新質生產力帶來商辦增量需求，品牌流動為消費場景擴容

深圳，2026年7月1日——今日，全球領先房地產服務咨詢機構戴德梁行發布2026上半年深圳寫字樓及零售市場報告。

租金下行撬動多元需求，甲級寫字樓空置率階段性回落

2026年上半年，深圳甲級寫字樓市場錄得約20.1萬平方米新增供應，推動全市存量升至928.3萬平方米。在市場競爭壓力不減、供需雙方預期謹慎的背景下，租金延續下行趨勢：截至2026年二季度末，全市甲級寫字樓租金進一步降至每月每平方米144.2元，較2025年末累計下降3.4%。甲級寫字樓租金持續走低，促使各檔次物業間價差收窄，成本優勢驅動部分企業加速搬遷置換，實現辦公品質升級。

結合租賃需求的構成看，新租需求（擴租、新設企業、外地企業初入本地）占面積比約37%，企業升級搬遷需求占比約27%，增量需求改善推動上半年甲級寫字樓凈吸納量達17.5萬平方米。受益于多元化需求釋放，及部分項目延期縮減了上半年新增供應量，2026年中全市空置率較2025年末下降0.4個百分點至29.1%。

對于后市走向，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端預計，今年內深圳還有約94萬平方米的甲級寫字樓計劃投入使用；未來五年，整體在途供應量仍將維持高位，市場去化承壓。龐大的存量及在途供應將使市場長期處于激烈競爭格局，空置率將波動上行，租金整體下行的趨勢短期內亦難以扭轉。

張曉端同時表示，激烈競爭的市場環境也將倒逼項目創新變革。越來越多業主及運營方積極嘗試靈活分割空間、彈性租賃條款等策略，適配中小微企業輕量化、靈活化的辦公需求。此外，通過豐富產業配套、提升硬件品質實現軟硬件綜合升級，打造差異化競爭力，亦是穩定租賃表現、緩解空置壓力的有效路徑。

新質生產力快速發展帶來增量需求，空間運營商及酒店呈擴張態勢

以租賃成交面積統計，上半年TMT行業依舊為深圳甲級寫字樓租賃市場第一大需求來源，占比達32.4%，較2025年全年提升約2.4個百分點，主要由大面積搬遷、續租活動驅動。

AI相關企業租賃熱度延續，覆蓋全場景AI智能、計算機視覺、算力解決方案、多模態AI技術研發等領域；數字化服務、半導體企業亦貢獻了較大面積租賃成交。此外，私募基金、券商、法律服務及物流企業租賃需求表現穩健，構成上半年甲級寫字樓市場需求的重要支撐。

空間運營商與酒店業態自去年釋放的租賃熱度在2026年得以延續，運營商經營模式持續迭代，除傳統承租外，與業主聯合運營模式逐漸增多，該聯營模式通過構建風險共擔、收益共享的機制，有效增強了雙方的風險抵御能力。

今年“十五五”規劃建議明確將建設現代化產業體系列為首要任務，為高科技產業發展提供了戰略支撐。

戴德梁行華南區項目及企業服務部副董事總經理、企業服務部主管黃書禮認為，隨著人工智能、半導體、先進材料、生物制造等產業的規模化擴容與能級提升，企業在總部布局、研發中心設立及團隊擴張等方面的辦公需求或將持續釋放，為深圳甲級寫字樓市場注入增長動能。

優質購物中心平均空置率微升，品牌流動為消費場景擴容

根據深圳統計局數據，前5個月深圳社會消費品零售總額同比微增0.3%，宏觀面諸多不確定因素對需求端的影響使得購物中心競爭更加激烈，品牌方的擴店意愿謹慎。

業主在保租金與品牌求穩之間的博弈拖累了優質購物中心空置面積的去化以及品牌迭代煥新的速度。至年中，全市優質購物中心空置率半年微升約0.1個百分點至9.2%。

位于軌道交通節點的成熟優質購物中心客流支撐力仍保持優勢，租金水平總體持穩；然而處于培育期的項目則多選擇以價換量，主動優化租金策略。截至第二季度全市優質購物中心最優層平均租金為每月每平方米693.5元，半年下降0.5%。

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍指出，深圳餐飲收入自年初以來保持6%左右的高速擴張態勢。對應到物業市場的需求端，上半年餐飲品類占所有新入駐購物中心商家數量的比重為43.0%。

其中，特色正餐類占比10.7%；新式飲品及奶茶類以8.1%的占比排名保持前列。零售品類新入駐購物中心門店數量的占比為47.1%，女裝、休閑服裝、箱包鞋履類的占比靠前。

此外，隨著消費向線上分流以及消費習慣的轉變，部分傳統大賣場下沉至社區拓展精品商超以及布局前置倉，進一步完善了社區居民15分鐘生活圈。

戴德梁行華南區商業部主管及董事宋潔表示，過去行業普遍將商業物業定義為固定物理空間，品牌經營也局限于單一固定場地，資產價值評判標準高度依賴地段、體量等硬件指標。

但事實上消費需求并未消失，只是隨區域、客群、生活場景產生明顯分層，不同地段消費者的消費訴求存在顯著差異。品牌方敏銳捕捉到需求就近釋放的趨勢，主動打破渠道與地域壁壘，形成商圈與社區互通、海內外雙向拓店的全域流動格局。

吸引茶顏悅色、寧家十職、禮厚茶肆等各類外地品牌爭相入駐，同時培育拓竹科技、啟元機器人、眾擎機器人、Kickstarter等科技企業全球首店落地，消費科技品牌已成為深圳商業新主力。需求分層催生品牌遷徙，而持續的品牌流動又直接改變商場出租表現、租金水平與長期資產收益，最終完成商業地產價值體系的全面重構。

伴隨2026年APEC落地深圳，品牌跨域布局的趨勢將持續深化，存量商業的運營競爭力與資產價值，將高度取決于項目承接多元流動品牌的能力。

文章來源:樂居買房