本報（chinatimes.net.cn）記者胡金華 上海報道

手握龐大存量房產的上海國資，開始將持有的優質資產交由外資“打理”。

管理資產規模高達3000億美元的全球長租公寓巨頭睿星資本（Greystar）近期對外宣布，作為獨家運營商，接手上海前灘九宮格核心區長租公寓項目“駐在云灣 LIV'N The Cove”的整體運營管理工作。

值得關注的是，該項目由上海國存基金與光大金甌共同持有。天眼查資料顯示，上海國存基金背后股東代表是上海國盛資本管理有限公司國資平臺。而這也是外資巨頭睿星資本進入中國市場近十年來，在上海落地的首個純輕資產委托管理項目。

“前灘作為陸家嘴之后的又一城市功能核心，其高端租賃住宅市場的發展潛力與資產價值備受認可。此次與國存基金與光大金甌的合作，是睿星資本輕資產運營模式在中國核心城市的重要實踐，也是我們將全球成熟運營經驗與本土市場需求深度結合的又一契機。”睿星資本中國董事總經理馬千里表示。

在業內人士看來，雖然這是一次普通的運營權交接，但顯示出上海存量房產運營思路出現變化——外資巨頭由“重”轉“輕”，在不出資、不持有產權，僅提供高質量的運營服務獲得基礎管理費加超額租金分成；上海國資平臺則成為“房東”，將運營管理權放手給專業機構打理，同樣也能獲取穩健回報。

國資平臺放手

將專業的事交由專業的人來做，將是一場雙贏的合作。

在今年3月28日的陸家嘴金融沙龍上，上海國盛資本管理有限公司總裁孫烽表示，自2023年7月，國存基金正式運作以來，國存基金依托多層次的REITs市場，出資12.2億資金，有效盤活國存資產的規模達到214億元。天眼查顯示，彼時上海國存盤活三號私募股權基金正式成立，中國銀河資產和上海國盛資本作為兩大合伙人；今年6月1日，上海國存盤活二號私募投資基金合伙企業（有限合伙）成立，出資額同樣為30億元，經營范圍包含：以私募基金從事股權投資、投資管理、資產管理等活動。天眼查股權穿透顯示，該企業由上海國盛資本管理有限公司、中信金融資產共同出資。

另外一方面，上海國資也在年初開始正式下場收購存量房產。2月2日，建設銀行作為金融機構宣布上海支持首批收購二手住房用作保租房，多位行業主管部門有關負責人現身簽約現場，此舉這標志著上海官宣國企“下場”收購二手房，浦東、徐匯、靜安這三個試點區陸續公布收購標準。浦東說優先關注內環內、2000年以前、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手房源；靜安則聚焦的范圍是產權人不僅有置換需求，且置換的商品房也在本區，置換新房的優先考慮，同時其所擁有的是總價適中、產權清晰、小戶型的成套二手住房，優先布局重點產業園區、核心商圈及軌道交通站點3公里輻射圈；徐匯是探索通過區屬的保障性住房公司，在市場上收購存量小戶型的房源。按照相應標準實施裝修配置后，作為保租房供應。

從資本運作端來看，更多問世的不動產REITs將標的瞄準上海。6月23日，華安錦江封閉式商業不動產證券投資基金和華安陸家嘴封閉式商業不動產證券投資基金正式獲得中國證監會準予注冊的批復，成為上海國資盤活存量資產再添實踐案例。

“商業不動產REITs起航：推動資本市場服務實體經濟效能 商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等商業不動產是REITs重要的底層資產。我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求。適時推出商業不動產REITs，可以更好發揮REITs功能作用，支持構建房地產發展新模式，進一步提升多層次資本市場服務實體經濟的質效?！币患夜紮C構商業不動產REITs基金發行人士陳青受訪時分析。

當資本撬動國資持有的大量存量房產進行改造后誰來運營出租，是國資擔當全鏈條服務還是讓專業機構打理，彼此分享收益等，均成為市場關注焦點。

“此次合作的資產持有方上海國存基金與光大金甌代表了中國不動產市場的一個新趨勢：國有資產持有者正在主動從建設—持有—自營的全鏈條角色，向持有者和監督者收縮，把運營環節外包給經市場驗證的專業機構。引入睿星資本這類全球頭部機構，國資持有方期望達成的目標很明確：首先就是拉升凈營運收入（NOI），通過產品微調、公區升級、企業大客戶定向拓展，提高有效租金和續租率，壓降無效運營成本；其次是滿足REITs合規要求，標準化臺賬、獨立審計級財務報表、規范化服務流程，為未來納入公募REITs或持有型ABS底層資產鋪路；最后是實現資產保值增值，NOI提升直接推高資產估值，在未來轉讓或擴募時獲得更高流動性溢價?！鄙虾ｉL租公寓市場資深觀察人士陳海保告訴《華夏時報》記者。

而在上海某區公寓租賃行業協會副會長羅鳳鳴看來，上海是全國租賃住房供給最集中的城市之一，權威數據統計上海國有平臺自持租賃物業總建面已突破820萬平方米，其中相當一部分由各區城投、國企自行運營。受制于市場化運營經驗不足、團隊編制限制及激勵機制約束，不少項目面臨租金溢價難做高、出租率波動大、服務標準化欠缺等瓶頸。

“與此同時，保租房公募REITs的持續擴容，對底層資產提出了嚴格的穩定現金流、規范化運營、透明財務要求，而這恰恰是國際化運營商的強項。對行業而言，國資當房東承擔產權與資本性支出，專業機構當管家負責定位、招商、服務與社群有望在上海核心地段被優先參考和應用。近期建信住房租賃基金聯手base佰舍改造楊浦安波路閑置商業體、博楓（Brookfield）操盤靜安及五角場長租公寓并發行機構間REITs，都在印證同一邏輯——金融資本、國資負責錢和資產，專業運營負責人和體驗，職能分離是存量時代的最優解?！绷_鳳鳴表示。

外資探索新路徑

值得關注的是，對于另外一個“角色”睿星資本而言，其在國內一線城市的投資路徑也出現由“重”轉“輕”的新變化。

“對于一個初入中國市場的國際運營商而言，光靠宣講全球管過百萬套房是不夠的。中國租客的產品偏好、支付習慣、服務期待。唯有親自拿資產、改產品、跑運營、看數據，才能向本土資產方證明。前幾年的重資產布局，本質上是睿星在中國市場搭建信用、打磨標準，前期兩個項目相繼實現95%左右的穩定出租率、建立起高端客群口碑后，輕資產模式便水到渠成。此次前灘項目零資本投入、靠管理費和超額分成獲利，規避了地價波動和資金占用的風險，完全符合當下外資對中國不動產市場偏審慎的態度。這不是放棄重資產，而是用輕資產做乘法，用已驗證的能力綁定更大體量的國資委托管理合約?！标惡１１硎?。

上海頭部中介巨頭負責人王超告訴《華夏時報》記者，外資運營前灘輕資產項目折射出整個中國住房租賃行業底層邏輯的位移。

“過去十年，長租公寓經歷過兩輪泡沫與出清。第一輪是誰拿房快、融資多、網點密，誰被看好的規模階段，結果是高收低出、資金池斷裂；第二輪是2020年后開發商系和本土品牌押注重資產自持，依賴母公司的低成本資金和資源稟賦，在核心城市跑規模，但普遍面臨回報周期長、運營效率不均的問題；現在行業正在進入第三階段，存量資產大量沉淀在國企、金融機構手中，但真正稀缺的是能把資產運營出價值的專業能力。未來的競爭壁壘或許不再是我有多少間房、我出了多少地價，而是能否將項目營運利潤較市場平均水平提升3—5個點，能否通過企業客戶渠道將平均租期從10個月拉長到18個月以上?！蓖醭治?。

王超表示，雖然國企釋放管理權是大勢所趨，但入場券是可驗證的數據+合規的服務，本土品牌若無法補齊精細化運營與REITs級賬管能力，恐將在這一輪能力篩選中被邊緣化。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳