董小姐 | 與朋友們聊聊上海樓市

72小時之內，上海樓市限購松綁，然后，廣州深圳默契跟進，讓北京成為最后一個沒有懸念的懸念。?????????????

這兩天看了不少飽含情緒的文字，連董小姐自己也開始心旌搖曳。???????????????????

之前寫過香港樓市觀察：；

也看了下杭州樓市：

是時候觀察下此刻關注度巨高的上海了。??

上海樓市的真實水溫到底怎么樣？

我找了許多當地的朋友來聊，深聊下來感覺還是相當受用。

現在，我把多方訪談匯為一體，分享出來，希望對你們有用。????????????????

歡迎文末評論，一起交流下你們的樓市觀察與購房觀哦。?????????

周期

上海這輪政策調整只是開始，不是結束。之前一點點先放外圍，然后是二手房放開，一步一步來，主打一個精細調控。

這一波長三角市場的下跌，是從江蘇開始，比如南京、蘇州。去年他們的核心區還有熱度，今年屬于加速下跌，幾乎完全沒有熱度。

然后浙江地區跟進，先是寧波，接著杭州。寧波的抗跌性弱于杭州。去年寧波核心區有熱度，今年漸漸涼了。今年杭州相當于裸奔了，郊區涼了，核心區也開始出現賣不完的跡象。

現在輪到上海，這就是周期。哪有什么獨善其身？如果這一輪樓市下跌，你不下跌，不是因為你市場足夠好，而是因為別的地方在下跌，暫時還沒輪到你而已。

目前的上海樓市格局，可以說，郊區基本走不動，包括五大新城、臨港那邊，都開始上分銷，甚至打折了。這就是變化，你要知道，一年前的2023年，上海哪有什么打折的盤？?

現在的上海，外環以內的熱度還是在的，但是，老破小的價格已經開始滑落，購買比例直線下降，一些購房者開始選次新房了。

核心區依然倒掛。所以今年出現了中海順昌玖里這類核心區高端熱盤，開盤即售罄。

其實，上海樓市是長三角樓市最后的堡壘。上海的獨特經濟地位決定了它其實是華東、乃至全國，很多人心向往之的地方。上海的資產肯定是有吸引力的。這一點，我們必須平心而論。

再加上，上海之前的限制政策全國最嚴之一，周邊的城市又多數是經濟發達地區，所以，始終有一波富裕群體愿意去上海買房。

上海樓市的天然支撐力要比其他城市更強。

冰火兩重天

今年，上海的市區豪宅之所以熱銷，不是沒有原因的。

董小姐你知道是誰在買嗎？當然是有錢人，還不僅僅是上海本地有錢人，很多是江浙地區的小老板。你看中海順昌玖里有一半的客戶，就來自于非上海地區，包括江蘇和浙江。

江浙很多小老板在上海都注冊了很多公司，在上海都交了社保，加上企業也可以下場買，資格根本不是問題。

這些核心區豪宅之所以熱銷，核心原因是限價、倒掛。富人也要打新。中海順昌玖里均價17萬，可它周邊的二手房，都能賣到20萬以上。有錢人精明著呢。

作為長三角最后調整的城市，一邊是核心區熱點散點爆發，一邊是外環外走不動。

那么，上海樓市為什么會有「冰火兩重天」呢？??

原因之一是，上海之前大規模的供外環以外的地，供應量太大。隨著市場調整，外環外逐漸就賣不動了。

其實我們也意識到了這個問題。所以，上海很早就啟動了老舊小區的城市更新與改造，22年開始加速城更。當23年開始，外環外難賣的時候，能讓上海樓市繼續熱起來，接棒的就是這些市區城市更新項目。?

中海也好，招商蛇口也罷，在上海是怎么抄底的？就是拿這種城市更新項目。純粹因為地段和倒掛，其實產品不用發那么多的力，也賣得掉。一些開發商說他們產品有提升，真實提升幅度其實少得可憐。

這就相當于炒股票一樣，市場是需要熱點的。如果所有人都告訴你，他炒股票虧了，沒有信心，那么就沒有人會買股票。樓市也一樣。

格局

上海主力銷售目前還是外環以外的項目，它們的開盤去化率在不斷的走低；而外環以內新盤銷售的占比，有明顯的上升。尤其中環以內的項目，今年，這類項目的開盤去化率還是很高的。

這就是上海新房的結構性差異。

熱度還在縮圈。之前的熱度是以外環為分界線，今年已經縮到中環了。

這是今年發生的變化。

根據開發商手里的儲備來推測，今年接下來還會有近1.3萬套3000萬以上的房子入市，都是大戶型，大多集中在內環內中心城區，都是舊改地塊，準確說大多在北橫通道南側、中山南路北側的中心城區。

富人們的春天又要來了，到時候，看踩踏吧。

中環線以內，新房市場依然很好，有一個前提條件，就是讓二手房業主站崗。倒掛是王道，本質是在大規模犧牲二手房業主基礎上產生的熱度。?

因為，市區核心盤倒掛，周邊二手房業主著急出售，有的就會進一步降價，這樣一來，新房把周邊二手房價格也間接打下來了。????????????????

現在，上海外環以內的二手房在跌價，中環以內的新房價格堅挺，倒掛的價差越縮越小。而外環外的二手房、新房都比較冷清。

這就是現在上海的市場格局。

分流

上海外環外五大新城，之前已經政策松綁過一次，這次加碼松綁。打個比方，就像大家在看他們跳舞，都已經深更半夜了，還沒跳完，觀眾們都要回家了。

政策釋放力度感覺不是很夠，像嘗試性政策，又有點「既要又要還要」的味道，還是挺矛盾的。

在我看來，政策的主要意圖，其實有兩個比較明顯的指向：一個是刺激市區老破小交易，激活置換鏈條；一個是拉動外環外的交易。???????

哪一個都不容易。

先看外環外，到底誰會去買？上海外環外五大新城賣多少錢？4萬、5萬、6萬/平都有。

富人們真正想買的是上海中環以內保值的產品，但凡松動一點資質，這幫人一定會沖進去，價格越貴越擋不住。

中環內，如果到長寧、閔行、徐匯這一片，基本上不低于10萬元/平。假設你買120平，也要1200萬。這個價格不是普通江浙滬打工人買得起的。可是對富人來說，市區120平得不到任何改善，不具有吸引力。要大面積，就要付出更高成本。???????

可以對比下，杭州現在新房限價比較高的項目，價格在5萬—6萬，1200萬可以買到200平米以上，而且是核心地段大平層。5萬5的單價在蘇州，也能買到頂級豪宅，4萬多價格能買到核心學區。

同樣的價格，你是在上海的大郊區買（插一句，上海的頂級學區沒有一個在五大新城），還是去杭州或蘇州買一個城市頂級核心地段的產品呢？

這就是上海外環外的矛盾之處，它面臨的是長三角樓市的競爭，而不是上海一城的競爭，需求到這里就被分流了。

五大新城最大規模的產品庫存面積大概在90—110平米之間。這個區域之前承接的是上海新白領，是新上海人，想吸引市區外溢客戶，他們的購買力有限。

但是，因為價格拉升的太快，直接拉到蘇州、杭州核心區高改的價格，這就比較尷尬了，一對比感覺資產沒有性價比。

除非把價格差繼續打下來，或者繼續放松門檻，否則外環外可能很難拉動。本質是，五大新城的產業集聚不達預期，部分企業流出了。

長三角的交通太便捷了，已經密切變成一個城市群的概念。人的流動性很強，工作在上海，家住在長三角附近城市的大有人在。

長三角城市的梯度差沒有那么大，但是房價變化很大。如果在乎學區，江蘇很多城市核心區的升學率不比上海差，買房成本卻低了不止一截。

因此，上海外環外面臨的局面是，江浙富人不來，江浙中產階級可能因為杭州、蘇州的資產性價比被分流了。

那上海老街坊呢，他們可能等著出手老破小，但是置換鏈條一定指向外環新房嗎？盡管能拿補貼，也不好說。

上海的老街坊，普遍覺得五大新城就不是上海。他們可能賣掉一個老破小，再在中環內找一個稍好一點的房子，大概率繼續留在城區，到外環外會有抗性。

倒掛的磁石

上海目前的問題是，高端產品的限價。

大家私下里也經常會討論，高端豪宅開盤即售罄，只能說明一件事，定價定低了，本質是補貼富人去買豪宅。??

當然，現在能感覺到上海限價已經越來越松了，今年接下來有那么大的市區豪宅供應，近1.3萬套大戶型，是需要密切關注的。供應爆棚會怎樣？不能讓整個城市變成富人的小范圍狂歡吧。

我們覺得，中環內只要倒掛限價不停止，外環外也會跟著變難。中環內倒掛盤就像一個磁石，不停的吸。但凡有購買力的人，肯定是無腦沖核心區高端倒掛盤。他們覺得這是無風險的套利行為。

再看老破小的交易，這次政策松綁會帶來拉動，同時也要看釋放出多少張房票。?????????????????????????

政策真正需要籠絡的是，那些在上海工作了幾年、有一定積蓄、試圖留在上海的人，這次為他們釋放了一些資格。從5年社保釋放到3年，五大新城的個別可以從3年釋放到2年社保。

現在鼓勵他們去買存量房。仔細算算，通過社保釋放出來的房票的量其實沒有那么大。

他們可能會瞄準市區老破小，城里的房子雖然破，但是租金高。個別租金收益率能到2%—3%以上。相比外環外肯定是劃算的，尤其是對于還有學區需求的購房者。

唯一就是老破小價格一直在跌，很多人會有觀望情緒。次新房的砸價對它也會有沖擊。?

話說回來，核心位置的老破小，其實流動性還是很高的。我之前掛牌了核心區的一套老破小，40幾平，一天就成交了。這種房子面積不是特別大，但是位置配套都是頂級的。

這才是真正的上海。

預期

政策已經出了，力度不算小，接下來到訪量的提升肯定會有，交易會有點熱度，但持續性和后勁怎么樣還要觀察。藥力能持續多久真的不好說。??????

需要解決的核心問題是，增量客戶從哪里來，到底是誰在買？

畢竟，現在大家買房子，避險意識也在發揮作用。雖然金融政策給到20%的首付了，但是很多買房人還是會控總價，選擇拉高首付，做低貸款。

有兩個因素影響。

一是，銀行放貸是有條件的，原則是月供不能超過月收入的40%—50%，一旦首付少了，貸款多了，很多家庭的月收入就不達標了，不符合放貸條件。

二是，也有很多人，自己不愿意背大額房貸了，會考慮未來收入下降的問題，不確定性在增加。因此，首付比例下降對他們而言幾乎沒意義。

在上海這樣的一線城市，高房價、高首付才是主要特點。很多人要賣掉一套房子，湊下一套的首付。

上海真正的市場難點可能不在今年，在明年。除了大量二手房的供應，當越來越多的新盤開始正掛，明年的熱銷圈可能只能縮到內環線了。

但是總體上看，上海畢竟是中國經濟最發達的城市之一，也是GDP最高、提供就業最多的城市。這個城市的基本面和購買力都是堅挺的，它的吸附力在全國，上海市場的泡沫性并沒有那么大，上海樓市總體還算平穩。

當前的一些新政策會短期內活化交易，但長期來看還是受到經濟人口的影響。它依然面臨下行的壓力。

因為經濟的均衡性發展，長三角地區其他城市的崛起，也導致了上海不再是一個唯一的選擇。對于很多中產階級或者一些新白領來說，他們可以去杭州、蘇州、南京、合肥，上海新增流入人口不足的問題是需要重視的。

現在，市場價格的波動會誘導人們的行動。很多人今天的行動，是因為昨天看見的現象。

比如，董小姐你會發現五大新城的價格在跌跌不休，上海中環地區的價格還算企穩，那你可能會得到一個結論，覺得核心區的房子是穩的，這個結論不一定正確。你現在買房，不指望它漲多少錢，但也不希望買入就虧吧，你就會向市區選。

所以越到這個時候，你的預期是沒有扭轉的。而調控松綁的目的是想要扭轉人的預期。

出手時機

至于董小姐你問我們，現在是出手好時機嗎？真的不好說。

值得買的肯定是中心城區稀缺和好品質的現房或準現房，市中心的高端二手房也掉的厲害。外圍價格虛高，開始打折。?????????

避險型選手會覺得時間點還不夠好，可能只會關注城市外環到中環線上的這些中端改善。這類產品有一定的限價、倒掛，雖然交付的時候可能也就沒什么倒掛了。但是，畢竟這種產品是稀缺的。

此外，還有那些市中心總價控制、適應全新居住理念的產品，但目前這方面的供應為零。

其實，上海掩蓋了大量的需求，在120—140平米區間。未來這個面積段如果能做，會賣的不錯。

過去大量的產品都壓在90—100平米出頭，以及140平米以上這兩個面積段。110—120的三房，120—140平米區間的3+1產品，其實都很有需求。

開發商應該不停地做好東西，滿足市場的需求，帶動市場的活力。現在是，買的起的人沒有想買的房子，買不起的人在等更大的讓利。

上海市場冰火兩重天，限價倒掛是發動機。主要問題是結構性問題——外圍供應過大承壓重，?市中心貨不對板。

其實，上海中心城區總的需求以及購買力都是遠遠大于供應的，各種產品都有需求。但是，僅僅是首付減少還不足以刺激交易，可能還需要降價。新政會讓交易活躍一段時間吧，對預期的刺激更大。?

這次激活的大部分是之前就有需求的購房者，可以消化前期觀望的客戶，刺激下單。增量客戶要到后面才看出來，他們會開始看房，但不會輕易出手。

身邊一些人的心態是，自認沒有抄底的命。等到市場有點溫度了再說吧，比低點貴一點都能接受，主要還是要看到趨勢才行。

上海本地居民都認慫比較快，不盲目期待高房價預期了。連上海丈母娘也不說話了，都是精明人，女婿虧的錢也是女兒的錢呀。

你說是不是？

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