作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

熱鬧是豪宅的，剛需改善各有各的難。

市場(chǎng)掉頭

預(yù)料之內(nèi)，6月深圳樓市的數(shù)據(jù)開(kāi)始掉頭。

6月未能延續(xù)4月和5月的火花，深圳樓市開(kāi)始出現(xiàn)掉頭。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，6月深圳新房住宅成交了3785套，二手房成交了5093套，一二手加起來(lái)總共8878套。

對(duì)比一下，4月總成交9045套，5月直接破萬(wàn)到10079套。也就是說(shuō)，6月不僅沒(méi)延續(xù)漲勢(shì)，還比4月的起點(diǎn)還低了一點(diǎn)。

這就是典型的政策脈沖結(jié)果。

刺激一下，市場(chǎng)蹦跶兩個(gè)月，藥效一過(guò)，立刻回到原本的節(jié)奏里。

在五月開(kāi)端的時(shí)候，就判斷，市場(chǎng)分歧能否形成共識(shí)，要看實(shí)際的成交量能否延續(xù)，這也關(guān)乎下半年的走向。

現(xiàn)在延續(xù)性有變，那么接下來(lái)，市場(chǎng)的分歧也會(huì)更大。

但比總量下滑更值得關(guān)注的是，這輪市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的徹底分化。

說(shuō)白了就是K型走勢(shì)，或者更準(zhǔn)確一點(diǎn)是啞鈴型結(jié)構(gòu)趨勢(shì)——斷層級(jí)別的豪宅銷售熱鬧，剛需住宅有所恢復(fù)，而改善段位的住宅表現(xiàn)疲軟。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，剛需盤(pán)交易占比反而在增加。300萬(wàn)以下的二手住宅，成交占比從2024年上半年的22.3%，一路漲到今年上半年的28.6%，漲了6個(gè)百分點(diǎn)。

說(shuō)明，硬剛需類型的住宅，讓價(jià)到位，預(yù)算有限的剛需群體，趁著房?jī)r(jià)調(diào)整到位了陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。因?yàn)檫@部分需求是最剛性的，價(jià)格夠低就有人接盤(pán)。

豪宅市場(chǎng)則是自成一派。

千萬(wàn)級(jí)以上的豪宅成交一直穩(wěn)，包括頂豪項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成績(jī)不過(guò)的消息時(shí)不時(shí)就冒出來(lái)。

比如這幾天中海安緹雅苑72套房直接賣光，看起來(lái)熱度很高。

不過(guò)對(duì)市場(chǎng)而言，深圳每月新房二手加起來(lái)大幾千套成交，這些千萬(wàn)以上住宅，每個(gè)月平均下來(lái)不到800套，如果是頂豪，全年下來(lái)占比連1%可能都不到，根本撬不動(dòng)大盤(pán)。

豪宅或者頂豪拉動(dòng)的是成交金額，不是成交套數(shù)，而判斷樓市冷暖的核心指標(biāo)是成交量（換手率），不是總成交額。

所以，豪宅或者頂豪的基數(shù)太低，對(duì)成交量的拉動(dòng)可以忽略不計(jì)。

最難受的，是總價(jià)夾在中間段位的住宅。

數(shù)據(jù)最直觀了，300萬(wàn)—500萬(wàn)總價(jià)的住宅，成交占比今年上半年落到了32.3%，是近五個(gè)半年度的最低值；500萬(wàn)—800萬(wàn)的主流改善總價(jià)段，占比下滑到21.1%，同樣是近5個(gè)半年度最低；而800萬(wàn)—1000萬(wàn)的高端改善段，占比也跌到了7%以下。

簡(jiǎn)單說(shuō)，從300萬(wàn)到1000萬(wàn)這個(gè)最龐大的剛需以及改善區(qū)間，全線縮水。

價(jià)格上更是直白，曾經(jīng)的網(wǎng)紅改善盤(pán)，價(jià)格當(dāng)下繼續(xù)不同程度地讓步。

比如位于寶安區(qū)寶安中心的海納公館，最新價(jià)格已經(jīng)回落到800萬(wàn)以內(nèi)，作為改善段位的住宅，是整個(gè)寶安區(qū)域，甚至深圳整體市場(chǎng)的網(wǎng)紅盤(pán)。

在中介平臺(tái)上，當(dāng)前掛盤(pán)價(jià)格在780萬(wàn)—1580萬(wàn)。

（來(lái)源：鏈家平臺(tái)）

但去年3月約89平戶型，中高樓層成交總價(jià)還能在1000萬(wàn)以上，但到了今年6月底，最新成交的中樓層同戶型，總價(jià)已經(jīng)落到750萬(wàn)。

（來(lái)源：樂(lè)有家平臺(tái)）

（來(lái)源：小鹿選房）

再比如位于福田安托山的海德園，作為深圳樓市高光中的網(wǎng)紅盤(pán)，初始發(fā)售價(jià)格最便宜的一套約1049萬(wàn)，去年4月一套約87平高樓層戶型成交，總價(jià)約1260萬(wàn)，但到了今年6月中高樓層同朝向的同戶型，成交總價(jià)僅1050萬(wàn)。

（來(lái)源：樂(lè)有家平臺(tái)）

（來(lái)源：小鹿選房）

說(shuō)明，代表改善段位的住宅，如今成交依舊需要向市場(chǎng)讓價(jià)。

放眼整個(gè)深圳，從2021年高點(diǎn)到現(xiàn)在，各區(qū)二手住宅掛盤(pán)均價(jià)，普遍撤回了三成多。

（來(lái)源：鏈家平臺(tái)）

南山片區(qū)掛盤(pán)均價(jià)從約12萬(wàn)回撤到8.3萬(wàn)，回撤約30.8%；福田掛盤(pán)均價(jià)從約10萬(wàn)到約6.9萬(wàn)，回撤31%；寶安、龍華、龍崗、坪山這些區(qū)域，回撤幅度普遍在32%—36%之間；鹽田片區(qū)最明顯，回撤約38.1%。

所以，6月的交易掉頭，不過(guò)是回歸市場(chǎng)的本質(zhì)。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)撕裂的背后

出現(xiàn)這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，說(shuō)白了就是當(dāng)下市場(chǎng)，買(mǎi)房的人不同了，收入走勢(shì)分家。

改善盤(pán)的主力買(mǎi)家是誰(shuí)？

就是深圳各大科技公司、互聯(lián)網(wǎng)公司的中層管理者、核心技術(shù)和業(yè)務(wù)員工，也就是大家常說(shuō)的城市夾心層。

他們年薪幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)，有一定積蓄，是置換改善、買(mǎi)學(xué)區(qū)房、買(mǎi)品質(zhì)次新房的核心力量。

這部分群體的職業(yè)穩(wěn)不穩(wěn)、收入預(yù)期好不好，直接決定改善市場(chǎng)的冷熱程度。

就拿現(xiàn)在的熱門(mén)行業(yè)或者賽道來(lái)說(shuō)，上下游的分化，正好也對(duì)應(yīng)樓市的K型走勢(shì)。

最近參加一個(gè)交流會(huì)，和一些公司的管理層或者內(nèi)部核心人員交流。

整體上有一個(gè)觀感，就是熱門(mén)賽道或者產(chǎn)業(yè)鏈的上游公司，比如芯片、EDA、算力基礎(chǔ)設(shè)施等硬科技賽道，受益于AI算力需求爆發(fā)，產(chǎn)能擴(kuò)張，人員增長(zhǎng)明顯，有的人員三年增幅20%—60%。

但產(chǎn)業(yè)鏈下游的公司，如AI應(yīng)用、計(jì)算機(jī)視覺(jué)、通用軟件這些賽道，這些公司都在強(qiáng)調(diào)降本增效，強(qiáng)調(diào)AI賦能，AI工具替代員工顯著提升人效。

這些公司不是沒(méi)錢(qián)，很多賬上現(xiàn)金流很充足，但錢(qián)不是拿去并購(gòu)、擴(kuò)生產(chǎn)線，就是高薪挖大廠出身向下兼容的人才。

這些處于行業(yè)領(lǐng)先的公司，優(yōu)化的往往是普通員工和中層，背后承載的就是市場(chǎng)的夾心層購(gòu)買(mǎi)力。

這部分人，恰恰是改善房的主力消費(fèi)群體，是一、二線城市置換改善、學(xué)區(qū)房、品質(zhì)次新房的主力。

當(dāng)職業(yè)預(yù)期不穩(wěn)，收入被打斷，對(duì)應(yīng)的購(gòu)房行為就會(huì)變，要么暫時(shí)放棄改善計(jì)劃，繼續(xù)住著老房子；要么直接下調(diào)購(gòu)房預(yù)算，從800萬(wàn)的目標(biāo)降到600萬(wàn)；更謹(jǐn)慎的甚至?xí)u掉現(xiàn)有房子降杠桿。

中間購(gòu)買(mǎi)力一收縮，帶改善屬性的住宅自然占比縮水。

而這種分化不止在樓市，消費(fèi)端也是如此。

以高端日用品，消費(fèi)品領(lǐng)域來(lái)看，可以看到一些高端用品的上市公司業(yè)績(jī)不僅平穩(wěn)有增，而且凈利潤(rùn)亦有增長(zhǎng)。

比如高端定制家居的、國(guó)內(nèi)高端商務(wù)休閑服飾的、國(guó)內(nèi)高端醫(yī)美、高端滋補(bǔ)品、藝術(shù)奢侈珠寶、高端腕表等一些上市公司，近三年的業(yè)績(jī)或者利潤(rùn)都有所增長(zhǎng)。

招商銀行的數(shù)據(jù)也更直白，去年私人銀行客戶（日均資產(chǎn)千萬(wàn)以上）同比增長(zhǎng)17.87%，增速是普通零售客戶的兩倍還多。

那么，反映到樓市、消費(fèi)上，就是全線的K型分化或者啞鈴結(jié)構(gòu)的表現(xiàn)。

所以，6月的成交掉頭，說(shuō)白了就是去掉政策濾鏡后，市場(chǎng)的真實(shí)模樣。

短期刺激只能拉一波成交量，沒(méi)法改變底層的購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)。

只要夾心層的收入預(yù)期沒(méi)真正穩(wěn)住，市場(chǎng)的K型走勢(shì)就不會(huì)結(jié)束。

剛需有剛需的底盤(pán)，豪宅有豪宅的圈子，最煎熬的改善市場(chǎng)，還得熬很長(zhǎng)一段時(shí)間。

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