作者|kangins

穆迪下調(diào)評級，萬科卻股債飆升。

掐指一算，詭異之處必有蹊蹺。據(jù)媒體消息：萬科的債務(wù)壓力加劇已引發(fā)高層的關(guān)注。

對此，兩位消息人士透露：

1、中國監(jiān)管日前就萬科債務(wù)問題召集部分金融機(jī)構(gòu)開會，要求大型銀行加強(qiáng)對萬科的融資支持，以及非標(biāo)債務(wù)持有人與公司協(xié)商推進(jìn)展期等問題。

2、后續(xù)銀行要保證（萬科）融資，持有的（險資）非標(biāo)也要及時展期，存量債券保兌付，確保不擴(kuò)大上升至系統(tǒng)性風(fēng)險。

3、對萬科的扶助工作部署已至國務(wù)院層面。

傳言這些銀行包括數(shù)家國有銀行(農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和中國郵政儲蓄銀行)和六家股份制銀行(招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中國民生銀行和平安銀行)正在籌集高達(dá)800億元（約115億美元）的貸款，以幫助萬科償還到期債券。萬科目前正在為符合條件的銀團(tuán)貸款準(zhǔn)備擔(dān)保，根據(jù)萬科公共債券到期情況，銀團(tuán)貸款余額不超過500億元。

截至目前，中國金融監(jiān)督管理總局和國務(wù)院新聞辦公室暫未予以置評，萬科暫未回應(yīng)。

險資巨頭Vs萬科，誰贏？

這看似一個很簡單的問題，要回答確并不容易。但是再加上一個字：

險資巨頭們Vs萬科，誰贏？

答案顯然會明晰很多，但是現(xiàn)實(shí)卻與大多數(shù)人心里的答案相反：

這一次，萬科打面對眾多險資巨頭，先出了一對AA，再出一對王炸！

瞬間將保險巨頭們打的暈頭轉(zhuǎn)向。

頂級玩家對決，從來不官宣結(jié)果，但是市場已然反映了一切。

神秘力量接連出手！

房地產(chǎn)行業(yè)最后的堡壘三杰：金地、萬科、龍湖，分別代表著央企/混合制企業(yè)/民營企業(yè)的頂級標(biāo)兵。在短短兩日之內(nèi)，接連獲得定向紓困，而且定向紓困的方案各不相同，具體方案看完后，康哥只能自拍一下大腿感嘆一句：

絕！真絕！

我們來看一下三家的救助工具：

1、銀團(tuán)貸款形式。債務(wù)臨期前，金地集團(tuán)一個月之內(nèi)密集獲得四家銀行共計超過75億的貸款?！贰?5億！金地集團(tuán)爆發(fā)了》

2、神秘力量的支持。萬科在3月11日到期的美元債“VNKRLE 5.35 03/11/24”債務(wù)到期前，經(jīng)歷了2月末瘋狂的小作文后，于3月8日晚到賬46.5億的真金白銀。顯然，萬科董事長郁亮帶領(lǐng)高管團(tuán)隊(duì)密集公關(guān)發(fā)揮了重要的作用?！贰?6.5億！萬科爆發(fā)了》

3、經(jīng)營性物業(yè)貸款。據(jù)媒體公開消息，龍湖集團(tuán)于3月8日提前兌付了2020年4月27日成立的“20天祥優(yōu)”、“20天祥次”。這兩只債券存續(xù)規(guī)模46.1億元，2024年底是第一個行權(quán)期。這一消息幾乎與萬科發(fā)布消息前后腳發(fā)布。

顯然，當(dāng)前市場單純靠一支強(qiáng)心劑已經(jīng)無法喚起市場的興奮點(diǎn)，而連發(fā)三只強(qiáng)心劑，約168億資金集中釋放，對比于市場而言，效果顯然不一樣：

3月11日，房地產(chǎn)行業(yè)ETF一舉扭轉(zhuǎn)此前一周的頹勢，大漲2.54！

瘋狂加班的銀行們

1月12日，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（以下簡稱“協(xié)調(diào)通知”），對于一直傳說中的房地產(chǎn)企業(yè)白名單救助機(jī)制進(jìn)行明確！

發(fā)號槍聲一響，項(xiàng)目白名單支持的主體銀行們開啟了有史以來最瘋狂的加班！

究竟有多拼？我們來看一下一組數(shù)據(jù)。

截止至1月底，第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”出爐，項(xiàng)目數(shù)量是：

3218個。

截止至2月15日，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單 ”數(shù)量變成了：

8000個。

而才僅僅過了半個月，其中還有一半時間是在春節(jié)期間，這個數(shù)量提升了近150%。而且這還僅僅是五大國有銀行的白名單數(shù)量，平均下來，每家對接1600個項(xiàng)目。

而項(xiàng)目白名單對房地產(chǎn)資金支持的力度究竟有多大？

根據(jù)第一批已落地的白名單數(shù)據(jù)顯示：涉及27個城市的83個項(xiàng)目，共拿到約178.6億元，平均到每個項(xiàng)目約2.17億，如果按這個金額測算的話，此次，8000個項(xiàng)目一共可以拿到：

16000億+

而這僅僅距離1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項(xiàng)目“白名單”僅過了才不到一個月的效果，距1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》也才僅僅過了一個月。顯然，后面突破2萬億那就是分分鐘的事情，突破3萬億也是可以期待的大概率事件。

這一場對房地產(chǎn)行業(yè)的生死時速的拯救。

老大哥的精準(zhǔn)抄底

在2022雙十一，高層釋放“三支箭大禮包”，一大批資深的地產(chǎn)人或地產(chǎn)投資者，開始開足馬力買入地產(chǎn)股和地產(chǎn)債，披時大家蜜汁自信，地產(chǎn)股和地產(chǎn)債也給力，一波連續(xù)逼空的做多行情讓這個行業(yè)的老炮深信，自己就是那地產(chǎn)界的巴菲特，畢竟巴菲特老老爺子的年化收益率也才20%，而當(dāng)時的行情，這些老炮兒的年化收益至少：

100%以上。

2023年4月，有“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人李蓓總公開全面唱多地產(chǎn)股，并稱：

地產(chǎn)有10年一遇的機(jī)會，后續(xù)大漲只是時間問題。

如果按事后諸葛亮的角度看，這些叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)老油條都在默默流著淚交學(xué)費(fèi)，在回本的路上，越走越遠(yuǎn)。論精準(zhǔn)抄底的實(shí)力，除了巴菲特老爺子外，地產(chǎn)行業(yè)的絕對“抄底王”還得看保利。從歷史來看，包括此次12月份回購在內(nèi)共5次大手筆回購，幾乎一回不落地在深V處精準(zhǔn)阻擊。

回顧歷史，每一次“抄底王”保利出手回購的時點(diǎn)：

1、2008.9.9保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計劃（不超2%），此后12個月股價最高漲幅150%；

2、2014.2.25保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計劃（不超2%），此后12個月股價最高漲幅200%；

3、2015.8.27保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計劃（不超2%），此后24個月股價最高漲幅240%；

4、2021.8.4保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計劃（不超2%）以及高管增持計劃，此后6個月股價最高漲幅100%；

5、2023.12.11保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計劃（不超過2%），這次出手效果如何，確實(shí)是值得期待的。

康哥認(rèn)為，作為國內(nèi)的地產(chǎn)絕對的龍頭，又是根正苗紅的央企，不管是從實(shí)力還是從政策敏感度來說，無出其右者，五次“抄底”均精準(zhǔn)壓中底部，看似偶然，實(shí)則必然：

作為央企，10-20億的大額現(xiàn)金回購，盡調(diào)、論證以及監(jiān)管層面的支持是必須的基本動作，作為天然行業(yè)政策的敏感點(diǎn)最先感知者，其率先做多則有四兩拔千金之功效。

本輪房地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機(jī)始于中國恒大，伴隨著恒大清盤的哨聲吹響，行業(yè)出清的步伐即將開啟加速度！

當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對現(xiàn)在的房企來說，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務(wù)壓力，只是把風(fēng)險推向未來，期待未來市場好轉(zhuǎn)來化解債務(wù)，以時間換空間。

而這個時間究竟有多少房企能挺過？只能由市場來回答。

俗話說，信心比黃金更重要。對于當(dāng)下眾多嗷嗷叫的房地產(chǎn)企業(yè)們而言，比信心更重要的是：

黃金。