泰晤士南岸現房產熱 我國房產調整到何時？

在全球投資市場，房地產一直擁有極高的權重。在相當長時間內，房產堪稱是高凈值人群的資產配置標配，我國有錢人全球買樓也成為一種常態。

2020年之后，在多重因素影響下，上述趨勢發生了一些逆轉（如特殊時期出行不便，又如宏觀經濟的不確定性影響高凈值人群的預期等），輿論中對地產的信仰也在動搖。

但在老牌資本主義國家英國又是另外一番場景，塔爾迪亞爾房地產投資公司 (Qatari Diar Real Estate Investment) 和金絲雀碼頭集團 (Canary Wharf Group plc) 的合資開發的項目SEVEN，Southbank Place是今年倫敦核心區域最熱門的地產項目。在當前市場和輿論環境下，為何開發商有此大手筆，這實在令我們好奇。

帶著上述疑問，我們特意訪問了該項目的首席營銷官Richard Oakes并對英國地產市場進行了詳盡地研究，本文核心觀點：

其一，在租售比作為房產價值評估的體系中，泰晤士河南岸的Southbank Place項目以優質地段，品質服務獲得高房租能力，租售比高于同類房產，其當前屬于價值洼地，在降息等因素作用下，未來房價上漲預期相當之高，這也是倫敦地產走出低谷的主要推動力；

其二，當前我國地產租售比仍然低于國際安全性，地產的調整仍然尚未結束。

開篇我們首先研究倫敦房產價值的主要影響要素。

自2017年至今，倫敦房地產市場可以劃分為以下階段：

2017-2019年，脫歐談判陷入僵局，導致高端房產市場買家（尤其是國際資本）采取觀望態度，倫敦市中心黃金地段交易量開始下滑，而在2018年脫歐清晰之后，隨著英鎊的貶值，全球高凈值賣家開始蜂擁至倫敦購買房產，房價隨之進入上漲通道（高端房產交易量中44%為海外買家，主要為亞洲和中東買家）；

2020-2024年，起初施行的 “印花稅減免假期”直接刺激購房需求釋放，倫敦房價在疫情初期逆勢上揚，但2022年之后受全球加息影響開始下行。

基于上述分析，我們就找到了金融與倫敦房價的主要傳導機制：英鎊貶值——非英鎊購買力提升——倫敦強配套設施價值洼地顯現——吸引全球高凈值用戶——房價再上漲。

在一般的分析中，往往將房價與當地居民的收入與通脹水平相關，這是比較片面的，倫敦房產是全球高凈值人群資產配置的重要標的，其價值吸引力是超脫于當地經濟水平的。

那么我們該如何預判接下來倫敦的房價走勢呢？我們重點引入“租售比”這一概念，優質房產可以產生穩定的現金流（主要以房租形式），資產配置企業往往以“租售比”對標債券收益率，4%-5%的租售比也說明此時的房價堪稱是“洼地”。

如前文所言，過去幾年受加息等因素影響，倫敦房價經歷了較大的回調階段（即便是核心的Westminster區也不能幸免，但另一方面倫敦優質的居住，市政以及教育條件又在源源不斷吸引人才前來，租金因此抬升，一升一降之下Westminster低于房產租售比漲至4.3%。

開篇所言的SEVEN, Southbank Place 坐落于倫敦充滿活力的南岸，緊鄰倫敦眼和銀禧花園，坐擁泰晤士河的壯麗景色，以及包括大本鐘和國會大廈在內的倫敦一些著名地標，位于威斯敏斯特和滑鐵盧之間，地處倫敦交通最便利的地段之一，可輕松前往倫敦市中心的各個區域，它開辟了南岸的熱門地段，為那些渴望擁有俯瞰泰晤士河黃金地段的人士提供了卓越的住宅。其具體位置如下

SEVEN，Southbank Place，計劃于2025年第三季度竣工并交付，呈現了在倫敦最理想地段之一生活的最后機會。部分住宅單元現仍有供應，價格從385萬英鎊起。在Southbank Place更廣泛區域內的所有公寓現已全部售罄。

這座全新住宅的基礎建筑由屢獲殊榮的倫敦本土室內設計工作室Albion Nord設計，該工作室以其對工藝的執著和打造具有永恒魅力及濃厚地域感項目的能力而聞名。

根據相關媒體披露，一線泰晤士河景房源租房價格比非河景房高15%-30%，租售比可達 4.5%-5%，回收周期縮短至 20-22年，做為當地稀缺豪宅資源，Southbank Place起價標準雖然高達325萬英鎊，但將其與接近5%的租售比對比，目前其價格則是相當公允的。

2025年英國央行降息至4.5%，抵押貸款月供低于租金，這將推動購房需求，也就是說：

1）現在倫敦，尤其泰晤士河南岸核心地段的房產價格不貴；

2）未來房價上漲預期很大；

3）全球高凈值人群將會是主力購房人群，尤其是中國為代表的新富階層。

以倫敦為樣本，我們基本理清楚了房價漲跌的主要因素：

核心位置和配套設施，房產周圍的配套設施（諸如文化，教育，醫療等）又關乎生活質量這一重要購房元素，這些可謂是房產價值的“錨”，。

倫敦是一個極具吸引力的居住地——它提供優質的教育資源和學校資源，擁有充滿活力的生活方式，擁有豐富的文化景點，并且是全球各行各業的中心。

Richard Oakes 也告訴我們，許多中國買家購房是為了使用——無論是作為自己的家，還是英國買家在倫敦的住所，他們中的大多數人將房產用于自用，而不是出租。

這也說明具有優質地段和良好配套設施的房產，其自住率越高，房價就越穩定。

接下來我們再看我國房地產市場行情，同樣引入租售比這一指標。

雖然過去幾年我國結束了房價只漲不跌的歷史，地產神話就此終結，但即便如此租售比只有2%左右（麟評居住大數據研究院數據），而國際上普遍認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買并出租的，租金回報率在3%以下的城市，房價水平過高不適合通過出租來達到回本目的。

假設租金穩定，按照當前的房價房租水平，房價跌至13315左右為底線（重點50城平均房價），意味著當前的房價與理性房價差6325元/m2。

這也是當前我國和倫敦地產展現截然不同基本面的主要原因：

其一，在多年的高速發展中，我國地產的供給嚴重脫離了市場需求，房產空置率增加，且租金回報率難以滿足；

其二，在城市化運動中，市政和配套設施相對滯后（學校，醫院等），這導致一些房產失去居住的“價值錨”。