存和產業發展歷史，老街區則記載城市發展歷程、社區關系和地方風貌，再次保護利用，能煥發新的活力；產業和消費方面，相較于千篇一律的寫字樓、大商場，老舊街區廠區更有特色、有溫度，適合新興經濟業態，能為城市增添活力。

“我們將推進老舊街區、廠區改造提升，通過做優增量、盤活存量，為新產業、新業態發展創造條件，充分發揮城市更新對于擴內需、穩增長、促消費的重要作用，培育壯大城市發展的新動能。”住房城鄉建設部副部長秦海翔說。

不同類型空間，打造不同改造要點

老街區、老廠區怎么改？

一些城市采取“舊址融合新業態”的模式，帶動老舊廠區“出圈”。

北京市朝陽區建國路75號，坐擁一片曾經的老廠區：國家能源集團國電電力北京熱電公司。企業1958年投產，2015年機組“退役”。發電機組雖停，但熱電廠地處北京市“黃金地段”，開發改造潛能巨大。

“為了盤活利用存量資源，我們經過周密調研，重塑企業發展路線，最終敲定以數字藝術為核心、工業遺產為載體、創意產業和低碳技術為保障、潮流消費和活力生活為特色的園區定位。”北京熱電有關負責人告訴記者。

明確了轉型方向，電廠著手設計、處置資產。最終，“建國路75號數字藝術園區”應運而生：原先的舊廠房，改成了愜意的咖啡館；電廠的廢水箱，變身時尚買手店；廢棄的運煤鐵軌，成了網紅打卡點……

“除了時尚打卡場景，我們還邀請多家數字科技、文化傳播領域企業入駐，在園區打造起數字文創消費業態。”北京熱電有關負責人說。

一些老街區，側重“微更新”，保留街巷肌理。

山西省晉中市平遙古城有著2800多年的歷史。近些年，平遙對古城墻等文保單位和400余處傳統民居進行保護修繕，并對古城內3700余處傳統院落的房屋產權、2900多戶店鋪起底摸排，“一房一策”修繕，完善提升老街基礎設施、改善公共服務水平，傳承街巷風貌。“游客來了平遙，不用特意找景擺拍，這些老街巷的建筑處處都能‘出片’，很有歷史感。”在平遙古城經營一家旅拍寫真店的陳歡說。

一些老里弄，活化利用存量空間，進一步做大“經濟賬”。

江西省景德鎮市陶陽里歷史文化旅游區，曾是一片荒廢廠區。而今天，行走在陶陽里，人們不僅能在御窯博物館觀賞瓷器、體會文化，還能轉身鉆進弄堂，觀察沿路小作坊的手工造瓷過程。該街區由原建國瓷廠、徐家窯等舊址整合而成，修繕數年后對外開放。如今，陶陽里歷史文化街區已打造成集文化體驗、研學旅游、休閑購物等功能于一體的文化旅游消費主題街區，不僅吸引多地游客，更壯大相關產業發展。

“從各地實踐看，老舊街區廠區改造已經形成一些較清晰的路徑。不同類型的空間，改造重點不同。”惲爽告訴記者。

生活服務完善型，主要面向老舊生活街區，補齊基礎設施和公共服務短板，完善便民商業、公共活動場地等設施；消費場景培育型，面向老舊商業街區，通過提升環境品質、植入文化體驗、培育經濟形態等，將傳統商業街區轉化為復合型城市生活空間；站城融合帶動型，指老舊交通樞紐及周邊地區，作為城市門戶和人流集聚節點，這些區域在更新時往往統籌公共空間、商業服務等功能，把交通流量轉化為街區活力；工業遺產活化型，主要是老舊工業廠區，改造時在工業遺產保護利用的基礎上，引進文化展示、產業服務、創新創業、公共活動等功能。

“‘十五五’時期，我們將活化利用不可移動文物、歷史建筑、工業遺產、歷史文化街區、歷史地段等，引入新業態新動能，以文化賦能城市發展。”住房城鄉建設部建筑節能與科技司司長陳少鵬說。

發掘有改造提升價值的老舊街區廠區

根據《規劃》，“十五五”時期要改造提升的老舊街區廠區數量，較此前有所提升。那么，這1500個待改造的老舊街區廠區從哪兒選？判定需要改造提升的標準是什么？

“老舊街區廠區改造不能簡單理解為‘哪里舊改哪里’，判斷其是否有改造提升價值，可參考幾個特征。”惲爽說。

首先，要看問題是否突出。惲爽認為，應通過城市體檢、專項評估、居民反饋和現場調查，識別基礎設施老化、公共服務不足、歷史資源利用不充分等問題，避免“不聚焦真實問題的更新”、淪為形象工程。

其次，要看資源是否有轉化潛力。比如擬改造提升的老舊街區廠區，是否具備較好區位條件，是否靠近居民區、位于軌道站點、商業節點等；是否有工業遺存、歷史風貌、地方產業記憶等可轉化的特色資源。

再者，要看需求能否支撐項目落地。改造生活街區，需考慮居民對養老托育、便民商業等方面的實際需求；改造商業街區，要看是否有對應的消費人群和場景；改造老廠區，要看是否有產業導入、文化消費、創新創業等現實需求。

最后，還要看項目是否可持續。產權關系能否理順？資金來源和運營主體是否清晰？能否形成政府引導、市場參與、社會協同的機制？長遠看，還要考慮項目的帶動效應。“好的改造項目，不只是把點位做漂亮，更要帶動周邊街區品質提升、公共服務完善，增強產業和消費活力。”惲爽說。

鼓勵更多老舊街區廠區“活過來”，國家也正著力打造政策友好環境。

土地政策松綁。過去，工業用地、商業用地劃分嚴格。自然資源部國土空間規劃局局長謝海霞表示，將強化存量資源摸排。老廠房老街區，可按正面清單的要求兼容科創、便民商業等多元化的業態，打破單一的用地性質限制。老舊廠房、閑置樓宇轉型文創、養老等產業的，5年過渡期內原用地主體可暫不變更用地性質、無需補繳土地價款，待過渡期滿后再完善用地手續。

資金保障到位。2026年，中央預算內投資安排城市更新專項資金970億元，統籌支持老舊街區廠區改造等發展類工程。

“創新投融資機制方面，我們將支持各地因地制宜通過多種方式加大存量資產盤活力度，推動豐富金融產品和服務供給，鼓勵民營企業積極參與城市基礎設施建設運營。對投融資模式創新性強、有較好示范性的項目，中央投資將予以適當引導支持。”國家發展改革委固定資產投資司負責人關鵬說。