A君是我一個(gè)要好的朋友。在一線城市工作生活多年。以前在體制內(nèi)做文字編輯，10年前離職，自由職業(yè)者。

他是2000年初，碩士畢業(yè)進(jìn)入一線城市工作生活。趕上了2003年那一撥房地產(chǎn)起步的春風(fēng)，在谷底購(gòu)買(mǎi)了北五環(huán)內(nèi)一套2居室。在以后若干時(shí)段，每次房地產(chǎn)市場(chǎng)池水吹動(dòng)，他都沒(méi)有入場(chǎng)。

回顧這些經(jīng)歷時(shí)，他依然能清晰給我闡述出未進(jìn)場(chǎng)的原因。

因?yàn)橐恍＜遥诋?dāng)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)走向的解讀。

與馮侖、任ZQ、陳淮、孟曉蘇、潘石屹等多軍的觀點(diǎn)比較，水皮、易憲榮等空軍的看法，更能讓A君這樣的一類人安于現(xiàn)狀。

互聯(lián)網(wǎng)和紙媒是有記憶的。

回顧

如果搜索那些年的專家發(fā)言，嚇退一部分有思考能力的人入場(chǎng)也屬正常。

比如，2005年，易憲榮曾經(jīng)撰文指出過(guò)，當(dāng)時(shí)中國(guó)之所以能維持經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，住房抵押貸款是動(dòng)力源，因?yàn)樗鳛橐环N信用消費(fèi)，不僅能夠化解居民購(gòu)買(mǎi)大宗消費(fèi)品所面臨的巨額支付壓力，而且能把居民未來(lái)30年收入用于現(xiàn)時(shí)消費(fèi)。這樣，居民消費(fèi)能力瞬間放大了30倍。為了應(yīng)對(duì)居民住房需求瞬間的快速擴(kuò)張，中國(guó)特殊的住房預(yù)售制度、土地供應(yīng)制度、銀行信貸制度也應(yīng)運(yùn)而生，以期貨預(yù)售的住房供給立即涌出，同時(shí)與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)隨之出現(xiàn)快速發(fā)展和增長(zhǎng)，房地產(chǎn)成了增長(zhǎng)的最大動(dòng)力，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比重達(dá)25%以上。

住房作為一種投資品，性質(zhì)就與金融產(chǎn)品的性質(zhì)一樣了。這時(shí)，住房?jī)r(jià)格不是取決于住房實(shí)質(zhì)性的供求關(guān)系，更是取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者預(yù)期及金融市場(chǎng)條件（貸款利率、杠桿率等）。當(dāng)在政府隱性擔(dān)保（地方政府土地財(cái)政極大化的需求）下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格20年來(lái)只漲不跌，居民得出的結(jié)論是，只要購(gòu)買(mǎi)住房一定能賺錢(qián)，住房是最好的金融投資產(chǎn)品。這不僅會(huì)讓房?jī)r(jià)快速推高或越漲越快，而且住房的投資需求也會(huì)無(wú)限放大。結(jié)果就是以貨幣形態(tài)的中國(guó)GDP持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)泡沫迅速吹大，絕大多數(shù)沒(méi)有支付能力的住房消費(fèi)需求被擠出市場(chǎng)，已進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房者，則通過(guò)負(fù)債過(guò)度超支未來(lái)的住房需求。

那個(gè)時(shí)代，最先涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人，是從事外貿(mào)行業(yè)和能源行業(yè)（煤老板）的業(yè)者。

他們成為最早為錢(qián)找出路的人，也無(wú)心之中趕上了時(shí)代的紅利。

還有一些在市場(chǎng)監(jiān)管不到位的情況下，一些灰色的資金流入市場(chǎng)，或者扮演開(kāi)發(fā)商或者扮演投資者，為房地產(chǎn)泡沫起到了推波助瀾的作用。

再次，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，各地很容易以土地財(cái)政為依托，擘畫(huà)更大更快的城鎮(zhèn)化企圖。諸如2015年的舊改，樊專家“6個(gè)錢(qián)包說(shuō)”鼓動(dòng)，加杠桿入市的財(cái)稅政策不斷涌現(xiàn)，負(fù)債入場(chǎng)的人數(shù)者眾。

最后，以貨幣形態(tài)計(jì)算的GDP數(shù)字，自然成為各地領(lǐng)導(dǎo)干部的耀眼的政績(jī)，提拔任用前途無(wú)量。

看的比較遠(yuǎn)一點(diǎn)的專家的話被無(wú)視，但不妨礙A君子這樣的人聽(tīng)信，因?yàn)椋@類人知道，吃饅頭要一個(gè)一個(gè)吃，欲速則不達(dá)。

而只漲不跌的房?jī)r(jià)，屢次打了空軍的臉。

當(dāng)下

時(shí)間轉(zhuǎn)瞬到了當(dāng)下。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的表象是內(nèi)需有效不足、房?jī)r(jià)股價(jià)持續(xù)下跌、通貨緊縮壓力加劇、青年失業(yè)嚴(yán)重、居民收入嚴(yán)重分配不公等。

不少分析認(rèn)為，問(wèn)題主要是由于房?jī)r(jià)下跌所引發(fā)的螺旋式惡性循環(huán)，只要政府能穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就能重新走上持續(xù)增長(zhǎng)之路。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的根源是房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，民眾信心完全喪失。

因?yàn)椋瑥?003年開(kāi)始到2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能夠持續(xù)快速增長(zhǎng)，完全是依靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)成了這些年增長(zhǎng)的最大動(dòng)力，沒(méi)有房地產(chǎn)帶動(dòng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)立即會(huì)陷入停滯。

最近，易憲榮教授又撰文指出，住房抵押作為一種信用消費(fèi)，與居民購(gòu)買(mǎi)其他大宗消費(fèi)品（如汽車、大型家電等）信用消費(fèi)有很大的不同。其他大宗消費(fèi)品基本上純粹是消費(fèi)品，居民只能根據(jù)實(shí)際消費(fèi)需求購(gòu)買(mǎi)；信用消費(fèi)需求則是有嚴(yán)格邊界的。住房作為一種巨額支付的信用產(chǎn)品，即可用于消費(fèi)，也可用于投資。如果住房?jī)H是一種信用消費(fèi)品，消費(fèi)需求也是有邊界的，住房需求擴(kuò)張到某種程度就會(huì)停止，到一定時(shí)候?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用也會(huì)緩和下來(lái)。

但是，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期逆轉(zhuǎn)而房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，購(gòu)買(mǎi)住房不僅無(wú)利可圖，而且臨巨大投資風(fēng)險(xiǎn)，住房的投資需求立即會(huì)消失得無(wú)影無(wú)蹤，住房的消費(fèi)需求則只能在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中一點(diǎn)一點(diǎn)釋放出來(lái)。

從2021年下半年開(kāi)始，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)全國(guó)性持續(xù)下跌。一線城市房?jī)r(jià)基本上下跌30%以上，不少城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)腰斬。

全國(guó)房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)成了一種趨勢(shì)，何時(shí)見(jiàn)底完全不確定。

易憲容認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌僅是指住房作為一種投資品的價(jià)格下跌，至于何時(shí)跌到住房為消費(fèi)品的價(jià)格水平上，其中存在一個(gè)巨大缺口。因?yàn)椋谧》渴袌?chǎng)，如果不能用信用制度及稅收制度，對(duì)住房投資與消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的限定，住房投資者對(duì)價(jià)水平一定會(huì)永遠(yuǎn)高于住房消費(fèi)者的對(duì)價(jià)水平。這自然會(huì)把絕大多數(shù)住房消費(fèi)者擠出市場(chǎng)，房地產(chǎn)成為以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

但是，市場(chǎng)完全逆轉(zhuǎn)之后，性質(zhì)發(fā)生根本變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)成了完全由消費(fèi)者主導(dǎo)的市場(chǎng)。

當(dāng)前房?jī)r(jià)跌到什么水平，住房消費(fèi)需求才能釋放出來(lái)，沒(méi)有具體的估算標(biāo)準(zhǔn)，眾說(shuō)紛紜。

可以肯定的是，大漲乏力！

當(dāng)前市場(chǎng)泡沫還沒(méi)有完全擠出，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌三年，房地產(chǎn)泡沫正在破滅，但如果在這個(gè)水平上止跌企穩(wěn)，只能讓些許高收入住房購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入，及重新住房投資者進(jìn)入。這既無(wú)法讓已破滅的泡沫擠出，也無(wú)法釋放更多住房消費(fèi)需求，反之可能重新吹起泡沫及讓房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多問(wèn)題。

展望

如果回過(guò)頭來(lái)看，一些空軍當(dāng)年的發(fā)言，會(huì)不會(huì)有今不如昔的感慨。

當(dāng)時(shí)，全球化、城鎮(zhèn)化，互聯(lián)網(wǎng)+… 處處洋溢著躊躇滿志、信心滿懷情緒。

石油危機(jī)，也會(huì)被清潔能源替代的宣傳比比皆是。

不要怕風(fēng)險(xiǎn)，不要怕泡沫，未來(lái)肯定會(huì)有一個(gè)比房地產(chǎn)更好的蓄水池。

一個(gè)行業(yè)一個(gè)風(fēng)口，總之，沒(méi)有過(guò)不去的火焰山，方法總比困難多。

現(xiàn)實(shí)比預(yù)想要魔幻。

先是美麗鍋川普上臺(tái)，開(kāi)啟退群脫鉤的帷幕；接著是三年冠病疫情，打斷了全球互聯(lián)互通的節(jié)奏；拜登上臺(tái)開(kāi)啟了高新技術(shù)打壓的戲碼…

有人說(shuō)，房?jī)r(jià)這輪下跌是zf壓制所致。

不論此說(shuō)法正確與否，任由“深房理”賭徒式肆意妄為，崩盤(pán)后的房市才可怕。

依據(jù)易憲榮教授的說(shuō)法來(lái)推斷，學(xué)習(xí)新加坡模式，商品房和保障房走平行線，應(yīng)該不是既定政策，而是迫不得已。

對(duì)價(jià)的永遠(yuǎn)是投機(jī)者，讓投機(jī)者互相抱團(tuán)取暖也是得償所愿。

股市就是這樣。9月底，央行公布，將創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具支持股票市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。第一項(xiàng)是創(chuàng)設(shè)證券、基金、保險(xiǎn)公司互換便利，支持符合條件的證券、基金、保險(xiǎn)公司通過(guò)資產(chǎn)質(zhì)押，從中央銀行獲取流動(dòng)性，這項(xiàng)政策將大幅提升機(jī)構(gòu)的資金獲取能力和股票增持能力。第二項(xiàng)是創(chuàng)設(shè)股票回購(gòu)、增持專項(xiàng)再貸款，引導(dǎo)銀行向上市公司和主要股東提供貸款，支持回購(gòu)和增持股票。

這個(gè)政策，最核心的讓機(jī)構(gòu)和上市公司穩(wěn)在股市，逐漸出清投機(jī)泡沫，引導(dǎo)投資者押注、持有價(jià)值成長(zhǎng)型企業(yè)股票，這是總目標(biāo)。當(dāng)然，過(guò)程肯定是一波三折。

在外貿(mào)萎縮，經(jīng)濟(jì)下行期間，印錢(qián)就是制造通脹。讓蓄水池清澈，為內(nèi)循環(huán)開(kāi)辟清晰路徑就顯得尤為重要。

還是看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化分層建設(shè)。A君信心滿滿地給我說(shuō)道。