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作者 I 宋溪 選址960
全文1349字，約需3分鐘
長期租戶買業主。
6月30日，中國香精香料行業首家在港上市企業中國波頓發布公告，公司擬收購上海龍殷生物科技100%股權，交易價格2.4億元。上海龍殷生物科技旗下唯一核心資產為上海市奉賢區程河浜路88號物業。
地圖信息顯示，程河浜路88號地上建筑為概念空間科創產業園，位于奉浦大道地鐵站800-900米，緊鄰普天工業區、富力萬達廣場，周邊聚集有百雀羚研發總部、晶澳太陽能、伯杰醫療等。
根據公告，該產業園項目2024年竣工入市，占地1.58萬平方米，建筑面積6.1萬平方米，性質為工業產業園，定位為辦公、研發、生產、展示、配套商業一體化創新園區，總估值2.65億元，目前5.69萬平方米面積已經出租，對外租金報價約1.2-1.5元/天/平方米，買方為物業現有租戶之一。
另外，該產業園所在的奉賢區是上海南部重要產業集群和制造業中心。
概念空間科創產業園
公告稱，鑒于目標公司持有的該物業位于上海南部一個關鍵工業集群及制造業樞紐的戰略要地，董事會認為，在穩定的租金收入來源支持下，目標公司的價值可能具有客觀的增長潛力。同時，收購物業可消除公司外部租金開支。董事會預測，收購事項將有助于推動未來擴張，并強化本集團的整體研發能力。
另外，公告中提到：由于本公司已經先前指定用作研發及生產設施的深圳土地使用權歸還政府，收購事項使本集團得以擁有替代基地，以持續推進其擴張。據悉，收儲的地塊位于深圳市南山區，因西麗高鐵樞紐項目建設被征地，原規劃為集團總部及研發生產設施用地，總占地8萬余平方米，收儲6.46萬平方米，換取現金補償22.71億元。
公開資料顯示，中國波頓總部位于深圳南山區，以香精香料起家，1991年創立，2005年12月在港交所主板上市，集團業務涵蓋香精香料產業、電子霧化器產業、大健康產業、產業園運營管理四大領域，員工總人數4500余人。
業績報告顯示，公司2025年總營業收入為14.96億元，歸母凈利潤虧損10.32億元，最新市值約26億元。總營收中電子煙貢獻6.69億元，占比44.7%；煙用香精貢獻3.84億元，占比25.7%；食品香精貢獻2.06億元，占比13.8%；其他貢獻2.37億元，占比15.8%。在出臺加強監管新政后，電子煙仍為公司最大收入來源。
此次賣方也是一家深圳企業，名為深圳新悟通生物科技，為香精香料上下游企業。天眼查顯示，該公司2011年成立，注冊資本5000萬元，母公司為環球資本投資公司，環球資本被認為是典型的離岸公司命名風格。值得關注的是，變更記錄顯示，該公司2025年2月以前，董事長為王明凡。王明凡即中國波頓集團創始人、董事會主席兼總裁。公告顯示，賣方及最終擁有人均為獨立第三方。
如果以相互獨立來看，此筆交易是一次典型的“長期租戶購買業主”案例。近年來，由于“租金下行、空置率分化”導致的辦公樓市場承壓局面，租戶購買業主不再是新鮮事。
比如今年3月，深圳龍崗一超過8萬平方米產業園易主，買方為園區最大租戶電源企業雅晶源，賣方為金地商置，交易總價1.35億元，同時提供5470萬元償還相關貸款。公告稱該筆交易預計產生稅前虧損約5090萬元，但可獲得約1.904億元的凈現金回籠。
另外，5月底上市公司美格智能發布公告擬以約2.85億元購入上海維璟中心A座作為研發辦公樓。公告稱，公司辦公地點在維璟中心內，購買同一園區物業，有利于快速進行資源整合并降低相關成本。
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