2021年7月20日，《中共中央國務院關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》（簡稱《決定》）正式公布，高層作出實施三孩生育政策及配套支持措施的重大決策。

三孩政策出臺后，樓市就徹底變了天。調控措施越來越嚴不說，高層也是頻頻表態。

2021年7月23日下午，住建部聯合8部門發布持續整治規范房地產市場秩序的通知，房地產市場進入整治關鍵階段。

通知明確，“因城施策”突出整治重點，包括房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四大方面。管控面趨于全面系統。

這次會議再次強調堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

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生育率下降

房價上漲成眾矢之地

近幾年，我國迎來人口老齡化+人口出生率下降的大難題。數據顯示我國已有2億6千萬老齡人口；而2017年至2020年出生率分別為1723萬、1523萬、1465萬、1003.5萬（公安部數據）。

至于人口出生率急劇下降背后的原因，很多人就歸結為——房價太高。

據中國人民大學一項研究結果表明，房價對生育孩子的概率有著顯著的負影響：房價每上漲1000元，生育一孩的概率將降低1.8%～2.9%，生育二孩的概率將降低2.4%～8.8%。

針對于此，人口經濟學家梁建章多次發表觀點認為：我國不僅要開放三胎，還要全面開放生育。

2021年7月20日，三孩生育政策及配套支持措施發布，總結以下重點：

①結合下一步修改個人所得稅法，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除；

②地方政府在配租公租房時，對符合當地住房保障條件且有未成年子女的家庭，可根據未成年子女數量在戶型選擇等方面給予適當照顧；

③地方政府可以研究制定根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優惠政策。 前兩條的影響相對不大，影響最大的還第3條“給多孩家庭購房優惠政策”。

不過，具體細節的制定還得看地方政府。 三孩政策出爐時，梁建章曾建議，在高房價地區實施一孩房價九折、二孩七折、 三孩五折。

他表示，中國的大城市是不缺地的，例如上海至今還保留了1800平方公里的農田，如果把大城市的土地更多地用來開發住宅，反而可以在全國范圍內節省用地，因為大城市的開發密度和效率是高于小城市和農村的。

梁建章的建議說來也是簡單粗暴，就是土地跟著孩子走。但明眼人一看就知道，這并不具備實操性，只是看起來很美好罷了。 影響現代人不生孩子的原因有很多，但“房價上漲”往往是眾矢之的，最受詬病。

西南財經大學公共管理學院曾發表研究報告稱，商品房均價每上漲1%，女性生育孩子的意愿數就下降約0.2個。2016年那波大漲剛好趕上全面二孩政策的放開，而且是政策出臺的過程中房價上漲，所以影響并沒有很大。

到了2019年以后，人口頹勢逐漸顯現出來了，出生人口為1465萬；到了2020年，出生人口下降了265萬，總數只有1200萬。

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力爭3年樓市調控效果好轉

人口形勢已經很嚴峻了，所以這幾年高層對樓市的調控也在不斷加碼。尤其是進入2021年后，樓市調控基本沒停過，其中最明顯的變化，就是金融部門的參與度明顯更高，很多金融機構開始與房地產市場做切割。

此次住建部聯合8部門發布《通知》，堅持“以問題為導向”，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。綜合運用法律、經濟、行政和信息化等多種手段，既解決當前房地產市場突出問題，又注重完善體制機制，從源頭上規范房地產市場秩序。

從管控內容來看，下一階段房地產市場整治更加細化、全面，系統性更強，覆蓋房地產市場開發、銷售各個環節，同時覆蓋租賃和物業市場痛點。具體體現在以下四大方面。

在房地產開發方面，重點整治企業違法違規開工建設；未按房屋買賣合同約定如期交付，以及房屋滲漏、開裂、空鼓等安全質量問題。這意味著未來在開發階段，能否如期交付、交付后容易出現的質量糾紛等，將受到重點監管。

在房屋買賣方面，重點整治捂盤惜售，囤積房源；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；違規收取預付款、“茶水費”等費用，變相漲價；捆綁銷售車位等擾亂市場秩序的行為。

住房租賃方面，對克扣租金押金、違規開展住房租賃消費貸款業務、存在“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為。

物業服務方面，重點整治超出合同約定或公示收費項目標準收取費用、擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵占和挪用業主共有部分經營收益、物業服務合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業服務項目等。

至此，房地產市場監管全面覆蓋土地獲取、開發建設、市場交易、租賃和后期物業服務全周期，后續房地產市場秩序規范將從嚴從緊。

值得注意的是，未來針對上述重點整治內容，多部門聯合，將持續加大懲處力度，房地產市場制度化、常態化整治機制逐漸建立起來。

這波打擊面相當廣，針對的不只是買家、賣家和中介，還有開發商和部分金融機構。 值得注意的是，8部門此次就整治房地產市場秩序提出了一個時間點——“力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。”

可以預判，未來3年，各地房價將會普遍喪失上漲動力。

通過今年深圳、北京、廣州等多個城市的調控效果，我們可以再次明確一件事——我國樓市歸根結底還是政策市。只要高層想控房價，那就有辦法控制住，無論是卡金融脖子還是直接給新房限價，甚至是針對二手房出臺參考價，都打到了七寸，收到了效果。

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深圳緊急行動

在住建部表態后，2021年7月23日下午3點，寶安區住房和建設局（以下簡稱“寶安住建局”）召開寶安區房地產經紀機構座談會。

據了解，今年以來，寶安住建局共巡查房地產經紀機構門店264家，涉及違規并責令整改的經紀機構有22家，聯合街道查封涉嫌代理住宅類違法建筑（小產權房）交易的房地產中介31家。

查處的違規行為主要有代理住宅類歷史遺留違法建筑（小產權房）銷售行為、提供“特殊”購房途徑、房源廣告不規范、未公示資質證書、未公示相關材料等，并給予相應的處罰。

針對寶安房地產市場情況，寶安區住房和建設局副局長廖遠濱同志表示，自7.15新政和2.8二手房成交參考價以來，政策得以精準的實施，房地產交易市場的行業亂象得到有效遏制，房地產中介市場秩序得到進一步改善。

但結合寶安住建日常巡查情況及信訪投訴線索發現，涉及中介服務行業以及個別從業人員違規行為屢禁不止。

目前的問題主要體現在：證照不齊全、現場信息公示不完善、違規代理不符合資格房產、發布不實房源信息、違規收取傭金、虛假宣傳、無證上崗、違規收取“喝茶費”、違規推介“經營貸”“首付貸”、提供“陰陽合同”、出賣公民個人信息等問題。

這些問題不僅損害了消費者的權益，也嚴重擾亂社會秩序和破壞社會和諧,并且擾亂從業者的經營秩序，同時也造成中介企業管理難、經營難、發展難的問題。

針對房地產中介市場亂象行為，廖遠濱表示，將采取多部門聯動協作機制，進一步加強監管，引導房地產經紀機構自覺規范經營行為。

對發現的房地產中介機構違法違規行為，將采取責令限期整改、約談告誡、行政處罰、公開曝光等方式進行全面整治。

對存在嚴重失信行為的，記入“行業黑名單”管理，對涉及違法犯罪的，將移交司法部門依法依規進行處理。

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