01
2021年上半年深圳樓市，在“2.08”二手房官方指導價發布、嚴查貸款違規流入樓市、調查處理“深房理炒房事件”等一些列調控手段下，市場整體處于“橫盤”階段。
文君在上一篇文章《深圳二手房“4”連跌，樓市冰封？》提到，從1月開始，深圳二手住宅成交連跌4個月，2月-4月平均成交量不足5000套，可以說“2.08”新政后，成交量幾乎“腰斬”。
反觀新房市場，深圳網紅盤人氣依舊，這也與項目地段、交通、產品等硬核產品特點息息相關。
如果說地段一般、交通、產品自身有缺陷的項目，睿智的購房者自然不會輕易為其買單。
比如在今年上半年開盤的龍崗新生片區的新霖薈邑、大年初三（2月14日）開盤，被網友爆料，當天802套毛坯住宅，成交僅100套，去化率約12%，數據上來看，可謂是“慘不忍睹”。
而開發商則自稱“首期開盤勁銷340+套”，這里面有多少水份，只有房企自己明了。
據文君踩盤了解，該項目之所以不怎么“香”，有兩大硬傷:
①軌道交通不便，距離深圳3號線延長線1.2公里。
②周邊無大型商業配套，生活不方便。
從上半年新盤開盤成績來看，萬豐海岸城、宏發萬悅山等網紅盤一經入市，必然遭到購房者哄搶，究其原因離不開本身項目優越的地段和過硬的產品實力等。
而沒有具備以上優勢的項目，在樓市橫盤期，銷售預期差，往往能夠反映出項目的一些劣勢。
（星河盛境實拍效果圖）
譬如，5月9日剛剛開盤的星河盛境，項目位于龍崗橫崗片區，據其銷售人員介紹，當天開盤賣了8成。
大家覺得這個數據有水份嗎？按照開發商慣用的營銷套路，對外宣稱銷售8成，很大程度上是想為項目再造“話題熱度”和關注度，不過這個成績到底是真是假，文君相信，聰明的購房者應該不是那么好忽悠的。
02
買房要有毒辣的“挑盤”眼光，文君覺得買住宅，要想投資自住兩相宜，必須要選地段好、交通好、產品過硬的項目。
如果說有意向購買星河盛境的購房者，必須要三思而后行。
文君最近去到項目踩盤，發現這個項目周邊大多為工業區和農民房、還有一些舊改，暫且不說舊改以后帶給片區的煥新變化，這也是需要時間去驗證的，目前來看，居住環境還是較為惡劣。
產品自身的槽點也有不少：
①
噪音污染嚴重
項目東面毗鄰龍崗大道，北面毗鄰南坪快速，車流量均非常大，將來項目建成后，很大一部分單元都要受到噪音的影響。
另外，項目南側毗鄰保安學校，也會受到學校噪音的定時干擾。
②
教育配套差
星河盛境自帶幼兒園，但是幼兒園卻緊挨著變電站，這其中的利害關系，不言自明。
項目緊挨著九年制公立學校——保安學校，將來小孩上學比較方便。
但保安學校的教學成績實在太差，2020年全市中考排名在195名，公立學校的中考錄取率僅為38.46%（網傳參考數據），實在不能讓人滿意。
③
定價過高
有網友在論壇吐槽：5.5萬/㎡價格為什么要買這里，買光明的星河和金地不香嗎？旁邊的星河智薈才多少錢每平？
文君覺得這位網友分析的是有一些道理的，星河盛境建面約85-116㎡住宅，均價約5.32萬/㎡，單價區間在4.86-5.65萬/㎡，總價區間在417-653萬/套。
看看項目周邊的二手房官方指導價都在5萬/㎡以下，3萬-4萬/㎡區間占大多數。
（龍崗橫崗片區二手房官方指導價參考）
這樣來看，星河盛境的備案價格與周邊二手房相比，并沒有優勢，買新房還要等待幾年交房，二手房可以立即入住，難道不香嗎？
作為網紅片區，光明熱盤——宏發萬悅城開盤均價4.89萬/㎡，總價407萬起，而橫崗的星河盛境均價賣到5.32萬/㎡，這價格高出購房者預期。
剛需買房，價格是關鍵因素，畢竟錢袋子緊張，如果說開發商懂得讓利，購房者權衡利弊，項目被青睞那是大概率事件。
定價過高，購房者的目光自然不會專注在這一個樓盤上面，在這樣的地段和價格上面挑選，深圳東部新盤選擇性很多，二手房更加不少。
文君建議，購房者想買這里的房子，一定要“貨比三家”，不要盲目購買，買房是人生大事，要多跑多分析，謹慎些總歸是好的。
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