這是喝了多少假酒，才會(huì)說(shuō)出“二次棚改”的結(jié)論。

10月17日開(kāi)了一場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)的重磅會(huì)議，住建部拉著財(cái)政部、央行、自然資源局以及國(guó)家金融監(jiān)管總局。五部門聯(lián)合開(kāi)會(huì)、打了一套組合拳，目的其實(shí)就兩個(gè)字：救市！

我是看了整場(chǎng)直播的，這套救市組合拳概括起來(lái)就是四四二：4個(gè)取消、4個(gè)降低，2個(gè)增加

具體內(nèi)容我就不念了，你們自己看圖。

說(shuō)實(shí)話，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。

如果一定要說(shuō)有什么新提法的話，那就是倪部長(zhǎng)表述中提到了：貨幣化安置。

這個(gè)詞是上一輪棚改時(shí)高層文件里提到的詞，現(xiàn)在又提到這個(gè)詞，難免讓人浮想聯(lián)翩，尤其是賣房子的。我這幾天看到一些廣州房產(chǎn)自媒體大V，紛紛喊話二次棚改要來(lái)了。

雖然唱多樓市是一件永遠(yuǎn)正確的事情，不會(huì)被限流，還會(huì)獲得推薦，但堂主還是想說(shuō)一句，有事沒(méi)事別喝那么多假酒，但凡稍微帶點(diǎn)腦子，也不至于一點(diǎn)腦子都沒(méi)有。

第一，房屋范圍不一樣。

上一輪棚改的起源是2005年遼寧省試點(diǎn)，然后2008年開(kāi)始推向全國(guó)，2014年成立國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部后，2015年才開(kāi)始大力推進(jìn)貨幣化安置。

2015年6月印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》；里面提到了一個(gè)數(shù)據(jù)考核：

——2015年到2017年，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套（其中2015年580萬(wàn)套），農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶（其中2015年432萬(wàn)戶）。

梳理一下你就能發(fā)現(xiàn)，之前棚改是全國(guó)范圍推進(jìn)的，城市和農(nóng)村一同推進(jìn)的。而這次提到的貨幣化安置，主要是大中城市的城中村和危舊房改造，這樣一對(duì)比，范圍小了很多。

而且從資金投放來(lái)看，上一輪貨幣投放工具：PSL投放目標(biāo)主要就是棚戶區(qū)改造，而這一輪PSL并非完全投給地產(chǎn)，包含了城中村改造和保障房建設(shè)。

第二，數(shù)量級(jí)別也不同。

從2015年到2018年，棚改規(guī)模年均在600萬(wàn)套左右，整個(gè)十三五時(shí)期（2016到2020）,一共搞了2400萬(wàn)套。

但是現(xiàn)在提出的只是100萬(wàn)套而已，這數(shù)量對(duì)比就不是一個(gè)級(jí)別的。

中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：上一輪的棚改，在十三五時(shí)期幫助5000多萬(wàn)居民實(shí)現(xiàn)“出棚進(jìn)樓”的夢(mèng)想，完成總投資7萬(wàn)億，其中貨幣化工具PSL占到37%。

細(xì)看這個(gè)表格你會(huì)發(fā)現(xiàn)，貨幣化工具的占比是逐漸降低的。

2016年P(guān)SL凈新增占棚改投資額的比重達(dá)65.9%，此后一直降低。

因?yàn)楹髞?lái)財(cái)政部和住建部搞了一個(gè)《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法》，從此專項(xiàng)債逐步代替PSL成為棚改的主要資金來(lái)源。

第三，時(shí)代任務(wù)主線不一樣。

這點(diǎn)我們可以看看高層的文件表述，來(lái)梳理一下最近十年房地產(chǎn)發(fā)展的主線
：

2013年7月，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》，掀起了轟轟烈烈的棚改大潮。

2020年7月，印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 》，舊改開(kāi)始接力棚改。

我們用了三年的時(shí)間，完成了舊改任務(wù)。

2023年10月，中央金融工作會(huì)議提出“三大工程建設(shè)”（保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）

也就是說(shuō)，在頂層設(shè)計(jì)中，三大工程是當(dāng)下的主線。

再細(xì)看一下，這次五部門開(kāi)會(huì)提到的貨幣化安置100萬(wàn)套保障房，不過(guò)就是頂層設(shè)計(jì)的其中一個(gè)類目罷了。

所以，你不能抱著之前全國(guó)范圍內(nèi)的棚改大潮，去看現(xiàn)在的保障性住房建設(shè)。

接下來(lái)聊聊，今年要完成的新增100萬(wàn)貨幣化安置房子，能帶動(dòng)多少套新房的銷售？再直白點(diǎn)，這次能轉(zhuǎn)換多少購(gòu)買力？

因?yàn)檫@次還沒(méi)有透露貨幣化安置比例，所以我們大概做個(gè)預(yù)測(cè)。

上一輪棚改時(shí)，住建部都有公布貨幣化安置比例，不過(guò)2017年后就不再公布了。

假設(shè)我們?nèi)∩陷喌母唿c(diǎn)比例：貨幣化安置比例去到50%，那就是50萬(wàn)套貨幣化安置

然后在50萬(wàn)套貨幣化安置的基礎(chǔ)上，按照70%-90%的購(gòu)房率，折算下來(lái)就是能轉(zhuǎn)換成35萬(wàn)-45萬(wàn)套購(gòu)買力。

而2023年商品房銷售總量，包括一手和二手，總量大約是1161套、

按照這樣計(jì)算的話，100萬(wàn)的貨幣安置工具，大概可拉動(dòng)3%到3.9%的商品銷售。

目前來(lái)看，這次的100萬(wàn)套，在整體的比例中還是挺小的。

當(dāng)然了，以后要是擴(kuò)大，那就另當(dāng)別論。

不過(guò)有一點(diǎn)要提醒大家的是，三大工程之一的大中城市的城中村改造，現(xiàn)在還有一個(gè)主要選擇：房票，所以還想著之前棚改的拆遷暴富，估計(jì)是不大可能了。

給大家梳理一下最近幾次大會(huì)關(guān)于樓市的政策邏輯，不管是9月底還是10月的這幾次大會(huì)，策略其實(shí)都一樣：化債+收儲(chǔ)，兩頭抓兩邊要。

化債方面，先給房企化債。

這次說(shuō)了，白名單額度提高到4萬(wàn)億，還提到了重要的話——要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。

啥意思呢？這些房企天天喊窮、老是說(shuō)項(xiàng)目推進(jìn)難，兜里沒(méi)錢了。

現(xiàn)在好了，把全部商品住房項(xiàng)目都納入進(jìn)來(lái)，給你錢讓你搞。

還有，對(duì)于即將到期的債務(wù)，給你展期：

1、本地房企可以申請(qǐng)延期展期，本來(lái)是2024年，現(xiàn)在可展期到2026年；

2、房企的經(jīng)營(yíng)性貸款債務(wù)，之前要還的貸款也可展期到2026年，同時(shí)，貸款用途還可以擴(kuò)大。

這又是什么意思呢？四個(gè)字：無(wú)本續(xù)貸。

在收儲(chǔ)一側(cè)，地方可發(fā)專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，并且優(yōu)先考慮企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)、不愿開(kāi)發(fā)、還沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)的地塊。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢搞不了開(kāi)發(fā)是吧，那你手上的地塊都給我吧，我來(lái)搞。

簡(jiǎn)而言之，房企化債加土地收儲(chǔ)，這便是救市的政策邏輯。

至于鼓吹的二次棚改，你聽(tīng)聽(tīng)就好了，認(rèn)真你就輸了。

文末給大家講個(gè)細(xì)節(jié)，面對(duì)美國(guó)記者的提問(wèn)，倪部長(zhǎng)在會(huì)上很堅(jiān)定地說(shuō)：“房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始筑底！”

這話要怎么來(lái)解讀呢？

很簡(jiǎn)單，轉(zhuǎn)化為大實(shí)話就是：家人們啊，房?jī)r(jià)不會(huì)再跌了，要筑底了喔！

那要怎么去看待呢？

不用慌也不用怕，在居民家庭負(fù)債表沒(méi)修復(fù)之前、又或者是沒(méi)看到收入改善的跡象，就算有回暖，不過(guò)是短暫的起伏。

因?yàn)榛久媸堑讓拥臇|西，決定的是長(zhǎng)期的走向。

我是堂主，希望內(nèi)容對(duì)你有所幫助，我們下期再見(jiàn)~