觸目驚心的數據，房價的加速下跌即將失控

　　昨天央行剛發布了最新的居民新增貸款數據，數據可以說是觸目驚心 ，房價下跌有失控風險。

　　在分析數據之前，為了文章的完整性，我們還是根據慣例，先上一張歷年居民新增貸款的示意圖，老粉們應該都很熟悉。

　　如上圖， 是近20年，居民新增貸款和房價的關系圖。 居民債務周期等同于房價周期，居民新增貸款是直接轉換為樓市增量購買力的，因此新增貸款大漲會推動房價上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌（如上圖2022年）。我們也據此數據也在2023年初開始減持京滬房產（2023年的發文請點擊： ）。

　　我們在過去的文章中說過，成交量的大漲，并不是房價上漲的前瞻指標。

　　而眾多中介和自媒體之所以把成交量大漲當成房價上漲的前瞻指標，是因為在2022年之前，樓市一直是放量上漲，而沒有放量下跌。

　　但放量下跌是存在的，比如從去年10月開始上海的樓市成交量就持續大漲，但上海貝殼的掛牌均價卻在持續下跌（以下上海各區掛牌均價數據引用自貝殼APP）。

　　只是，很多人并不把這種現象稱為放量下跌，而是美其名曰“以價換量”。不管名字好聽不好聽，但底層邏輯是一致的。

　　對于任何一個成交，一定有一個買方，一個賣方。如果說買方是看多所以買入，那是不是說賣方都是看空呢？或者說，既然買方和賣方數量對等，是否可以說，有多少買入的看多方，就有多少賣出的看空方呢？

　　當然不是！

　　這背后的秘密，就隱藏在我們上面說的居民新增債務數據里。

　　比如，A把房子賣給B，作價100萬。雖然B是看多所以買入，但A卻不一定看空，A可能是為了置換，所以賣出獲得100萬后，再買入200萬的房子，并增加100萬的負債。

　　從這里我們可以看到，買賣雙方都是看多。只是一個是新買入，一個是置換。而置換鏈條傳導的終端，就是新房。

　　新房是凈賣出，但賣出新房的開發商并不是看空所以賣出，而只是為了賺錢。

　　也就是說，盡管市場上買方和賣方的數量必然相等，但也會出現大多數人看多或者大多數人看空的情況。

　　那么問題來了，怎么判斷大多數人看多？既然不能看成交量，那么應該看什么？

　　答案是居民新增債務，因為只有在大家看多時，才會盡可能利用債務去持有房產，這樣在房價上漲時，才會賺更多錢。這種情況在數據上的體現，就是居民新增貸款大漲。

　　反之，當大家看空，就會賣出多余房產減少債務，或是失業者的向下置換。向下置換者雖然也有買入，但很明顯他是看空者而不是看多者。

　　當賣房者無法賣出房屋，就會尋求降價以促成交。當經濟下行，失業者增多，當尋求降價以促成交的人群變多，就會變成放量下跌。或者用一個好聽的名字，叫以價換量。

　　這種情況下，買方買房雖然新增了貸款，但賣方賣房卻歸還了貸款，我們把這種情況，稱之為債務的轉嫁，也就是居民總債務并未增加。體現在數據上，就是居民新增貸款不斷創下新低。

　　好了，那么昨天央行發布的數據到底是什么樣的，我們來看一下。

　　從上圖可以看到，今年5月，無論是單月新增貸款，還是截止到5月的累計新增貸款，都比創下10年新低的2024年還要低，大概比去年還要低30%左右。

　　如果說去年5月，已經大跌了70%以上，那么今年5月，就是在去年大跌的基礎上，再次下跌了20%~30%。截止5月的累計值，也下跌了近30%。

　　數據觸目驚心，慘不忍睹。

　　所以，數據層面的反饋，就是居民新增貸款持續收縮，結論就是房價會持續下行。

　　在這樣不利的情況下，我們看到昨天又出了另一個新聞，就是廣州新政， 全面取消限購限售限價，以及降低首付比例和利率。

　　我們已經可以提前預見到，該樓市舉措會逐漸向深圳，上海，北京傳導。

　　但我對該舉措的效果，卻并不樂觀。

　　因為，新舉措的內容就是降低首付，降低利率，本質就是鼓勵你加杠桿。但現在居民新增債務的數據，已經并不取決于政策，而只取決于居民自身的意愿。

　　我們再看下文章開頭的圖。

　　從上圖可知，在首付和利率最為嚴格的2017~2021，居民的新增貸款是最高的。2023年開始大幅降低首付和貸款利率，但并沒有換來2024年居民新增貸款的反彈，反而是創下了十年新低。

　　所以，什么結論？

　　只有居民的貸款意愿，才決定放水的結果，而新舉措層面的降首付降利率，只是打開貸款額度的限制，至于能否生效，能否轉化為真實的貸款，最終要看居民的貸款意愿。

　　很顯然，創下十年新低的居民新增貸款，恰好說明了居民貸款意愿達到了10年最低。而昨天央行公布的新數據表明，今年的貸款意愿，比去年還要低。

　　那么，房價跌勢是否能止住，也就是明牌了。

　　后記：

　　我們一直在持續跟蹤居民債務數據，2023年一整年，我多次發文建議大家賣房，依據是該數據，2024年10月后，樓市成交量大漲，我建議大家先跟蹤數據并暫緩買入，依據也是該數據。

　　當然，央行公布的是全國性的數據，我們每月還會在知識星球公布各個一二線城市的數據，供各位星友參考。由于城市數據發布會更晚，我會在一周多以后再更新5月的城市數據（上一次更新是5月25日），星球的會員可關注。

　　對于買房者，除非是剛需消費，否則建議耐心等待樓市的下行觸底。 只要居民新增貸款數據沒有出現逆轉，我們就要堅持等下去。