2024年上半年，杭州二手房成交約4.2萬(wàn)套。如果以半年度為單位比較，二手房的成交量首次超過(guò)了商品房（成交約3.3萬(wàn)套）。

從成交量來(lái)看，二手房市場(chǎng)在各類(lèi)“穩(wěn)樓市”政策下，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

但參與二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)的人都深切感受到，2024年上半年杭州二手房市場(chǎng)價(jià)格下行的幅度。

從更大意義上來(lái)說(shuō)，2024年上半年的二手房成交量是伴隨著二手房?jī)r(jià)格的下跌“以?xún)r(jià)換量”的結(jié)果。

有人甚至得出結(jié)論：杭州的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)回到了8年前的2016年。

這一輪房?jī)r(jià)的大漲，始于2016年開(kāi)啟的商品房“去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng)，“四小龍”（合肥、南京、蘇州和廈門(mén)）迅速崛起，2016年下半年杭州后來(lái)居上。

疫情后2020年又掀起了新一輪房?jī)r(jià)上漲，直至2021年中二手房貸收緊，以及集中供地、嚴(yán)格執(zhí)行“三道紅線(xiàn)”和“兩道紅線(xiàn)”等，市場(chǎng)熱度逐漸消退，此后甚至跌落谷底。

更重要的是，近三年，經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和收入、外部環(huán)境等不確定因素的影響，徹底改變了人們的信心和預(yù)期。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)去20多年以來(lái)最猛烈的調(diào)整。

不妨做一番梳理和對(duì)比。

全國(guó)的房地產(chǎn)規(guī)模萎縮了多少？和哪一年水平接近？

杭州的二手房?jī)r(jià)格，又回到了哪一年水平？

01

全國(guó)房地產(chǎn)成交規(guī)?；氐?0年前？

僅僅用了3年，全國(guó)商品房市場(chǎng)的成交規(guī)模幾乎回到10年前，甚至15年前。

無(wú)論是商品房銷(xiāo)售面積，還是銷(xiāo)售額，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年達(dá)到高峰的“雙18”，即銷(xiāo)售面積成交約18億平方米，銷(xiāo)售額成交超18萬(wàn)億元。

隨著人口結(jié)構(gòu)變化、老齡化加劇、人口生育率下降等，住房需求逐步減少，房地產(chǎn)規(guī)?；虿豢杀苊獾爻示徛陆第厔?shì)。

但2022年以來(lái)商品房成交規(guī)模斷崖式下降，或更多受到疫情傷疤效應(yīng)、一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以及經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和收入、外部環(huán)境等不確定因素影響。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，我們來(lái)盤(pán)點(diǎn)幾大關(guān)鍵數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)成交規(guī)模發(fā)生了哪些改變？

2024年1-5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約3.7億平方米，同比下降20.3%。若按此速度估算，全年銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)約8.9億平方米。

8.9億平方米的銷(xiāo)售面積幾乎是一夜回到了15年前。

2009年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)達(dá)到約9.4億平方米，此后十多年中商品房銷(xiāo)售面積一路扶搖直上，都在10億平方米以上。

如果用2023年的數(shù)據(jù)來(lái)比較，商品房銷(xiāo)售面積約11.2億平方米，也幾乎倒退了10多年，與2012年的11.1億平方米旗鼓相當(dāng)。

另一個(gè)重要指標(biāo)是銷(xiāo)售額，2024年1-5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額約3.6萬(wàn)億元，同比下降27.9%。

同樣按此速度估算，全年銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)約8.6萬(wàn)億元，已經(jīng)回到了9年前的水平，與2015年的8.7萬(wàn)億元接近。

對(duì)比2023年的數(shù)據(jù)，商品房銷(xiāo)售額約11.7萬(wàn)億元，與2016年的11.8萬(wàn)億元非常接近，這意味著銷(xiāo)售額也幾乎回到了7年前。

商品房庫(kù)存量，也是反映消費(fèi)者對(duì)住房的需求和供應(yīng)情況的重要指標(biāo)之一。

當(dāng)前的商品房庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到歷史高峰，截至2024年5月末，全國(guó)商品房待售面積約7.4億平方米，同比增長(zhǎng)15.8%。

即使與當(dāng)年庫(kù)存高企的2015年的7.2億平方米相比，還要高出0.2億平方米。

今年430政治局會(huì)議時(shí)隔9年再提“去庫(kù)存”，“5.17新政”提出支持收回土地、收購(gòu)商品房用作保障性住房，也反映出“去庫(kù)存”任務(wù)的迫切和艱巨。

但今時(shí)不同往日，“去庫(kù)存”仍面臨諸多政策堵點(diǎn)。

02

杭州二手房?jī)r(jià)格回到2016年？

與全國(guó)一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市走勢(shì)幾乎同步，杭州市場(chǎng)在2021年經(jīng)歷從火山噴發(fā)到天寒地凍的轉(zhuǎn)折。

2022年，杭州市區(qū)商品房成交量斷崖式下降，由2021年的19.2萬(wàn)套滑落至11.0萬(wàn)套，2023年繼續(xù)降至10.8萬(wàn)套。

2024年上半年，從“3.14新政”二手房解除限購(gòu)、增值稅全面5改2等，到“5.9新政”全面解除限購(gòu)、首套按區(qū)認(rèn)定等，杭州出臺(tái)一系列利好政策，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但商品房市場(chǎng)依舊波瀾不驚。

上半年，杭州市區(qū)商品房成交約3.3萬(wàn)套，相比2023年同期成交量幾乎減少一半，這一成交量回到了10年前的規(guī)模（2014年上半年成交約2.9萬(wàn)套）。

若樂(lè)觀(guān)估計(jì)，在新政利好助推下，下半年成交加快，2024年全年杭州商品房成交或可達(dá)到8萬(wàn)-9萬(wàn)套，也不過(guò)是與2013-2014年的水平相當(dāng)。

由于絕大多數(shù)商品房的價(jià)格仍受限價(jià)影響，且近年房企拿地成本較高，降價(jià)空間有限，商品房成交價(jià)不太具有市場(chǎng)參考意義。

作為市場(chǎng)終端的二手房，上半年杭州市場(chǎng)成交約4.2萬(wàn)套，首次超越商品房，二手房的成交價(jià)也更能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況。

2024年上半年，杭州市中心的“老破小”再次成為熱門(mén)話(huà)題。這既有受到老舊小區(qū)改造甚至原拆原建等政策影響，也有消費(fèi)降維的無(wú)奈。

翠苑三區(qū)、朝暉七區(qū)、閘弄口新村等老舊小區(qū)，輪番登上二手住宅月度成交榜前十，這些老舊小區(qū)成交價(jià)格基本在2.2萬(wàn)-2.7萬(wàn)元/平方米左右，基本重回2016年的價(jià)格水平。

部分郊區(qū)板塊次新二手房，房源充足，加上較完善的配套和地鐵優(yōu)勢(shì)，仍是剛需購(gòu)房者的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，近期的價(jià)格也在不斷回調(diào)，幾乎回到六七年前的價(jià)格水平。

例如，臨平山北的金都夏宮2024年上半年二手房成交均價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米，與2017-2018年的成交價(jià)不相上下。

學(xué)區(qū)房隨著價(jià)格回調(diào)，性?xún)r(jià)比凸顯，也再次受到關(guān)注。

被稱(chēng)為學(xué)區(qū)房“神盤(pán)”的耀江文鼎苑，二手房?jī)r(jià)從最初約1.2萬(wàn)元/平方米一路上漲，2020年成交價(jià)在約7萬(wàn)元/平方米以上，2021年上半年曾達(dá)約11萬(wàn)元/平方米，此后持續(xù)回落。

2023年耀江文鼎苑價(jià)格已經(jīng)回落至約5.3萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格接近2017-2018年的價(jià)格水平，與2021年高峰相比價(jià)格幾乎攔腰折斷。

通過(guò)梳理和對(duì)比不難看出，杭州二手房?jī)r(jià)格幾乎呈現(xiàn)全線(xiàn)回落的態(tài)勢(shì)，大多數(shù)二手房的價(jià)格大致回到了2018年左右的水平。

換句話(huà)說(shuō)，疫情之后大漲的泡沫基本已經(jīng)去除，甚至部分“老破小”房源的價(jià)格已經(jīng)回到了2016年的水平。

2024年下半年二手房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，仍將受到諸多因素影響。

其中，重要指標(biāo)之一是二手房的成交量。

2024年3-6月，杭州二手房已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月成交突破8000套。

我們認(rèn)為，杭州二手房的月度成交量大致可以分為，6000套是及格線(xiàn)，8000套是良好線(xiàn)，1萬(wàn)套是優(yōu)秀線(xiàn)。

如果二手房市場(chǎng)再有2-3個(gè)月保持住8000套以上的成交量（也就是保持住一條良好線(xiàn)），那么對(duì)穩(wěn)住整個(gè)市場(chǎng)的信心將起到重要作用。

二手房作為整個(gè)市場(chǎng)的終端，如果二手房市場(chǎng)穩(wěn)定，信心也將向上游的商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)傳導(dǎo)。

2024年下半年杭州二手房市場(chǎng)，需要密切關(guān)注。