來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者:WTT

5年凈賺238萬，你敢信？

深圳地產(chǎn)圈消息，最近龍華某樓盤單日就賣出了163套房，買家全出自一個(gè)團(tuán)。

據(jù)多個(gè)深圳中介人士確認(rèn)，這番熱鬧來自一位財(cái)經(jīng)大V聯(lián)合所謂“炒房教父”搞的買房活動(dòng)——集結(jié)了眾多外地粉絲直奔深圳，住鴻榮源旗下的酒店，只看龍華的觀城和寶安的玖璽兩個(gè)鴻榮源的樓盤。

看房時(shí)不挑樓層、不砍價(jià)，買房就跟“搶大白菜”似的蹭蹭刷卡。

為什么這些人如此瘋狂？原因就是上面“5年凈賺超200萬”的極致誘惑。

以龍華項(xiàng)目為例，大V給粉絲畫的“餅”是：一套99㎡、總價(jià)374萬，10萬超低首付進(jìn)場，算上“租金抵月供 五年房價(jià)漲70% 經(jīng)營貸加按轉(zhuǎn)貸”，五年能凈賺236萬，年化收益132%。

有人可能覺得，龍華觀瀾片區(qū)曾是深圳房價(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，2021年至今區(qū)域一手房價(jià)普跌30%~40%，二手房庫存也大。

但在大V的包裝下，下跌地帶等于“洼地抄底”；在大V的洗腦中，10萬是低首付，租金就能抵月供，而未來房價(jià)必漲，5年純收益就超兩百萬……

對于這套瘋狂的話術(shù)，你可別笑，還真有不少人聽進(jìn)去了。根本不考慮一旦房價(jià)不漲、租金不及預(yù)期或貸款收緊，高位接盤將面臨的“本金虧損”“斷供”等多重風(fēng)險(xiǎn)。那時(shí)候，拿了開發(fā)商高額傭金的大V，可不會管你的風(fēng)險(xiǎn)。

值得警惕的是，這樣看似瘋狂且不理性的炒房行為并非只發(fā)生在個(gè)別樓盤——

上海、蘇州、廣州等地都有“炒房團(tuán)”卷土重來的跡象。

例如今年5月，蘇州園區(qū)勝浦一帶的樓盤，就頻繁遇見金融大V的粉絲團(tuán)光顧。

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，蘇州工業(yè)園區(qū)的瀾悅溪云最近每周能走十幾套。傳聞是某金融大V組織的“外地買房團(tuán)”到蘇州掃貨，售樓處人頭攢動(dòng)。

勝浦是蘇州園區(qū)價(jià)格門檻最低的片區(qū)，但距蘇州園區(qū)核心區(qū)還有距離，未來的配套落地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展能否跟上都是未知數(shù)。外來炒房團(tuán)批量買入，短期制造熱銷假象，若后續(xù)流動(dòng)性跟不上、或園區(qū)外圍供應(yīng)持續(xù)放量，這類"門檻盤"在二手房市場極易變成有價(jià)無市。

實(shí)際上，之前備受熱議的上海豪宅盤出現(xiàn)“溫州炒房團(tuán)”的事情，豪車、炒房等噱頭，更多也是營銷炒作。

房企人士承認(rèn)，這是項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)溫州中介帶來的客戶，目前多看少買，真正下單的極少。

2024-2025年，廣州也曾出現(xiàn)某房產(chǎn)大V聯(lián)合中介帶外地看房團(tuán)到廣州黃埔中央公館“掃樓”的事情。

當(dāng)時(shí)不少人深信“這里是價(jià)值洼地，國家級新區(qū)輻射地，漲價(jià)空間很大……”等一系列話術(shù)，有的一口氣連買了好幾套房。

但結(jié)果呢？如今該項(xiàng)目二手房價(jià)格已較開盤價(jià)下跌5%~8%，早期跟團(tuán)買入的投資客賬面浮虧。

當(dāng)前樓市的確有觸底回穩(wěn)的跡象，然而整體行情已經(jīng)今非昔比，熱浪之下，“先捂緊錢包”異常重要。

這波"炒房團(tuán)回歸"更多是開發(fā)商去化壓力下通過“渠道合作 大V引流 信息差”開展的收割，而非市場全面反轉(zhuǎn)的信號。

普通購房者下手之前，請一定要明確自住和投資是“兩本賬”，要警惕“低首付、高評高貸、租金覆蓋月供”之類的話術(shù)。

其實(shí)，大V團(tuán)購未必就比散客便宜。有的看房團(tuán)因?yàn)椤把蛎菀邹丁?，并且需要返給大v高傭金，成交價(jià)反倒比市場價(jià)高。你以為進(jìn)了內(nèi)部福利場，實(shí)則當(dāng)了高單價(jià)接盤方。

當(dāng)前樓市底層邏輯已變。 城鎮(zhèn)化增速放緩、居民杠桿率高企、"房住不炒"是長期定位，普漲時(shí)代終結(jié)，未來只有核心城市核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具備抗跌屬性，絕大多數(shù)外圍盤只會繼續(xù)分化。盲目追著炒房團(tuán)屁股后面沖，大概率是替別人解套。