北京
地處南山安托山板塊的方直瓏樾山，近期因清盤期折后單價6.9萬元/㎡起而備受關注。這個背靠塘朗山、步行150米即達地鐵7號線深云站的“地鐵口低密山居”現房項目，在克而瑞好房點評網2025年第四季度測評中以綜合得分7.23/10位列福田改善型住宅競品組首位。
然而，項目持續在售的狀態也說明市場對其價值判斷存在明顯分歧。本文將結合實地信息與公開數據，剖析其真實面貌。
項目速覽：山景現房，價格誘人
方直瓏樾山位于南山區北環大道與龍珠大道交匯處東北側，原名龍廷御苑，占地約2.13萬㎡，總建面約11.36萬㎡。項目由4棟高層住宅及10套聯排別墅組成，共520套住宅（含168套回遷房），容積率3.62，綠化率30%，車位配比約1:1.2。主力戶型為建面約120-268㎡的三至五房，備案均價約9.93萬元/㎡，目前清盤期折后單價6.9萬元/㎡起。項目已于2024年底交付，為精裝與毛坯現樓狀態，即買即住。
核心優勢：生態與通勤的雙重稀缺
山景資源堪稱項目最大標簽。 項目三面環山，背靠塘朗山、緊鄰安托山，周邊分布三山一海六公園。約70%戶型可享270°塘朗山景，鋁板加玻璃幕墻外立面、2梯2戶純板樓設計，大戶層高達3.6米，居住體驗優于同區域多數競品。
通勤效率同樣突出。 步行約150米即達地鐵7號線深云站C出口，經北環大道、南坪快速15分鐘內可通達南山科技園、福田CBD。現房交付則免去了期房等待的不確定性。
明顯短板：噪音、配套與品牌爭議
噪音問題首當其沖。 項目與北環大道直線距離僅約140米，部分樓棟低樓層受低頻交通噪音干擾明顯。
商業與教育配套薄弱。 周邊大型商業和三甲醫院步行距離均超3公里；學區對口哈工大實驗學校屬南山區二梯隊，育才中學新校區尚未完全建成。項目內含168套回遷房，占比約33%，居住純粹性受影響。
開發商品牌存疑。 開發商龍廷地產在深圳項目經驗較少，方直集團近年遭遇限高訴訟及資金鏈壓力；物業費一度高達20元/㎡引發市場爭議。120㎡戶型得房率約74%-80%，在當前高得房率戶型涌現的市場環境下競爭力減弱。
入手建議：客群分化明顯
方直瓏樾山適合對山景資源與地鐵通勤有剛性需求、對商業便利和教育能級容忍度較高的自住改善型買家。若追求優質學區、繁華商業或強資產保值屬性，則需審慎評估。
當前清盤價格雖具吸引力，但噪音、配套與品牌三大“硬傷”同樣真實存在。建議購房者實地感受噪音與配套現狀后，結合自身核心需求再做權衡。
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