首場土拍，金山撐得住嗎？

2024年的首場土拍，官方發布了公告，沒有蹭到熱點，也順便聊聊。

土拍公告

時間：2024年3月30日

地塊：17幅地塊，面積603畝，14幅住宅用地。

金額：起拍金額合計114.7億元

分析：從這次上架地塊來看，對比年初的推介會，就少了一幅地塊，即位于東區三創園的商服用地，預計打造宏捷總部大樓。

從區域分布來看，這次金山成為主要糧倉，高宅地塊一次性全部上架，純商218畝，安商37畝。

這個巨型舊改，當初的信息征收總面積約264畝，征收房屋合計594棟，總建筑面積29.58萬方。

按數據計算，這里舊改，每棟平均500平，容積率1.68。

最終只需要一幅37畝地塊，建筑面積8萬方，就完成安置需求。

不禁有個疑問，是選擇異地安置，還是其他方案，或者這里面大部分的建筑面積都是違建？

不管如何，高宅舊改，供應量優勢非常大，提供大量純商。

配合容積率3.0，最終供應43萬方，按套均100平計算，可以供應4300套。

在政策方面，這里同樣給出第四代住宅的定位，與東區的三遠巨型舊改基本完全一致。

做個簡單對比，三遠合計供應527畝，其中純商四幅346畝，第四代住宅297畝。

由于定位容積率3.0左右，四幅純商可以供應63萬方，套均100平計算，6300套。

為了更進一步對比，南二環的四大金剛，去年樓市比較特殊的一個話題。

這里一下子成交了四幅純商，被四家國企底價拿下，最終供應3925套。

這四幅地塊合計345畝，受限于機場限高，這里容積率只能達到2.0左右，最終供應接近4000套左右。

去年大半年的去化表現，合計462套，最終讓市場明白，這里要想清盤的周期可能要10年。

此時去對比，可以發現東區三遠，純商面積跟南二環相當，容積率更高，按差不多的面積計算，最終會供應6000多套。

這次的高宅地塊，純商218畝，預計供應4000多套。

很明顯，未來的3-5年，金山、東區的四大金剛也即將來襲，甚至局面更加難堪。

目前最大的關注，就是高宅地塊，最終被哪些房企拿下。

這里面還有一個話題，就是樓面價：南二環樓面價1.3-1.7W，三遠1.3W左右，高宅起步價1.1W左右。

它們的特色都是地鐵，只不過高宅三遠，更多的規劃的路線。

按照近期第四代住宅限制調整，也能猜測，官方可能打算依靠這個新品的優勢，來促進這些巨量地塊的去化。

當然最終的產品會如何，可以拭目以待。

去年的四大金剛，特指南二環，未來四大金剛-（三遠、北園、高宅、西園）。

核心地塊

這一次土拍除了高宅的巨型舊改外，關注度最高的預計是臺江區的狀元小區，地塊面積43畝，樓面價2.45W。

地塊最大的對比，就是南側已經開始預熱的建發瑞云，當時成交樓面價28734，溢價率41%，起始樓面價20316，容積率2.0。

不懂是否因為上一次鼓臺地塊熱度較高，這次起始樓面價，上漲不少。

當然最終結局會如何，建發還能否繼續加碼。

最少從最近房企相關樓盤，預售表現來看，福州今年改善的熱度，可能并沒有想象的強。

除了這幅地塊外，還有一幅位于光明港周邊，前幾年排尾安商房，改善盤首融府的附近。

當初首融府地塊土拍，2015年，融僑拿下，樓面價1.92W，溢價率高達276%。

時隔9年，隔壁的純商，鼓樓建設第四代住宅，容積率2.2，起拍樓面價1.85W。

如果屆時溢價率不高或者底價成交，相當于這個區域，樓面價回歸到上一輪樓市的初期。

地鐵地塊

除了上述地塊外，這次金山北，五四北都有純商地塊供應，不過從樓面價來看差異不少。

五四北的羅漢山地鐵站，兩幅地塊，此前上架過，樓面價1.1W。

金山北這次兩幅地塊，周邊是陣坂站，容積率高達2.6-3.1，樓面價高達1.5-1.6W。

這里面最大的區別，就是兩幅地塊，有一定看江資源，但是也僅僅是二線江景。

放在這幾年的土拍市場來說，這個區位給到這樣的樓面價，算是偏高不少。

至于所謂的二線江景，真的會有吸引力嗎，個人感受區域吸引力太低。

盤點總結

從這次上架地塊來看，算是前幾年土拍的合集，既有鼓臺核心地塊，也有周邊巨型舊改地塊。

從近期安商鬧劇來看，這個產物基本徹底走進尾聲，

這次土拍，14幅住宅地塊，純商高達12幅，1幅安商，1幅公租。

配建房的比例都達到100%，徹底回歸原始屬性。

從樓面價來看，整體定價也談不上太高，不少地塊都低于周邊近年價。

這樣的定價對于后續上市，有較大的定價空間，換言之對于周邊樓市的沖擊力也不低。

個人瞎猜：狀元地塊依然是外來房企，高宅地塊部分兜底部分流拍，金山北、五四北地塊，同樣是兜底或者流拍。

整個土拍對于市場傳遞的信號，預計依然不會太理想。