福州，面粉便宜了，面包還是很貴？

新一年的土拍已經預告了，看到群友開始預測樓面價后面要賣多少，配合最近大家對很多項目的售價和樓面價比對，正好就順著這個話題聊聊。

土拍內容

2025年第一場土拍，出讓7幅地塊，其中4幅純商，起拍總價16.15億。

分析：對于這次的土拍，由于去年底清庫存結束，所以今年的土拍最明顯的變化就是老面孔不多，由于近期市中心舊改才啟動，還無法立刻上架，所以給出的土地基本都比較袖珍。

這也能解釋為何近期每個區都發布巨型舊改，只能說實在沒有好地拍了。

對于4幅住宅用地，位置都不算太差。

宗地2025-01，位于鼓樓，周邊即保利天瓚，樓面價25764，容積率3，目前精裝售價4.3W左右，賣得不理想。

作為對比，地塊容積率更低，樓面價2.14W，少了4.3K，只不過地塊更袖珍，如果按目前天瓚的行情，項目上市的精裝售價應該4W左右。

宗地2025-02，位于二內晉，周邊有幾個地塊，最大的是榕發錦珹大觀，樓面價1.83W，容積率3.57，不遠處新榕亦川，樓面價1.85W，容積率2.2。

項目樓面價1.57W，與北側的福厝·紫陽縵宸接近，如果去對比外圍的東區，這個價格也基本持平近期拿地的榕發和福厝。

而對于前幾年的東區，樓面價基本都在2W以上，售價3W+，換言之這個樓面價，實際售價完全可以在3W以下。

宗地2025-03，位于五四北，周邊就是前幾年最代表的熱銷盤，綠城海棠映月，容積率1.6，樓面價14848，當時綠城在無數家房企中搖號拿下，售價2.67W，瞬間清盤。

這次的地塊給了第四代加持，同時容積率1.4，限高36米，沒有21米以上要求。

這樣優秀的指標，最終樓面價9915。

地塊指標和金山北地鐵置業兜底的元璟TOD非常接近，不過那幅地塊1.66W，五四北低了接近7K。

如果套到海棠價格計算，1W不到的樓面價，賣2.2W都能賺錢，加上這幅地塊面積還不算袖珍。

只能說一切誠意可能都是為了挽留其他房企。

宗地2025-04，位于金山，不同于去年金山地塊都位于高宅、工業區等，這幅純商位于金山核心居住區。

奈何給的劃片是四附小，沒給金山小，只能說還是有點原則。

目前金山雖然待上市新盤不少，不過實際區位吸引力并不算高，這幅地塊樓面價1.38W。

周邊綠軸舊改的純商地塊，樓面價都在2-2.2W左右，最終售價3-3.6W。

相當于住宅區樓面價跌了7K左右。

綜上，從這次的四幅住宅地塊來看，基本在自身的板塊里面都尚算優質，只不過除了五四北外，都過于袖珍，開發空間不大，預計還是國企兜底或者不知名企業拿下，至于五四北誠意滿滿的地塊，個人感受，幾大知名房企可能還是不會拿。

面粉價格

看到土拍樓面價持續下跌，拿地還是以兜底為主，這時候結合群友的討論，反而大家對地塊未來定價都覺得不會低，原因也很簡單，近期國企上市的新盤，普遍價格不低。

正好趁此機會，盤點一下這幾年的地塊數據，整理2020年至今的純商地塊（個別安商），樓面價和當年開盤均價的對比，以及所謂的備案價等。

這里要特別說明一下，安商地塊，經常會受到可售樓面價，對于純商其實同樣存在特殊情況。

其中以高比例配建商業面積的地塊，都會出現成交樓面價偏低的情況。

當然還有配建幼兒園等，所以在統計數據的時候，個人手動調整了部分樓面價（計算公式：商業是住宅樓面價的70%，個別代表盤有公租房，計算成本4K），不好計算的標黃了。

隨后就是建安成本，以及精裝成本的計算等

建安3000基數，改善盤：+0.1-2
精裝1500基數，改善盤：+0.1-2
額外基數1500，系數：
第四代：0.2
TOD：0.2
大盤：0.3
新規：0.1

當然實際系數都是個人隨意評的。（有出入以自己為準）

最終就是保本公式，參考ai的公式計算：大概就是拿地價*1.28+建安成本+精裝成本=保本價。

備注：這里面其實還是存在偏差，比如這2年樓市低迷，去化周期拉長，營銷+財務成本更高，特別分銷加持下，元素過多就忽略了。

數據定調之后，看看最終情況：

從表格來看，由于參考的是開盤那一年的均價，所以實際利潤率遠低于表格，畢竟不少項目隨后就是降價，幅度還不小。

這么多項目分成幾個點聊：

1、建發：前幾年建發在福州操盤不少，都是改善盤，更是快速著名，項目最代表的建發養云，從計算公式來看，這個項目基本是沒賺錢，無非依靠短期熱銷沒虧本，當初還是頂著額外加價賣。

隨著養云出圈后，建發在福州的利潤率就上來了，基本都做到利潤率20%左右，其中在奧體的縵云、鼓樓的臻園更是代表。

也有虧本的代表，君蘭和鳴，給的售價3.5W計算，建安都按最低，這樣都不能保本，實際虧得更可怕。

此外，這2年建發在鼓臺拿地，從目前售價來看，也是難保本，這是最特色的一點。

在樓市遇冷之后，拿下鼓臺純商，結果是難保本，這里面不止是建發，同期拿地的芝蘭月華等，也基本如此，除非這些項目的實際成本遠低于個人瞎猜，否則都是賠本賺吆喝。

加上目前鼓臺改善賣得也不理想，反而造就了一個現狀，2023年底到2024年初，那一波鼓臺大量供應拿地的房企，可能都被套了。

2、小項目：前幾年有些小地塊受到追捧，從利潤率來看確實不錯，代表有幾個，海棠映月、萬科金域緹香、華林雍璟、建發臻園等。

這些項目的特色必須是短時間內熱銷清盤，畢竟小盤的成本均攤會被拉高，一旦偏差，利潤就沒了。

3、東區、金山：這兩大熱點區域，前幾年大部分新盤都套了，金山的綠軸舊改，天序、紫金、天樾、璽云，基本都沒賺到錢，破2W的樓面價，實際售價都很難支撐。

東區例子更多，從養云開始、桂語、君樾府、叁號院、君蘭、云上、璽悅、天琴湖、攬湖郡等。

全部都是2W以上的樓面價，不少還突破2.5W，能少虧早清盤是最明智，后來的結局大家也都看到，好幾個項目后來就是大幅下降，對比當初的樓面價，售價都快持平了。

綜上，對于前幾年的樓市，20年的金山、21年的東區、23年底的鼓臺，拿地大概率都要被割，此外的時間，其實大部分項目還是有一定利潤可賺。

后續項目

既然都盤點了已經上市的項目，那就盤點那些還未上市，或者近期剛上市的項目看看：

分析：系數依舊是個人隨意評的，盡量給高了，鼓臺都給1.6左右，相當于建安4800，已經對標目前鼓臺新盤同樣的價格。

從利潤率15%的售價來看，目前幾個待上市的項目，實際售價遠高于表格，換言之利潤率更高。

這里面有個項目代表，五四北的新投·映悅湖，1.8W拿地，100%確定是虧本了。

至于幾個鼓臺純商，相比于幾大知名房企而言，由于不是那兩場拿地，所以成本優勢更明顯，大概率可以賺。

所以回過頭發現，鼓臺開倉，一直兜底的國企，看上去上不了桌，最后反而得力。

目前的市場，國企壟斷市場后，即便看上去很多項目保本價很低，但是最終開盤價依然不低。

這也回到標題，以前土拍面粉會進一步影響后續市場，只不過如今市場，面粉其實早已經跌麻了。

奈何在二手已經崩潰的背景下，新盤市場還在支撐，只不過這樣支撐到底能撐多久？