作者|kangins

萬(wàn)億房企第一家，輕舟已過(guò)萬(wàn)重山！

剛剛，據(jù)第一財(cái)經(jīng)等媒體消息，萬(wàn)科今日已與招商銀行等頭部金融機(jī)構(gòu)簽訂一籃子銀團(tuán)貸款協(xié)議 ，獲得200億元銀團(tuán)貸款。

該金額創(chuàng)造了自本輪自21年恒大債務(wù)危機(jī)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)全面流動(dòng)性困境以來(lái)金融機(jī)構(gòu)提供給房企單筆最大的一筆銀團(tuán)貸款，政策力挺萬(wàn)科的決心可見(jiàn)一斑！

不僅如此，讓康哥吃驚的是，與該消息同步的放款動(dòng)作竟然快到幾乎同步，銀行授信的同時(shí)，當(dāng)前已放款金額：

100億！

對(duì)于這種銀團(tuán)貸款的這種效率，顯然高層釋放的決心已經(jīng)非常明顯了，那就是：

力挺優(yōu)質(zhì)頭部房企，讓活下去不僅僅成為一個(gè)口號(hào)！

01 近千億活水的馳援

截止至當(dāng)前，年內(nèi)萬(wàn)科直接融資方面金額已超300億，具體：

1、5月23日，招商銀行等銀團(tuán)貸款200億；

2、5月20日，中國(guó)銀行12億貸款；

3、5月16日，14.35億元的CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）融資;

4、5月13日，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行共計(jì)73.39億貸款；

年內(nèi)融資方面，萬(wàn)科已經(jīng)讓其它房企望其項(xiàng)背，作為核心現(xiàn)金流來(lái)源的銷售，萬(wàn)科依然給力，據(jù)萬(wàn)科公告的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)銷售金額：

788.7億

依然保持TOP3行業(yè)的高水平，不管是同比還是環(huán)比，其數(shù)據(jù)均優(yōu)于大盤同期表現(xiàn)，而TOP3榜單中長(zhǎng)年霸榜并保持定力的保利發(fā)展，以及近期新晉級(jí)的中海地產(chǎn)，這兩家剛是完全不差錢的主，用保利老大的話說(shuō)就是：

我們不差錢，我們也不存在保交樓項(xiàng)目，所有項(xiàng)目均是在正常推進(jìn)。

因此，萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)泥沙俱下的當(dāng)下，可以與央企長(zhǎng)期霸榜，不得不說(shuō)，這是一家內(nèi)外兼修的：

實(shí)力！

如果說(shuō)這些還足以讓萬(wàn)科徹底上岸，則由央行、國(guó)金總局在5月17日聯(lián)合官宣的3000億央行再貸款，配套銀行的5000億，合計(jì)：

近10000億

根據(jù)政策要求，這些錢是專項(xiàng)用于購(gòu)買一手房。那購(gòu)買誰(shuí)家的一手房？剛成了市場(chǎng)最關(guān)心的因素，在康哥看來(lái)，那些積極自救且絕不躺平的房企顯然是第一輪救助的核心，如果套用萬(wàn)科的銷售額占全市場(chǎng)的比例來(lái)分配救助金額，則回血幾百億顯然是應(yīng)有之義。

02 萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債表分析

根據(jù)萬(wàn)科最新披露的2023年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科總負(fù)債1.1萬(wàn)億元，總資產(chǎn)1.5萬(wàn)億元，資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債率75.15%。這一負(fù)債率在其他行業(yè)看來(lái)已然屬于高的了，但是在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的橫向比較中，顯然是優(yōu)秀的頭部。

但是，而這只是披露的表內(nèi)數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)行業(yè)通行的部分負(fù)債轉(zhuǎn)移到表外的做法，萬(wàn)科雖然可能較為收斂，但是估計(jì)也有相當(dāng)一部分，因此，加上表外負(fù)債，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率顯然不低：

比上不足，比下有余。

如果說(shuō)，負(fù)債體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)的中長(zhǎng)期債務(wù)的管理壓力，那么流動(dòng)性負(fù)債和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流則體現(xiàn)了企業(yè)短期所面臨的現(xiàn)實(shí)壓力。截止至2023年Q4,萬(wàn)科的流動(dòng)負(fù)債8218億，其中：合同負(fù)債3064億（大部分是預(yù)售房款）/應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款2217億/衍生金融負(fù)債0.85億。

而體現(xiàn)短期償債能力的企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，則明顯有實(shí)質(zhì)性地提升：

從財(cái)報(bào)橫向?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科2024年全年每股現(xiàn)金流同比上升了約38.4%，如果對(duì)該數(shù)據(jù)的觀感不夠直接，對(duì)比一下萬(wàn)科Q3的數(shù)據(jù)，彼時(shí)該數(shù)據(jù)同比：

-40%。

但是如果對(duì)比2019年/2020年的數(shù)據(jù)，并結(jié)合2024年1-4月的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科前四個(gè)月的銷售額分別是194.5億、117.8億、245.1億、208.9億，銷售額均低于2023年月均300億的一個(gè)生死線，顯然：

萬(wàn)科2024年的現(xiàn)金流的管理壓力依然面臨挑戰(zhàn)。

03 萬(wàn)達(dá)在前，萬(wàn)科在后

萬(wàn)達(dá)在前，萬(wàn)科在后！賣資產(chǎn)老王說(shuō)第二，沒(méi)有人敢說(shuō)第一，在經(jīng)過(guò)持續(xù)性六年不間斷地“賣賣賣”之后，雖然老王已經(jīng)距離首富太遠(yuǎn)了，但是毫無(wú)疑問(wèn)，相對(duì)現(xiàn)在還在四處救火的各大房企們來(lái)說(shuō)：

老王顯然是當(dāng)之無(wú)愧的王者，率先安全著陸！

有了萬(wàn)達(dá)示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的預(yù)警，萬(wàn)科在賣資產(chǎn)自救方面顯然也是毫不含糊的，畢竟：

自助者天助之

與萬(wàn)達(dá)的老王是從最不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開(kāi)始賣賣賣模式不同，萬(wàn)科是一出手就將最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)直接甩賣：

除夕當(dāng)天，萬(wàn)科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余的50%股權(quán)以23.83億賣給亞洲最大的不動(dòng)產(chǎn)基金：領(lǐng)展基金，這一價(jià)格不僅低于評(píng)估的35%，而且還較此前2021年4月當(dāng)時(shí)50%股權(quán)的出售價(jià)27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)在萬(wàn)科體系內(nèi)那掙錢的能力幾乎就是一哥級(jí)別的存在，長(zhǎng)期霸榜。

即使在疫情最嚴(yán)重的2022年，項(xiàng)目收入依然是神一般的存在，遠(yuǎn)高于第二名深圳印力中心。

而另一個(gè)萬(wàn)科的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目超級(jí)總部也已經(jīng)于5月8日正式掛牌轉(zhuǎn)讓成交。

都是賣賣賣模式，都是江湖救急，但是從最差的資產(chǎn)開(kāi)始賣還是從最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開(kāi)始賣，顯然說(shuō)明了另一個(gè)深層次的問(wèn)題：

救急的程度不同。

寫在最后

當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對(duì)現(xiàn)在的房企來(lái)說(shuō)，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務(wù)壓力，只是把風(fēng)險(xiǎn)推向未來(lái)，期待未來(lái)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)來(lái)化解債務(wù)，以時(shí)間換空間。

2022年以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)了大量支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策：

1、去年雙十一出臺(tái)的“金融16條”：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，國(guó)有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；

2、10月31日召開(kāi)的每五年一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。”

3、11月底，“三個(gè)不低于”+傳說(shuō)中的“50房企白名單”+“向房企提供無(wú)抵押的流動(dòng)性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》；

2、1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項(xiàng)目“白名單”；

3、截至2月28日，全國(guó)有276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，約6000個(gè)項(xiàng)目入圍地產(chǎn)“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預(yù)計(jì)將超萬(wàn)億；

4、一線城市房地產(chǎn)紛紛“松綁”限購(gòu)限售，到房貸利率下調(diào)；

5、5月17日，央行、國(guó)金總局史詩(shī)級(jí)的四箭齊飛；

政策底已現(xiàn)，市場(chǎng)底或在不遠(yuǎn)，誰(shuí)能挺過(guò)這黎明前的黑暗？這是一個(gè)問(wèn)題，但是這個(gè)問(wèn)題對(duì)于萬(wàn)科而言，當(dāng)前已經(jīng)：

輕舟已過(guò)萬(wàn)重山。