白云羅沖圍螺涌村，對小產(chǎn)權(quán)房“清算”了。

前幾天，螺涌聯(lián)社發(fā)布公告：要求未簽訂安置補償協(xié)議、交還集體土地及地上建筑物的非本村村民使用人，在6月30日前簽約。

未及時簽約、搬遷的，將會依法強制收回土地使用權(quán)。

據(jù)官方披露，螺涌村1000多棟集體住宅中，僅集資房這類小產(chǎn)權(quán)住宅就有421棟。

|螺涌村公告

壹

一直以來，小產(chǎn)權(quán)房就是白云舊改中最難啃的一塊骨頭。

對于螺涌村而言，小產(chǎn)權(quán)房幾乎已經(jīng)成了舊改推進的攔路虎。

根據(jù)公開資料顯示，去年10月19日，螺涌村正式啟動簽約工作，僅5天時間就簽約了700多戶。

而今年2月份，包括螺涌村在內(nèi)的松南片區(qū)，還發(fā)布了動遷招標公告，擬用1年時間拆完267885.79平建筑，時間緊，任務(wù)重。

|圖源：廣州公共資源交易中心

但截止目前，仍有一些村民和集資房業(yè)主尚未簽約和搬走。

樓市君翻閱到此前官方的招標文件，集資房這類小產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在螺涌村占比相當高。

比如螺涌村第一、四經(jīng)濟合作社，村宅有386棟，集資房有139戶；

而第二、三經(jīng)濟合作社，則有村宅有386棟，集資房有282戶。

也就是說，螺涌村4個經(jīng)濟社1193棟房屋，集資房占了421棟，比例高達35%。

|圖源：廣東省政府采購網(wǎng)

這些集資房，在過去，由于房價比正常商品房的價格要便宜，一直被不少非村民買家追捧。

裁判文書網(wǎng)曾披露過一宗案例，有買家在1994年以9萬元總價買下螺涌村西街一套2房1廳的合資房源，后來因宅基地糾紛對簿公堂。

而彼時廣州一手房均價，是在5000元/平左右。

顯著的價格差距，催生了大批集資房買賣交易。

現(xiàn)在，這批集資房業(yè)主不簽約、不搬遷，勢必會影響螺涌村，乃至整個羅沖圍的改造時間表。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而小產(chǎn)權(quán)房的搬遷，之所以推進阻力比較大，主要在于補償方案與合法、有產(chǎn)權(quán)的村屋存在差異。

根據(jù)螺涌村的補償方案顯示，合法有產(chǎn)權(quán)村屋的最高補償標準為“ 7590元/平+280平”，安置面積為 280平。

但小產(chǎn)權(quán)房280平以內(nèi)的，框架結(jié)構(gòu)只按2750元/平補償，超280平部分更少，以1375元/平補償。

補償標準的不同，導致小產(chǎn)權(quán)業(yè)主不大愿意搬。

而且，這不是螺涌村獨有的情況，白云很多舊改同樣遇到過類似的“老大難”問題。

|圖源：白云區(qū)政府官網(wǎng)

不過，需要說明的是，小產(chǎn)權(quán)房本身就和合法產(chǎn)權(quán)房屋不同。

它是在集體土地上建設(shè)，并且未繳納土地出讓金、無法取得國家頒發(fā)的正規(guī)產(chǎn)權(quán)證的房屋。

換句話說，這類房源并不是合法房屋。

目前，白云的小產(chǎn)權(quán)房的主要有幾個類型：

一是村集體統(tǒng)一建設(shè)，對外銷售的房屋，現(xiàn)在廣州一些使用權(quán)公寓，就是這類項目；

二是原村民在集體土地上，以“集資建房”形式銷售的房屋；

三是歷史違建建筑，并且沒有辦理合法手續(xù)的房屋。

而現(xiàn)在螺涌村對非本村村民占有集體土地進行最后通牒，主要針對的是前兩者。

貳

事實上，白云小產(chǎn)權(quán)房的問題，一直比較突出。

有數(shù)據(jù)顯示，僅白云太和一個鎮(zhèn)，就有20多個合資小區(qū)。

而夏茅村、紅星村這些城中村，也是小產(chǎn)權(quán)房的“重災區(qū)”。

其中，紅星村甚至因為小產(chǎn)權(quán)房屋太多，關(guān)系復雜，一度導致舊改停頓。

不過，在最近兩年，白云開始逐步對包括集資房這類小產(chǎn)權(quán)房源進行“清算”。

今年5月，民科園大瀝舊改，同樣責令片區(qū)內(nèi)未搬遷的合法村屋、小產(chǎn)權(quán)房屋，10天內(nèi)交出土地。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

而在去年，民科園田心村舊改，則是對征收范圍內(nèi)的“合資房”業(yè)主，進行原價墊付清退。

比如某位業(yè)主2017年購入的田心村合資房，當時的購房金額為35萬，那清退補償金額同樣為35萬。

這也意味著，集資房這類小產(chǎn)權(quán)房，想要的“博拆遷”，那是不可能的了。

｜白云被征拆房屋

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而有些非村民業(yè)主為了及時止損，也會想辦法將房源 轉(zhuǎn)賣 給 本村村 民或外嫁女。

這樣一來，接手的村民能按照村民的補償方案拿 滿280平回遷房 或者 棄產(chǎn)拿錢 ，賣家也不至于虧太多。

但樓市君想要說的是，這條路已經(jīng)無法走通。

因為在政策層面，官方已經(jīng)徹底收緊了“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正機會。

去年7月，廣東省自然資源廳發(fā)文明確小產(chǎn)權(quán)房一律不得登記。

簡單理解就是，未來的小產(chǎn)權(quán)房基本不可能拿到合法的產(chǎn)權(quán)證。

｜圖源：廣東省自然資源廳

尤其是當年買賣不合規(guī)或者程序不合法的，按現(xiàn)行政策，不能過戶、也不能轉(zhuǎn)名，更沒法承繼承。

因此，在舊改力度全面加碼的背景下，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，還是應(yīng)該認清現(xiàn)實。