一線城市北京、上海、廣州、深圳，以及二線城市杭州，作為全國商品房市場的風向標，是觀察市場走勢的重要窗口，近期市場表現如何？

北京：7月，北京商品房成交10245套，環比上漲5.4%，同比下降3.5%；二手住宅成交15575套，環比增長3.9%，同比增長60.3%。

上海：7月，上海商品住宅成交4814套，環比下降38.7%；二手房網簽成交20380套，環比下降22.7%。

廣州：7月，廣州商品房網簽5211套，環比下降31.7%；二手住宅網簽10034宗，環比下降4.04%。

深圳：7月，深圳商品房成交3019套，環比下降5.5%，同比下降16.8%；二手房錄得5381套，環比增長1.4%，同比增長79.4%，創2021年2月以來新高。

杭州：7月，杭州市區商品房成交4153套，環比下降54.1%，同比下降28.3%；二手房成交8375套，環比下降5.8%，同比增長102.7%，創近七年同期次新高。

從上述數據來看，在持續高溫的7月，各城市還是交出了不錯的成績，且二手房的表現要好于商品房。

但市場仍較為脆弱，人們擔憂517以來的政策效應慢慢褪去，下半年商品房市場的走勢不明朗。

近期，一線城市北京、深圳、廣州紛紛出手，繼續加碼“穩樓市”政策，釋放什么信號？

這些政策是否可行？

是否能穩住樓市？

01

深圳官宣收購商品房

430政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

“517”新政強調“支持收回閑置存量住宅用地、收購部分商品房用作保障性住房”，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此后，各地存量商品房“去庫存”行動不斷提速。

據不完全統計，已有廣州增城區、杭州臨安區、蘇州、紹興越城區、大理、昆明等超20城發布征集商品房用作保障房的公告或鼓勵收購商品房。

8月7日，“深安居”發布征集通告，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作。

征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區）范圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。

征集房源條件包括所處位置交通便利、戶型面積合適、生活便利以及手續齊全等。其中，原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。

政府收購商品房用作保障房，一定程度上可以緩解開發企業的資金壓力，也直接起到樓市“去庫存”的作用。

今年6月我們曾發文認為，無論是收回土地還是收購商品房，都面臨諸多政策堵點。

解決收購價格和房源面積這兩大問題是關鍵。

首先，如何制定收購價格？

多數城市目前僅發布了擬收購商品房的公告，暫未明確或公開具體定價規則，僅少數城市明確按照周邊房源進行定價。

如果以商品房的價格直接回購的話，相當于用商品房的代價去建造或者購買了保障房，政府的成本提高了。

如果以極低的價格收購，當初花了高成本買地的房企，是否又愿意？

假設收購價格低到了房企自己就能賣出去的水平，那么所謂的收購已毫無意義。

其次，收購房源與實際需求是否匹配？

以深圳為例，收購房源要滿足面積65平方米以下的要求，但如此小面積的房源在近年新建商品房項目中并不多見。

最后的結果很可能是，理想很豐滿，現實很骨感。

02

北京商品房“以舊換新”首單成交

8月5日，有媒體報道，北京商品房“以舊換新”迎來首單成交，業主已與開發商完成草簽，預計9月中旬進行網簽。

7月19日，北京啟動商品房“以舊換新”活動，活動持續至今年12月31日。

購房居民與參與活動的房地產開發企業簽訂換房協議并繳納換房訂金，同時參加活動的房地產中介機構將同步掛牌居民想出售的舊房房源。在90天內若舊房售出，購房居民將與開發商正式簽訂新房的購房協議；若90天內舊房未售出，購房居民可與開發企業協商延期，也可以無條件申請退還訂金。

首批參加北京商品房“以舊換新”活動的項目共31個，涉及房源9000余套，大多為改善型樓盤。此后又增加了5個項目、1171套房源。

北京房地產業協會最新數據顯示，“以舊換新”活動報名人數已有401人，訪問人數達10562人。除首單成交外，目前還有18套已交訂金鎖定房源。

除北京以外，上海、深圳、青島、南京、長沙、大連等60多城都出臺了住房“以舊換新”政策，不僅有開發商+中介機構搭建平臺的“幫賣模式”，還有國企或城投下場的“收購模式”。

目前各地成交案例都較少，人們對“以舊換新”政策多數還在觀望，這一政策成敗的關鍵在于能否將手里的二手房如愿賣出。

而二手房能否賣出，并不取決于政府的政策，最終還是取決于市場。

因此，人們對這一政策最終效果如何也普遍持質疑的態度。

03

廣州花都買房享“準戶口”待遇

8月6日，廣州市花都區住建局印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》，其中第一條就提到買房享花都“準戶口”待遇。

《通知》顯示，非廣州市戶籍人員在花都區行政區域內購買新建商品住房，可以領取花都“花卡”，憑花都“花卡”及購房合同享受區政策性照顧入學待遇。持卡人子女在學前教育階段，符合年齡要求的，按照教育部門學前教育相關規定，具有報名參加居住地本區教育部門辦幼兒園電腦派位的資格；義務教育階段，由教育部門統籌安排，具有公辦學校（含政府在民辦學校購買的學位）入讀義務教育起始年級資格。

花都區某樓盤銷售人員則表示，“準戶口”待遇主要體現在教育方面，具體入讀學校還需等待相關部門的進一步通知。

所謂的“準戶口”待遇關鍵點在教育，如果不能享受到同一區域本地戶籍居民相同的教育資源的話，那這一政策的效果將大打折扣。

今年以來，多個城市出臺落戶新規。例如，杭州優化積分落戶政策，大幅提高購房積分權重，購房獲得積分由此前的30分提高到80分（積分滿100分可申請落戶）；南京實現買房就能落戶。

總體來說，市場走勢仍不明朗。

在“517”新政等政策效應下，近三個月，部分一二線城市出現局部復蘇，但人們擔憂政策效應逐漸消退，下半年是否會持續回暖目前也尚不可知。

近期多個一線城市繼續加碼“穩樓市”，但目前推出的以舊換新、收購商品房及買房落戶等政策，似乎影響都非常有限。

我們曾多次提及，這一輪房地產市場的深度調節，諸多影響因素并不取決于房地產市場本身。

經濟形勢及未來走勢，各階層人們對經濟的實際體感，包括就業和收入，以及國際地緣政治，或許是更大的影響因素。

而未來幾個月，中國經濟和世界經濟面臨的不確定和影響因素也越來越多、越來越復雜。

地緣政治因素，越來越復雜。

全球的經濟和金融走勢，也越來越復雜。

上周末和本周，全球股市和金融市場的劇烈波動，讓全世界陷入了對經濟衰退和金融動蕩的極大恐慌。

本在意料之中的美聯儲降息的預期，和日本央行僅15個基點的加息，引發全球金融市場的劇烈震蕩，其恐慌程度堪比1990年日本大衰退和2008年全球金融危機。

這顯示出全球經濟復蘇的脆弱和復雜，也透露出各國政府駕馭和應對危機的難度。

文章部分內容來源：深安居官微、廣州花都區住建局官網、中國房地產報、北京商報等。