上海
新房市場傳來好消息，新房庫存規模持續下滑。
雖然當下不少城市新房價格仍處在下跌通道，但隨著庫存持續回落、供需關系逐步改善，未來某個時間節點，新房價格有望止跌。
今天我們來分析新房市場的庫存變化。
這張圖表是我們跟蹤監測的全國一二線城市新建商品住宅庫存走勢。
過去七個月新房庫存連續下行，剛過去的六月庫存環比五月下降 1.8%。
當前新房庫存已跌至近幾年最低水平。
再對比歷年規律，圖中紅柱為歷年六月庫存數據：樓市行情走弱是從 2021 年夏季開啟的。
對比來看，2022、2024 年這兩年六月庫存環比五月小幅下降，五月環比四月小幅回落；
而 2023 年、2025 年六月庫存和五月基本持平。
2021 年樓市大幅降溫之后，歷年月度庫存波動幅度都比較有限，唯獨今年走出連續七個月明顯下滑的走勢。
庫存持續走低主要有兩大原因。
第一，新房持續去化、成交不斷走量；
第二，前幾年房企拿地規模大幅縮減，新房新增供應偏少。
雖說當前庫存總量處在近年低位，但這不代表新房市場供需格局已經轉好。
庫存雖然下降，但新房成交規模相比樓市降溫前縮水不少，因此判斷市場供需平衡的核心指標要看去化周期。
下面這張圖是全國五十個重點城市新房去化周期監測數據。
2021 年二季度，也就是樓市降溫前的繁榮階段，新房去化周期僅 9 個月。
行業供給周期拐點出現后，市場行情轉冷，去化周期震蕩走高；
今年 2 月沖高至 31 個月，31 個月屬于嚴重供大于求區間。
今年 3 月起，隨著庫存持續減少、市場成交小幅回暖，去化周期持續回落。
今年六月去化周期降至 23 個月。
23 個月屬于什么水平？
對照歷史均值來看，23 個月依舊偏高，市場整體還是供大于求。
歷年新房去化周期中位數為 15 個月，只有去化周期回落至 15 個月左右，全國新房房價才有條件真正止跌。
從 23 個月回落至 15 個月仍有不小空間，市場還需要持續修復。
后續我們可以持續跟蹤，一旦去化周期下行至 15 個月，基本就能預判全國新房價格臨近止跌節點。
為細化研判各城市新房供需情況，我們創建了新房庫存壓力指數。
該指數包含兩項細分指標，以去化周期為核心，同時結合庫存變動情況綜合測算。
下面來看全國重點城市數據：
新房庫存壓力指數最高的是成都，意味著成都新房市場供需失衡、供給過剩，新房價格下行壓力突出。
緊隨其后的是重慶、蘇州，兩地庫存壓力同樣偏高，新房價格現階段仍會承壓下跌。
還有部分城市庫存壓力指數為負值，負值代表市場供不應求，或是供需基本平衡。
這批城市指數負值均小于 50，整體新房供需接近平衡狀態。
其中北京、深圳、合肥、福州的負值相對更突出；
杭州、鄭州、南昌負值幅度很小，無限趨近于 0。
一線城市內部也存在明顯分化：上海、廣州新房庫存壓力高于北京、深圳。
這個分化特征十分清晰：上海二手房價格已連續四個月上漲，行情領跑全國，但新房市場表現明顯弱于二手房。
上海郊區，尤其是遠郊新房去化難度很大；即便中心城區新房，當下走量也不如前兩年，部分高端豪宅項目也不例外。
前兩年新房開盤基本能快速售罄，如今去化率明顯下滑，很難全盤清盤。
以上數據精準反映出當下市場的真實分化特征。
大家一定要重點關注城市行情分化，不管是購房者拿房，還是房企拿地，都可以依托城市市場分化情況，作為自身房產交易、置業拿地的決策參考。
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