1

爛尾樓背后的原因有哪些？

近期，爛尾樓業主強制斷供事件發酵，備受市場關注。

相關統計顯示，截至7月14日，全國已有超過180個樓盤的業主聯名集體停貸，涉及地區包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等多個省份。

而涉事樓盤中，也不乏前些年頗受市場關注的“網紅”樓盤，部分樓盤甚至在開售時“日光”。

不少業主認為，在爛尾樓形成過程中，銀行負有主要責任，如違規發放貸款；資金未轉入開發商監管賬戶；未盡到專款資金監管的義務等。

關于樓盤爛尾等諸多問題發生，有專家認為，在住房市場下行，房企進入“慢周轉”時代，房企資金鏈緊張，疊加疫情及防控政策影響地產鏈條企業復工等因素下，此前房企違規挪用資金、監管不到位等問題逐漸暴露出來。

從短期來看，小業主“強制停貸”或承擔較大風險，地方監管部門需落實好協調和兜底責任；從較長時間來看，預售資金監管需繼續優化，完善對小業主的救濟措施，比如探索采用擔保方式。

“強制停貸潮”背后是房屋爛尾問題，爛尾樓產生背后有哪些原因？又有哪些原因觸發業主集體停貸？

上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦，爛尾樓是房地產行業發展周期中一個常見的現象，也是房地產開發企業風險外溢的直接表現。

“預售資金監管是一個防范項目資金被挪用，保障項目建設順利完工交付的制度設計，但在實踐中，由于房地產項目的開發建設主體是房地產企業，銀行并不能起到全面監管項目進度和資金使用的情況，所以，當企業出了問題，一般是較難保障項目順利完工交付的。” 崔光燦稱。

人大國發院城市與房地產研究中心主任況偉大表示，房企的交付風險與過去多年“快周轉”模式下的累計效益不無關系。但在“三道紅線”之下，房企資金周轉慢了下來，多數房企多元化經營模式行不通了，疊加去年下半年以來，房企融資、開發、銷售全鏈條遇冷，一些房企出現了“拆東墻、補西墻”的資金挪用等行為，交付風險進一步增大。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波則認為，近期，受國內疫情反復和防控政策影響，房地產業復工復產面臨更多不確定性、收入縮水讓業主風險預期進一步下調。此外，部分地區出現的樓市政策“寬松潮”，優化預售資金監管政策的做法，在增加商品房預售資金使用靈活性的同時，也客觀上帶來了一些監管的不到位。

中國社會科學院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強稱，政府部門的監督問題同樣不可忽視。一方面，房企開發是要到住建部門備案，因此，住建部門有監督房企開發過程中可能存在的風險；另一方面，房企違規挪用預售款，有地方的政府部門為了加快房屋開發，出面向銀行擔保。

雖然爛尾樓問題在多地都長期存在，但“多地小業主聯合發起聲明，要求強制停止償還貸款”的行為并不多見。

多名受訪者認為，這背后有諸多因素，例如，房企頻發暴雷影響市場信心，業主在明知房企復工無望的情況下，只能將壓力施加于銀行來維權等。

另一個觸發小業主集體停貸維權的原因或與此前零星存在的司法實踐有關。北京市盈科（深圳）律師事務所合伙人律師駱訓文稱，此前，在銀行起訴小業主主動停貸的個案中，存在地方法院乃至最高法判決稱“爛尾樓的風險不應全由購房者承擔”的情況。“法院在做出此類個案判決時一般是出于公平的角度，因為相關涉事銀行大都存在一些違規操作。”

2

首個爛尾樓官方防范政策出臺

停貸事件引發廣泛關注之際，西安市率先出臺樓市新政，加強預售資金監管。

7月14日晚，西安市住建局聯合市自然資源規劃局、市城管執法局、市金融工作局、中國人民銀行西安分行營業管理部發布《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》，從嚴格執行土地出讓規定、實施項目建設全過程監管、加強商品房預售許可管理、強化商品房預售資金監管、規范商品房交付行為、健全房地產信用管理等六個方面提出十三項要求。

在土地出讓環節，房企違規借貸和高杠桿拿地等行為可能導致資金鏈斷裂、房屋爛尾等問題。此次文件明確，參與商品住房用地競買的開發企業必須使用合規自有資金，競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。經審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。

備受關注的預售資金監管，成為此次西安市新規的重點。文件明確，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

針對監管銀行責任落實不到位等現象，文件提出，商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。

文件明確，開發企業不能按期交付房屋，引發群體性事件，造成嚴重社會影響的，記為信用等級差的企業，向社會公示，并按照《陜西省房地產開發企業信用信息管理暫行辦法》有關規定予以處理。

設計單位、施工圖審查機構、施工單位、監理單位因違反國家強制性標準和行業規范影響房屋交付的，也將被記入信用檔案并向社會公示；情節嚴重的，依法追究相關單位和人員責任。

7月14日，河北滄州也發布了《滄州市商品房預售資金監管辦法》(征求意見稿)，其中對主體責任也進行了明確規定。如果監管銀行違反本辦法規定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預售資金，或者違規使用商品房預售資金，造成預售資金被挪用，導致工程無法按期竣工的，除承擔相應法律責任外，由其上級主管部門依法處理，并不得再承擔商品房預售資金的監管；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

在預售金存取方面，滄州提出預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監管銀行、監管部門簽訂新建商品房預售資金監管協議。
設立監管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案。
另外，廣東汕頭也于7月14日出臺商品房預售款監督管理暫行辦法，同樣強調“商品房預售款專款專用”，購房者需直接按照合同將資金打入監管賬戶。如果有工程進度異常、延期交房問題樓盤項目的預售款監管，按“一案一策”方式，實行專門管理。

3

誰來維護爛尾樓業主的權益？

停貸現象發生后，很多人首先想到的是金融風險，這當然是對的。

但置于購房者的角度講，停貸其實不是引發金融風險的真正原因，樓盤停工才是最大的誘因。

事實上，一些業主之所以選擇公開停貸，并不是擺爛，而是希望以這種方式推動自己購買的房子停工、爛尾的問題得到更多的關注，最終促成問題的解決。

光明網評論稱，在以往的“救市”敘事中，我們多聽到的是監管部門、開發商、銀行的聲音，而這一次，業主們的心聲被更多人聽到了。這一方面表明，當前樓市的壓力，已經真實地傳遞到了相當一部分業主的身上；另一方面，也在用一種現實的方式提醒開發商、銀行及地方政府，不可低估房地產行業中業主們的博弈能力以及維權的行動力。

當然，業主們以停貸來倒逼停工樓盤復工，表明他們依然渴望拿回屬于自己的房子，依然相信開發商和政府的處置能力，這實際上也說明最基本的信任和信心還在。只要以實際行動呵護好這種信任和信心，結果就不至于太壞。

南方周末評論稱，要解決問題，一種雷霆手段是取消期房預售，只能建成后現房銷售。或者繼續改革預售，比如不是將全額房款一次性支付給開發商任其支配，而是先支付一定比例，在房屋交付時再支付部分，或可以按照工程進度逐步支付購房款，交付時付清：如果在房屋交付時再支付尾款，自付也好，用銀行貸款也好，銀行貸款合同此時生效、業主此時還款，可以避免今日業主們針對銀行之洶洶局面。

值得關注的是，7月17日，銀保監會有關部門負責人就近期重點工作進展接受了《中國銀行保險報》記者采訪。除了談到依法依規處置河南安徽5家村鎮銀行風險之外，還談到要積極做好“保交樓”金融服務。

要點如下：

銀保監會表示加強與住建部、人民銀行等部門的協同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

一是在地方黨委政府領導下，銀行保險機構應積極參與相關工作機制，配合壓實企業、股東等相關各方責任，銀行要積極履行自己的職責，既要遵循市場化、法治化原則，又要主動承擔社會責任，千方百計推動“保交樓”。

二是指導銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，堅持摸清情況、實事求是、科學分類、精準施策，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。

三是做好客戶服務工作，加強與客戶溝通，個性化地滿足居民客戶的不同需求，信守合同，踐行承諾，依法保障金融消費者合法權益。四是有效滿足房地產企業合理融資需求，大力支持租賃住房建設，支持項目并購重組，以新市民和城鎮年輕人為重點，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求，努力保持房地產市場運行平穩有序。處理好當前面臨的問題，也是實現房地產模式新舊轉換的重要契機。

我們相信，在黨委政府指導下，在相關各方共同努力下，這些困難和問題都能得到合理解決。

來源：文君言綜合自央視財經、光明網、南方周末、第一財經、21世紀經濟報道、中國基金報、華夏時報等，轉載請注明以上信息！