廣州限購放開，越秀地產迎來救贖

一直傳聞很久的廣州放開限購，終于落地了。

9月20日，廣州發布了《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，主要做了兩項重大調整：

1、越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等本地戶籍家庭限購2套住房；

2、非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。

3、越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等，將個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年；

“認房不認貸”之后，廣州再次率先其他一線城市打響第一槍。

政策調整目的是釋放外圍購房需求，以及帶動房產交易流動性，特別是針對有改善需求的群體，且即日起開始施行。

早在9月初，廣州樓市全面放開限購的消息已經開始流傳，除越秀、天河、海珠3個區之外，其余地區將全面放開限購。

最后出臺的調整政策與傳聞相差無幾，更加重磅的是連購房門檻也下降了，把外來人口購房資格由原本的“連續繳滿5年社保”大幅度下降為“連續繳滿2年”。

特別是對于外來人口的購房資格門檻的降低，這能一定程度上釋放購房需求。

為什么外地人口買房門檻是降到2年，而不是3年、4年？看看往年廣州統計局數據就能明白，第七次人口普查中，即2020年，廣州常住外來人口迎來了爆發式增長，足足增加了超過300萬人。

如果是連續繳納3年以上社保的要求，即從2020年9月20日起開始繳納社保的人才有購房資格。

2年這個門檻能釋放大部分的購房潛力，最終購房熱度怎么樣先不說，至少這也看得出廣州市領導的心思。

不過，背后更重要的原因是，在政策利好不斷落地之后，全市商品住宅市場并沒有快速反彈，8月份全市成交4298套，環比仍微跌7%、同比跌29%。

貝殼找房數據顯示，目前廣州在售樓盤數量（含住宅、商業、寫字樓等）為501個，其中限購區與非限購區域占比分別為23.95%、76.05%。

市場下行趨勢下，廣州遠郊雖是剛需上車的主要選擇，但面臨著去化難題。克而瑞監測數據顯示，截止至第36周，廣州市商品住宅存量面積上升至1214.2萬㎡，去化周期延長至19.16個月。

從消化周期來看，去化周期呈現波動上升的趨勢。市場熱度表現來看，中心城區的改善型樓盤明顯好于遠郊。

那么，廣州放開限購，哪家房企受益最大？毫無疑問，“地頭蛇”越秀地產是其中一個。

財報顯示，2020年至2022年、2023年中期，越秀地產在廣州分別實現銷售金額557.9億元、606億元、531.9億元、402.6億元，占公司總銷售額比例為52.4%、52.63%、42.5%、48.1%。

無邏輯觀察根據貝殼找房統計，目前，越秀地產在廣州在售樓盤項目數量29個，其中有21個項目分布在非限購區，占比超過72%。

同時，作為廣州市場另一個地頭蛇，保利發展同樣有著多達37個在售樓盤，其中非限購區樓盤項目有21個，占比超過56.8%。

大概可以推斷，越秀地產因為貨值分布情況，可能是廣州一眾房企中去化壓力最大的一個。

有一個現象是，盡管目前市場處在下行中，越秀地產依然大手筆在公開市場拿地。

之前，已經聊過越秀地產權益土地情況《越秀地產走向“雙高”：高杠桿與高估值》，這是因為其存在規模訴求。

最近三年，越秀地產新增土地儲備分別為559.74萬㎡、918.23萬㎡、695.06萬㎡，權益比分別為58.78%、63.14%、52.23%。

其中，2022年，越秀地產在廣州市場共斥資權益金額186.44億元，拿下權益面積156.22萬㎡，占權益總額比例分別為49.54%、43.1%。

接近一半的投資金額都花在大本營廣州市場。不言而喻，廣州銷售情況至關重要。

2023年上半年的數據上也說明這層關系。期間，越秀地產完成銷售額836.27億元，入賬金額301.87億元，入賬比例不到40%；其中，廣州銷售額402.55億元，入賬金額為213.4億元，比超過53%。

所以，廣州幾個非核心區域的放開限購，對于目前持有在售樓盤項目最多房企的越秀地產來說，是一種救贖。

又或許是靠著廣州和省財政廳的關系，越秀地產才敢于在全國范圍內大手筆搶地，因為結果是預見的。