最近這些天，仔細翻了一遍綠城今年的中報和往年年報，看完的感覺就是兩個字——惋惜。擁有大好的資源和背景，綠城卻沒有做出應該有的樣子。

一塊璞玉，讓它發光還是黯淡，既取決于打磨的手法，也與其自身的質素有關。

2022年，在全行業都在屏息靜氣的時候，綠城是唯一一個還在喊“高周轉”的公司，澎湃的激情四處燃放，好像正在火星上運營的企業。

高調，炫耀，顯擺，一直是綠城2018年以來的主基調。然而，當初有多高調，今天就有多難堪。這半年，綠城終于體會了一把用實力將業績做進坑里的感覺。

中報顯示，公司上半年的歸母凈利潤只有18億，一夜回到五年前。

數據來源于東方財富網

就這樣的業績，還是使勁湊了一把的結果。

上半年，綠城通過用力提取預收房款，用647億營收實現了同比增長79%的幅度。當然，這個增長僅僅是個噱頭而已。

上半年，公司在“高周轉”下僅交付了39個項目（碧桂園聽了不許笑），之所以出現大增79%，主要是公司還使用了一個“神器”。

從2019年開始，綠城除了運用常規的交付結算營收外，還啟動了業內罕見的“完工百分比法”，就是按工程進度來結算營收。

這一方法的好處，就是具有調節營收的極大自由度。想讓營收好看一點，就把干到半拉的工程多結算一點。

因此，綠城的營收口徑要比一般房企寬得多，同比增長個79%并不是多難的事情。今年上半年，估計公司實在著急了，于是直接將資產負債表里的“合同負債”（預收購房款），干到了7%的負增長。

今年上半年，看看同類房企中，有幾家公司的預收房款是下降的？

即便這樣，綠城還交出了如此凄慘的成績單。用腳后跟想想看，如果不在營收上下功夫，綠城的業績會怎樣，估計跌得連中交都不認識這兒子了。

在屬于綠城這類房企的春天到來之際，公司用一個大趔趄迎來了開端，這似乎并不是一個好兆頭。

其實是，在高調招搖的背后，地主家的日子也沒看起來的那么好過。

突然降臨的黑天鵝

如果日子四平八穩地過，再加上國內大環境，綠城可能不至于這么早就出洋相。

所有的不測，首先來自于美麗國的暴力加息。

綠城平時開展海外業務，因此持有一定數量的外匯資產。美麗國的這輪加息，在今年上半年直接讓公司產生了11億的匯兌損失。

這本來屬于意外事件，誰都預料不到美麗國會如此兇殘，但說綠城完全無辜也不屬實。公司擁有不少海外資產，出于風險防控的需要，就應該在風險對沖方面有所布局。而現實是，公司在這方面毫無防備，等風險到來只有跌得鼻青臉腫。

這次損失的11億，直接占到了凈利潤的23%。正是這只黑天鵝的到來，才讓綠城方寸大亂過度提取了預收款，來保證一定的利潤率。

當下這段時間，行業毛利率大幅下降已成常態，企業賺錢能力越來越低下，一丁點意外都可能釀成禍端。

而對綠城而言，匯兌損失只是前奏。

現金流真相

這一兩年，綠城的少數股東權益增長得非常快。尤其在去年底，少數股東權益半年間居然大增了65%，權益占比達到了58%。今年上半年，這一數額和比例繼續擴大，權益占比居然達到了64%。

下圖是公司這幾年各個會計期的少數股東權益數額和占比情況：

數據來源于東方財富網

可以看出，少數股東權益加速上揚始自2020年。

今年上半年，綠城合并報表除稅后凈利潤是48.6億，本來基數受匯兌損失影響就明顯變少了，但因為少數股東權益大增，便直接讓歸母凈利潤減到了可憐的18億，一夜回到解放前。

公司擴張少數股東權益，可能有多種動機，包括引入明股實債和小股搏大等等。不論出于何種目的，其實都暴露了公司在現金流方面的窘境。

一直以來，綠城都力圖為我們表演一個行業優等生的樣子。事實上，它在某些指標上的確高人一籌。

比如，今年上半年行業TOP100公司平均銷售額同比下跌49%，而綠城合并口徑內的銷售額僅下跌了18%。這說明在不確定的環境下，更多消費者選擇了買綠城的房子。在關鍵時候，公司的產品力和品牌還是起到了抵御市場風險的作用。

正因為綠城一直有定力做好產品，擁有廣泛的市場接納度，再加上央企背景，這五六年來，公司在融資市場上受盡恩寵。今年上半年，在民營房企受困于信用舉步維艱的時候，綠城融資一路綠燈，境內外發債雙管齊下，融資超過200億。

所以怎么看，綠城都應該是一個不愁現金流不愁融資的的大戶人家。然而，事實是——

大家閨秀和小家子氣之間只隔一個故事。

今年上半年，對于剩下的王者們來說，拿地窗口期開始展現。然而，就在不少同類企業大快朵頤的時候，綠城僅僅拿了20塊地，去年同期是67塊，2020年同期是43塊地。這種投資力度，別說去年了，連前年都不如。

盡管回款和融資都很順利，但綠城并沒有大舉買地，也沒有用來大幅削減有息債務，后者半年還上漲了10%；除限后現金短債比也只有1.66倍，這一水平只能算同類房企里的中位數；另外，公司竟然還存有一個消耗凈利潤的大戶永續債，盡管上半年還了一大部分，但仍有25億存留。

這樣一個資金使用情況，再結合快速擴張的少數股東權益，別說游刃有余這樣的漂亮話了，沒有捉襟見肘已經是不錯的評價了。種種跡象表明，綠城的現金流遠沒想象的那么好。

但，這是為什么？

其實答案就在公司內部，只能說綠城這個公眾公司作為一張大餅，真香！由于篇幅所限，這里面的故事以后再展開，眼下還是先聚焦在中報上。

上半年在意外沖擊下，綠城左擋右支難抵頹勢，這其中其他業務的表現也讓人失望。

沒跟上趟的代建業務

從去年下半年開始，民企暴雷、城投托底拿地和資產管理機構參與紓困，派生了巨量代建業務。一時間，市場一下涌出了幾千家代建企業，來搶食這塊蛋糕。

綠城代建一直是公司另一個王牌業務，不但開發時間最早，并且品質優良。在當下暴增的市場機會中，公司本應一馬當先成為最大的贏家，然而，中報數據卻展現了一個溫吞佛系的綠城代建。

數據顯示，公司代建收入僅同比增長了16%，歸母凈利潤只有3.6億，僅占母公司歸母凈利潤的20%。

更讓人覺得意外的是新拓展業務規模。中報顯示，上半年公司新拓展的代建同比僅增長了9.9%。截至6月30日，合約項目總建筑面積僅同比增長了12%，在建面積僅同比增長了2.7%。

這組數據反映出，在巨大的市場機會面前，綠城代建完全沒有全力拼搶。這可能局限于既有產能，雖然上半年公司也進行了一些并購，但成果并沒有反映到代建規模上。

對于把握商機而言，公司但凡進取一些，其實早在去年下半年民營房企開始連環暴雷時，就應該進行組織升級和資源整備了，到今年上半年就應該可以看到成績了，至少在新增規模上會有大幅跨越。

所以，今年上半年，作為代建領域的領頭羊，綠城的表現顯然不合格，也基本沒有起到對整體業績明顯托底的緩沖作用。

綜合來看綠城上半年，在屬于自己的第一個春天里，卻呈現出了不太妙的征兆。偶發因素當然是罪魁禍首，但也由此讓痼疾逮獲了一個整體發威的機會。

好在綠城用行動讓我們明白了一個事實：

在一貫高調造勢的背后，其實是給自己壯膽的虛張聲勢。

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