中國酒店業與房地產共同進入了存量時代，營業年限超過20年的酒店將面臨更新改造的挑戰。面對中國酒店投資不景氣的局面，如何破繭，讓資產重生？本期神秘嘉賓——夏國躍先生將就此話題展開討論。

夏國躍先生現任杭州和璽企業管理有限公司董事長兼總經理，中國飯店協會設計與工程專委會常務副理事長。夏國躍先生畢業于1985年浙江大學酒店管理專業，長期從事酒店投資、開發、建設、運營，期間參與和主持城市綜合體開發、建設和商業廣場招商和銷售，并主持區域投資拓展，創辦了藝術酒店連鎖酒店品牌，參與了《長租公寓綜合性能評價標準》、《住宿飲食業標準體系》、《住宿資產管理能力評價標準》等國家標準和行業標準，目前專注于商業不動產資產管理，參與資產重組、收并購、酒店存量資產改造等項目，對資產管理有獨到研究和實踐。今天他為大家分享的主題是——酒店存量資產的改造與重生。

#中國酒店資產管理現狀

中國多數酒店已度過20年的生命周期，面臨更新改造再投入的問題。

●中國酒店業用30年時間，創造了估值約為5萬億的資產，已開業的高端物業占比80%。

●年度酒店資產回報率為1-3%，遠低于銀行的執行成本，有淪為不良資產的風險。

●國際發達國家行業標準和資本收購的基準線為6-8%。

●三十年歷史建設高峰期，高端酒店進入改造期。

●酒店資產證券化剛起步，缺乏退出渠道。

●資管需求巨大，新增資產每年近1000億。

#中國酒店的投資管理任重而道遠

“報酬率是衡量酒店資產好壞的重要指標”

2019年，中國全服務酒店資產報酬率的平均值為1.84%，2021年下降到1.74%，均未達到行業評估標準（行業回報率的評估標準：差2.7%、良5.7%、優7.9%）。經綜合分析，中國酒店資產管理存在以下問題：

●投資融資渠道單一，以銀行的經營性貸款作為主要融資渠道。

●資產管理缺乏專業資產管理團隊。

●退出機制不完善，多以轉讓、變賣、法院拍賣作為退出方式，資產證券化處于初級階段。

●非銀行融資渠道缺乏，金融基金等相關產品無法支撐酒店資產的資金需求。

●資產管理數據統計缺乏標準，行業缺乏權威機構發布數據。

#存量酒店四大主要城市狀況

針對北京、上海、杭州、南京的高星級全服配套酒店的存量統計。

●近10-20年間誕生了80-90%的存量酒店。

●存量時代到來，有更新改造需求的酒店在未來5-10年將大量涌現。

#酒店收益與其他行業商業坪效對比

熱門城市的寫字樓及購物中心，每平米的單日租金遠高于酒店坪效。

中國全服務酒店（利潤）平均坪效1.9元/天。中國連鎖酒店（以純客房為主）的租金承受力為2-3元/天。全服務酒店的盈利能力與投資回報能力低于有限服務酒店。

有限服務酒店發展較快，成為連鎖酒店投資擴張的主要對象。

“客房是酒店盈利的主力軍”

純客房酒店不能滿足市場需求，重資產的全服務酒店的盈利能力有待提高。

#酒店存量資產的重生

作為城市商業生態的重要一環，老舊酒店如何突破瓶頸，讓酒店資產重新煥發出新的生命力？夏國躍先生探討了以下四個問題。

●三大核心點：坪效、人均收益、客人體驗度和滿意度。

●酒店改造范圍：全區域、餐飲和配套及公共區域、或客房及樓層。

●酒店改造模式：滾動式、單項目改造、局部分批、停業改造等。當酒店項目在目標領域已喪失競爭力或達不到理想回報率時，可從用途角度進行改造，如類住宅、寫字樓、長租公寓、孵化器和商業體。

●改造資金籌儲：置換模式、基金投資模式、租賃模式、對賭投資模式等。

#存量改造的關鍵

從設計、定位角度，分析產品打造的關鍵點。避免傳統酒店思維，選擇對新消費和酒店創新經營有認知的、懂新模式經營的設計師。

“改硬件必須先換腦”

●以運營為先，與對未來新運營模式有認知的的運營團隊合作。

●關鍵場景和關鍵營業點位亮點的打造及傳播力的打造。

●緊扣所定位的目標消費人群的新消費趨勢和快速迭代特點，留出足夠可變經營空間。

●優質且匹配度高的第三方運營品牌的整合。

#未來酒店的展望與期許

未來酒店是時間與空間的生意，對經營方式與經營理念提出了更高的要求。

“未來酒店是一種生活方式”

●更垂直+更專業：各經營區的outlets, 尤其是休閑娛樂區域，需要精準的市場細分，緊跟新賽道。

●場景切換的打造能力：多業態、多功能空間場景的打造更富有挑戰性。

●打卡點的打造能力：增強營業區打卡點的傳播能力及在鏡頭感中表現可傳播的誘惑力。

●綜合材料的把控能力：設計師與未來運營者對聲光電、新材料、新技術的運用。

●前后臺動線設計能力：壓縮非營業區的面積，以員工的勞動強度，客人二次消費的頻率為整體思路，尋找提升業主回報率的最優路線。

●最高效最經濟的后臺規劃：盡可能提高客房區面積，建議客房區域占總建面積75%以上/有效經營面積達到總建筑面積85%以上。

●懂得新消費人群的消費場景和產品: 零零后成為消費主力。

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