濟南樓市大變化：改善客開始回歸主城了？

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自樓市進入新常態以來，“分化行情”成為了當下置業者所熟知的詞匯。

但是很多人并不知曉，歷經幾年的沉淀，現在的分化行情不單單指的是剛需盤萎靡，改善盤崛起。

而是改善盤或者說豪宅盤本身也正在進入分化行情。

這具體表現在：越來越多的改善客停下了外溢的腳步，主動選擇擁抱核心區域，回歸主城。

前幾年憑借出色產品力，從而吸引了不少置業者的遠郊豪宅，其二手房的境遇只能用凄凄慘慘來形容。

在之前的文章也曾涉及到：

不但社區空空蕩蕩，其不動產價值有價無市，徹底淪為了紙面上的富貴。

區位圖

這背后的原因，我大概總結了一下：

第一：濟南擴張腳步放緩。

現階段的濟南城市格局（或者說置業板塊）早在2014年就已經初見雛形。

近十年來，多數板塊只是在原有的架構上擴充和升級，而新格局新板塊，寥寥無幾。

尤其是對于改善而言，很多區域根本打不了逆風局。

當很多人依然抱著十年前的心態入局之后，最后驚訝的發現，城市擴張速度放緩，所承諾的配套落地速度極慢，自己高價購入的房產成為了真正意義上的“不動產”。

第二：主城產品力更有優勢

在網上我們經常能看到嘲諷老豪宅落伍的言論，聽起來雖然很有道理，但是請不要忽略掉當年的時代背景。

拿土地容積率來說，在2017年以前整個濟南市的容積率很少有3.0以下的。

當年的樓盤都是以紓解老百姓居住為準繩，多數都是30多層的大高層。

后面部分樓盤容積率稍稍降低后，很多無良開發商又搞起了“高低配”，即大高層搭配低密產品，以達到最佳的利潤回報。

也正是在這種背景之下，主打低容積率、強產品力的遠郊盤才如雨后春筍一般冒了出來。

鳳鳴潤府實景

原因很簡單，你在主城買不到同類的產品，為了舒適只能向外溢。

但是現在發生了深刻的變化，主城區低密樓盤屢見不鮮，拿華潤置地開發的鳳鳴潤府來說，整盤容積率只有1.2。

這個容積率不但吊打很多主城盤，連很多主打低密的遠郊豪宅也是趕不上的。

比如浮島式的陽臺、內部高大上的園林等等，妥妥的降維打擊。

換句話說，主城都出現如此優質的樓盤了，置業者為什么要舍近求遠，選擇遠郊呢?

第三：置業風向的改變

現在能掏出大幾百萬買房的置業者對比以往有個非常明顯的變化：

擁抱確定性，遠離不確定。

在過去開發商搞搞宣傳，畫幾個餅被忽悠的好像就能上車。

在改善盤內卷加劇以及無數暴雷開發商的教育之下，不少人明白了眼見為實的重要性。

鳳鳴潤府實景

大家突然發現，這年頭只有核心區的改善盤才能叫得響，站得穩，這也直接導致改善客的置業觀變成了擁抱核心，擁抱主城。

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華潤置地旗下的鳳鳴潤府，坐落在主城雪山板塊，就是這樣一個可以滿足城市核心置業的絕佳選擇。

首先，雪山板塊區位優勢明顯。

近幾年雪山已成為東部主城置業的的熱點區域，承接了大量CBD、高新以及漢峪片區商務辦公客群的居住需求。

它距離CBD奧體中心約8公里，距離漢峪片區約6公里，通勤非常方便。

經過近幾年的發展，片區配套越來越成熟，融創茂、鳳鳴廣場、雪山萬達（在建）等7大商業配套，可滿足片區客群一站式的購物需求。

其次，鳳鳴潤府所處的位置生態環境絕佳。

項目正處雪山板塊主干道鳳鳴路旁，周邊北山公園、鮑山公園、將山公園、韓倉河景觀帶等自然配套聚集，生態環境一流。

如此稀貴之地，加上華潤置地對于豪宅的品質把控力，鳳鳴潤府一經推出就受到了改善客戶的青睞。

項目整盤僅規劃了尊貴的163戶，5棟7/8層的浮島洋房馬上清盤，4層疊墅依然有房源在售，套數也不算太多。

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鳳鳴潤府洋房創新設計3mx3m空中浮島陽臺，不但給建筑外立面帶來了靈動，更豐富了生活的場景。

鳳鳴潤府效果示意圖

這種迭代的產品自亮相起就驚艷了太多人。

鳳鳴潤府的疊拼不但設計了獨立入戶、獨立花園和獨立電梯，并贈送下沉庭院、入戶花園、空中花園、闊景陽臺等多維花園，簡直像長在花園里的房子。

鳳鳴潤府效果示意圖

鳳鳴潤府在客廳打造了270度無立柱環幕景觀視野，超大落地窗，大大消除了室內室外的視野屏障。

坐在沙發上望向窗外，不自覺的就有種“自在天地寬”的豪邁感。

約80平總統套房式設計，直接顛覆了傳統疊拼戶型的設計尺度，將空間感與舒適度提升到了前所未有的高度。

鳳鳴潤府一改傳統下疊地下空間的陰暗感覺，增設了長約7米的采光窗井，讓地下空間也能通透明亮。

這樣的創新設計不僅讓地下空間得以充分利用，同時也極大地提升了業主的居住體驗。

尤其是樣板間所呈現的專屬私家會所設計，實在讓人感到驚艷！

上疊則充分考量了業主的觀景需求，讓人在閑暇之余能感受到生活的放松。

鳳鳴潤府實景

雖然整盤不大，但鳳鳴潤府的園林依然保持了高水準的呈現，提煉九疊篆形制，匠心打造九重歸家，取山為門，揭云以幕，見松為禮，抱水相迎。

鳳鳴潤府實景

鳳鳴潤府還配建了“悅山松林集”自然探索系成長花園，這也是作為華潤置地達爾文營地在濟南的首次落地呈現。

最令人矚目的是巨型松樹巢穴，這些松鼠巢穴外表皮，從近10000塊定制竹木里精心挑選而出，由700多塊面層平整、均勻竹木板層層覆蓋而成。這些拉絲面滑梯經過多次重復打磨，保證孩子們的安全。

整座成長花園設計了，松林集、松風觀察站、寶藏森林三大游玩空間，鼓勵孩子們放下手機和iPad，重返自然。

從現場實地的感受看，不管是社區大門、內部園林還是親子娛樂設施，鳳鳴潤府很多配置遠遠超出了項目的體量，關于這點，不得不稱贊華潤置地的嚴苛標準。

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前幾天我路過雪山片區，發現整個片區的配套成型速度非常快，尤其是伴隨著這幾年城市向東的風潮，雪山片區的位置越來越核心。

畢竟從雪山出發，不管是通往CBD還是通往高新區，車程都很近，這也就導致了這幾年，雪山片區的土地一直處于哄搶的狀態。

鳳鳴潤府作為市面上核心區超低密度的樓盤之一，現階段剩余不足20套，感興趣的朋友一定要實地探訪。

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