還是要回到房地產基本邏輯。
行業
對于一家房企來講，最重要的三件事：買地（包含并購）、融資、銷售。
暴雷往往從做錯一件事情開始，如果說融資和銷售，存在銀行風險偏好，以及客戶預期等被動因素，買地則大部分是主觀事件。
通俗一點講，拿錯地找死。
就是
不用強調“政策如此之嚴”的理由，只能說一家企業的風險偏好，沒能經受住市場檢驗。
從2021年年報看，作為中國最大銷售規模房企碧桂園（02007.HK），確實更偏沉穩。
碧桂園2021年實現權益銷售額5580億元；實現權益銷售面積6641萬平方米。
從2021年下半年開始，碧桂園加強了均價較低的三四線市場和單價較低產品的銷售，迅速調整靈活采取隨行就市、有漲有跌的銷售策略，保持了銷售規模。
維持和加大銷售力度，是度過這場危機的上策。
如果沒有上策，中策則是審慎拿地，做好過冬準備。
2021年下半年，碧桂園加強銷售的同時，審慎拿地減少了投資支出，全年拿地權益金額為1416億元。
截至2021年底，碧桂園權益可售資源約14846億，權益比保持在85%以上，可維持未來3年左右的銷售需求。
縱觀這場房企債務危機，明面上有幾個教訓：
從關注銷售規模，轉向關注現金流；更加合理化土地儲備，合同負債也是負債；盤活資產比想象中困難。
2021年業績會上，碧桂園總裁莫斌強調，市場下行時，碧桂園考核重點已從“增加銷售目標”，轉變為“增加可動用現金”，牽引每個區域、每個項目都在安全邊際下操作。
很顯然，維持銷售規模和審慎拿地，使得碧桂園有更多現金，用于優化債務，保證現金流安全。
截至2021年底，碧桂園在手貨幣資金為1813億元，短期有息負債為790億元，同比減少172億元。
就算扣除受限資金（343億）和預售監管資金（552億）后，現金短債比仍處于安全范圍內。
另外，凈負債率進一步下降10個百分點至45.4%，最難下降的“剔除預售款項后資產負債率”為74%，逼近70%的合格標準。
地產即金融，最關鍵也最難把控的是融資。
雖說融資受到調控政策重大影響，但維持銷售收入和控制拿地支出，形成的公司基本面，仍然決定了公司的主體信用。
截至2021年底，碧桂園的有息負債為3179.2億元，同比減少86億元，短期有息負債790億元，同比減少172億元。
長短債的置換，證明碧桂園再融資總量，沒有受到重大影響，且2021年加權平均融資成本下降36個基點至5.2%。
總體融資量沒有變化，融資結構仍有調整。
受暴雷房企影響，碧桂園信用債發行銳減，其中境外美元債發行122.4億元，同比減少近50%；境內公司債發行189億元，同比減少近15%。
不過，進入2022年，碧桂園在境內中期票據的注冊，以及金融機構給予了諸多并購貸授信額度，均說明碧桂園融資環境的極大改善。
碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君強調，2022年行業優質企業融資環境比較樂觀，但碧桂園基于對行業未來的發展和自身定位，還是會繼續堅定地向三條紅線轉綠努力，不會繼續加大融資額度。
正如從“增加銷售目標”轉變為“增加可動用現金”的策略，碧桂園2022年銷售預期保守。
全年可售權益貨值約6500億元，預期去化水平為70-75%。
碧桂園總裁莫斌強調，展望2022年，房地產依舊是社會經濟支柱產業之一，在目前三穩方向的指導前提下，政策、融資、信貸都將得到邊際改善。
“碧桂園目前狀態仍是開源節流、保現金流、保三道紅線，做正確和確定性的事情。正確的事情包括做有現金流的利潤，確定性的事情就是控支出、調結構、保資產。”
碧桂園沒有賭性，是目前中國房地產行業之。
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