2026年上半年，一組硬核統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)疊加頂層政策信號，已經(jīng)給出清晰答案：國內(nèi)樓市迎來具備里程碑意義的庫存拐點(diǎn)。

這并非短期行情波動，而是中長期趨勢性轉(zhuǎn)變。行業(yè)全面回暖還需要一段周期，但各類積極修復(fù)信號正在持續(xù)累積。

先看兩組核心權(quán)威數(shù)據(jù)。中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年全國260多個市縣落地穩(wěn)樓市政策合計(jì)560余條，僅公積金相關(guān)優(yōu)化政策就突破300條。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的庫存數(shù)據(jù)更具標(biāo)志性，5月末全國商品房待售面積7.72億平方米，同比下降0.4%，連續(xù)三個月同步下滑，徹底結(jié)束2021年7月開啟、長達(dá)52個月的庫存持續(xù)上行周期。

中央層面定調(diào)同樣釋放明確積極信號。4月政治局會議調(diào)整樓市風(fēng)險(xiǎn)管控表述，行業(yè)正式從風(fēng)險(xiǎn)集中攻堅(jiān)階段，轉(zhuǎn)入常態(tài)化風(fēng)險(xiǎn)管控疊加行業(yè)轉(zhuǎn)型的新階段。

6月《求是》刊發(fā)專題文章，將穩(wěn)定樓市與“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表”綁定，意味著樓市穩(wěn)定已經(jīng)上升到守護(hù)居民財(cái)富、提振全社會消費(fèi)信心的宏觀層面，穩(wěn)市場的政策導(dǎo)向十分清晰。

當(dāng)下市場輿論兩極分化，一部分持續(xù)看空后市，另一部分直接預(yù)判全國房價(jià)全面暴漲。

本文依托上半年完整官方統(tǒng)計(jì)、頭部機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，完整拆解本次庫存拐點(diǎn)形成邏輯與長期影響。核心結(jié)論提前說明：拐點(diǎn)不等于全國同步普漲，市場會持續(xù)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化；核心城市率先企穩(wěn)是大勢所趨，行業(yè)整體筑底向上方向明確，但完整修復(fù)仍需時間。

一、多項(xiàng)指標(biāo)同步印證拐點(diǎn)，市場積極修復(fù)信號持續(xù)增多

政策端發(fā)力力度與精準(zhǔn)度同步提升。上半年560余條政策中，二季度落地?cái)?shù)量達(dá)360條，政策落地節(jié)奏明顯加快。

公積金優(yōu)化是今年重點(diǎn)抓手，300多條調(diào)整政策覆蓋多類民生需求，青島、廣州允許公積金用于舊房原拆原建，蘇州上調(diào)家庭公積金貸款上限至200萬，淮安下調(diào)公積金購房首付至15%。

一線城市同步放寬購房門檻，上海將外環(huán)內(nèi)非滬籍購房社保年限縮短至1年，符合條件可額外增購一套住房，深圳、廣州也同步下調(diào)外地購房者準(zhǔn)入限制，精準(zhǔn)釋放積壓居住需求。

庫存端的趨勢性下行，是市場企穩(wěn)最核心支撐。連續(xù)三個月同比下滑絕非偶然，核心在于新開工與銷售長期形成剪刀差。

1至5月全國住宅新開工1.31億平方米，同比下滑23.4%；同期住宅銷售2.60億平方米，同比僅下滑12.1%。新增房源供給長期低于市場去化速度，庫存規(guī)模自然持續(xù)回落。

細(xì)分庫存結(jié)構(gòu)來看，持有3年以內(nèi)短期待售房源面積同比下降2.8%，短期庫存消化速度更快，市場處于健康主動出清狀態(tài)。

新房市場整體分化，但核心城市已經(jīng)走出獨(dú)立修復(fù)行情。全國新房整體成交仍小幅下滑，但下滑幅度持續(xù)收窄。一季度成交同比下跌22%，二季度4月基本持平，5、6月分別小幅下跌5%、4%，下行壓力持續(xù)緩解。

一線與強(qiáng)二線城市表現(xiàn)亮眼，4、5月一線城市新房成交面積同比分別上漲19%、10%，6月成交規(guī)模基本持平大盤。

改善型居住需求成為市場核心支撐，30城120㎡以上改善戶型成交占比達(dá)到48%，較去年全年提升2.3個百分點(diǎn)，其中120-144㎡主流改善戶型占比擴(kuò)大至32%，近半數(shù)購房者優(yōu)先選擇品質(zhì)大戶型。

二手房修復(fù)力度顯著強(qiáng)于新房，供需逐步進(jìn)入良性循環(huán)。重點(diǎn)20城上半年二手房累計(jì)成交76萬套，同比上漲6%，二季度單月同比漲幅全部突破10%，6月成交13萬套，同比漲幅達(dá)13%，市場熱度在傳統(tǒng)小陽春后持續(xù)延續(xù)。

核心城市成交數(shù)據(jù)亮眼，6月上海二手房成交同比上漲23.8%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個月同比增長；北京二手住宅網(wǎng)簽量持續(xù)走高，預(yù)計(jì)連續(xù)三個月創(chuàng)下近五年同期月度新高。

更關(guān)鍵的變化在于掛牌房源持續(xù)收縮，5月末25個重點(diǎn)城市二手房掛牌總量211萬套，較去年10月高點(diǎn)下降5%；北京、上海掛牌量分別回落17%、26%，形成“成交放量、掛牌收縮”的良性格局，直接緩解二手房價(jià)格持續(xù)下行壓力。

價(jià)格端同樣出現(xiàn)邊際改善。5月70個大中城市里，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市共計(jì)16個，創(chuàng)下近一年新高。一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，部分核心板塊二手房價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象。

二、四大維度因素共振催生拐點(diǎn)，中長期積極支撐仍在持續(xù)

很多人疑惑，為何趨勢性拐點(diǎn)會在2026年上半年落地？這并非單一利好刺激，而是供給、政策、人口、市場預(yù)期四大維度長期積累的積極因素集中釋放。

第一，供給端持續(xù)主動收縮，從源頭緩解庫存積壓壓力。

經(jīng)過多年行業(yè)調(diào)整，房企拿地、開工意愿持續(xù)走低，2025年住宅新開工面積僅為同期銷售面積的67%，未來一兩年新增住宅貨源天然收縮。

各地推行“以銷定投”土地調(diào)控機(jī)制，去化周期偏高的城市主動縮減住宅用地供應(yīng)，避免需求疲軟階段持續(xù)新增庫存。

高負(fù)債低效房企逐步完成債務(wù)重組與出清，留存穩(wěn)健房企普遍控制開發(fā)節(jié)奏，不再盲目大規(guī)模鋪盤，新增供給速度長期低于市場去化水平，庫存持續(xù)下行成為必然結(jié)果。

第二，國家級系統(tǒng)性去庫存政策全面落地，政策紅利持續(xù)釋放。

3000億元保障性住房專項(xiàng)再貸款已全額啟用，年化利率1.75%、最長使用五年，可撬動萬億級配套資金。各地城投、安居集團(tuán)批量收購滯銷新房、閑置二手住宅，改造為保障房與人才房，直接打通存量庫存穩(wěn)定消化通道，同步落地租購并舉長效機(jī)制。

同時置換配套政策持續(xù)優(yōu)化，賣舊買新個稅減免、二套房首付下調(diào)、房貸利率長期低位運(yùn)行，徹底打通置換全鏈條，改善群體“賣不掉、買不起”的卡點(diǎn)被打通。二手房流通回暖反向帶動新房庫存去化，形成雙向良性循環(huán)。

房企融資白名單常態(tài)化，保交樓核心任務(wù)基本收官，購房者對爛尾的顧慮大幅減少，市場觀望情緒持續(xù)淡化。

第三，人口流動結(jié)構(gòu)性重塑，核心城市長期需求底盤穩(wěn)固。

全國總?cè)丝凇?5-49歲主力購房人群總量逐步見頂，住房總量需求天花板顯現(xiàn)，但人口持續(xù)向一線、強(qiáng)二線城市集中。

這種人口再分配，讓核心城市住宅庫存去化周期回落至15-18個月合理區(qū)間，為價(jià)格企穩(wěn)提供扎實(shí)需求支撐。

居民人均住房面積已達(dá)41.76平方米，住房需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，核心地段配套完善的優(yōu)質(zhì)房源持續(xù)被市場吸納；遠(yuǎn)郊、老舊房源需求持續(xù)萎縮，結(jié)構(gòu)性分化同步拉動全國庫存指標(biāo)整體向好。

第四，頂層政策定調(diào)扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，打破持續(xù)數(shù)年的負(fù)向觀望循環(huán)。

政策重心從被動化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)向主動筑底穩(wěn)定樓市，頂層調(diào)控思路清晰穩(wěn)定，消除市場對政策反復(fù)調(diào)整的擔(dān)憂。

經(jīng)過連續(xù)數(shù)年價(jià)格調(diào)整，樓市泡沫充分出清，核心城市房源議價(jià)空間持續(xù)收窄，業(yè)主惜售情緒逐步升溫，二手房集中恐慌拋售現(xiàn)象消失。

買賣雙方預(yù)期回歸理性，不再陷入“越跌越觀望”的惡性循環(huán)，市場企穩(wěn)的心理基礎(chǔ)逐步成型。

多重長期變量疊加短期政策紅利，共同推動庫存拐點(diǎn)正式確立，市場徹底告別多年單邊累庫下行周期，中長期向好趨勢逐步成型。

三、拐點(diǎn)重構(gòu)樓市底層運(yùn)行邏輯，中長期發(fā)展前景值得看好

庫存拐點(diǎn)不只是簡單數(shù)字變動，它意味著房地產(chǎn)行業(yè)底層運(yùn)行邏輯迎來根本性重塑，也為行業(yè)長期健康發(fā)展打下基礎(chǔ)。

供需邏輯徹底反轉(zhuǎn)，房價(jià)大面積持續(xù)下跌的基礎(chǔ)已經(jīng)消失。過去幾年市場長期供大于求、庫存持續(xù)堆積，是房價(jià)持續(xù)走弱核心誘因。

如今庫存進(jìn)入持續(xù)下行通道，市場逐步進(jìn)入供需再平衡階段，全面深度下跌的市場基礎(chǔ)不復(fù)存在，行業(yè)底部信號正式確認(rèn)。

這也宣告高杠桿、高周轉(zhuǎn)、盲目擴(kuò)張的舊發(fā)展模式落幕，行業(yè)正式進(jìn)入精細(xì)化存量運(yùn)營新階段，短期陣痛過后，長期發(fā)展質(zhì)量會顯著提升。

調(diào)控目標(biāo)完成根本性切換，長效住房機(jī)制加速成型。此前政策以被動兜底、化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為主；拐點(diǎn)出現(xiàn)后，調(diào)控重心轉(zhuǎn)向主動穩(wěn)盤、優(yōu)化住房供給分層結(jié)構(gòu)。

商品房主打品質(zhì)改善需求，保障房兜底新市民剛需，租購并舉雙軌制加速落地，穩(wěn)定長效政策環(huán)境會持續(xù)提振市場長期信心。

行業(yè)資產(chǎn)價(jià)值呈現(xiàn)清晰K型分化，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)值率先修復(fù)。拐點(diǎn)之后不會出現(xiàn)全國同步回暖行情，一線核心城區(qū)庫存健康、人口持續(xù)流入，房產(chǎn)價(jià)值會率先企穩(wěn)修復(fù)。

三四線、城市遠(yuǎn)郊區(qū)域庫存高企、人口持續(xù)流出，仍需漫長周期緩慢去庫存，房產(chǎn)流動性與價(jià)值差距持續(xù)拉大。

行業(yè)優(yōu)勝劣汰持續(xù)加速，經(jīng)營穩(wěn)健、交付能力強(qiáng)的頭部房企市場份額持續(xù)提升，行業(yè)正式邁入高質(zhì)量發(fā)展周期。

市場企穩(wěn)還能聯(lián)動修復(fù)宏觀經(jīng)濟(jì)，形成正向循環(huán)。房價(jià)預(yù)期企穩(wěn)，能夠緩解居民資產(chǎn)縮水焦慮，提振全社會消費(fèi)意愿，阻斷“資產(chǎn)下跌—消費(fèi)收縮—經(jīng)濟(jì)走弱”的負(fù)向傳導(dǎo)鏈條。

住房成交回暖，同步帶動建材、家居、裝修、城市更新上下游產(chǎn)業(yè)需求釋放，為宏觀經(jīng)濟(jì)提供穩(wěn)定內(nèi)生增長動力，樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)將形成雙向正向支撐。

四、厘清四大市場誤區(qū)，理性看待修復(fù)節(jié)奏，向好但仍需耐心

結(jié)合拐點(diǎn)帶來的中長期影響，梳理當(dāng)下市場流傳的四大認(rèn)知誤區(qū)，既要看清行業(yè)向好大趨勢，也要客觀接受修復(fù)需要時間的客觀現(xiàn)實(shí)。

第一，庫存拐點(diǎn)不等于全國房價(jià)全面暴漲，但溫和結(jié)構(gòu)性修復(fù)是中長期大趨勢。

本輪市場修復(fù)以溫和調(diào)整為主，各地堅(jiān)持因城施策調(diào)控，一旦局部房價(jià)短期快速升溫，配套調(diào)控工具會及時落地，不存在單邊暴漲行情。

但隨著庫存持續(xù)消化、供需關(guān)系改善，核心城市優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格會逐步企穩(wěn)回升，屬于符合市場規(guī)律的良性修復(fù)。上海易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)也表示，本輪修復(fù)是漸進(jìn)式回暖，不會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，但整體向上方向明確。

第二，城市長期分化是既定格局，核心城市具備持續(xù)回暖潛力。

僅一線、強(qiáng)二線核心板塊擁有完整企穩(wěn)支撐，多數(shù)三四線城市庫存壓力偏大、人口持續(xù)流出，短期很難迎來行情修復(fù)。

這并非悲觀信號，而是市場回歸理性的正常表現(xiàn)，核心城市依托人口與資源優(yōu)勢，會成為行業(yè)整體回暖的先行標(biāo)桿。丁祖昱指出，2026年屬于樓市筑底年份，核心城市會率先走出調(diào)整周期。

第三，房產(chǎn)投機(jī)炒作邏輯徹底失效，居住屬性重新成為核心主線。

未來房產(chǎn)價(jià)值只依托地段、配套、產(chǎn)品品質(zhì)支撐，依靠短期房價(jià)快速增值的投機(jī)時代徹底結(jié)束，市場回歸居住需求主導(dǎo)。

克而瑞地產(chǎn)研究明確，行業(yè)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)常態(tài)化管控疊加轉(zhuǎn)型發(fā)力新階段，投機(jī)炒房失去生存空間，理性自住需求成為市場主流。

第四，行業(yè)完整轉(zhuǎn)型仍需周期，不必急于期待全面快速回暖。

庫存拐點(diǎn)只是市場筑底的第一步，房地產(chǎn)全新發(fā)展模式完整落地、行業(yè)全域回暖，還需要更長時間觀察。

《求是》文章使用“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”表述，而非“市場已穩(wěn)定”，也側(cè)面說明行業(yè)調(diào)整仍有一段路要走，中長期向好，但修復(fù)節(jié)奏循序漸進(jìn)。

庫存拐點(diǎn)是樓市筑底關(guān)鍵信號，中長期向好趨勢已經(jīng)明確，市場供需格局迎來重塑。

結(jié)構(gòu)性分化會長期存在，行業(yè)全面回暖仍需一定周期，但核心城市企穩(wěn)修復(fù)跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，更健康、理性的房地產(chǎn)市場正在逐步成型。