882億港元再融資落地，香港鄭氏家族“緩了一口氣”

撰文 | 大衛

編輯 | 茶茶

香港百年豪門鄭氏家族終于等來了“救命錢”。

6月30日，新世界發展有限公司宣布，集團（新世界發展連同其附屬公司）成功通過本公司、相關集團成員公司與有關銀行債權人簽訂了新的再融資定期貸款融資協議，對集團部分現有境外無抵押金融債務（包括銀行貸款）進行了再融資；并協調了集團其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統一。

協議合同涵蓋集團約882億港元（約合112億美元）現有境外無抵押金融債務。

其中新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。

這筆新融資貸款在一定程度上能緩解新世界發展短期資金壓力，也有助于銀行降低壞賬風險。但對于永續債投資者而言，形勢仍然不容樂觀。不久前，新世界集團為緩解資金緊張局面，決定延遲支付4筆永續債利息至年底結算。

這4筆永續債的最初發行規模34億美元，按年支付兩次利息。

到去年，新世界發展身上背負了1465億港元有息債務，還有354港元永續債。在自身現金流極差的情況下，新世界發展連6億港元的利息都付不出來。根據協議條款，延期支付利息，不會構成永續債違約，但會遞延到本金里面，重復計算利息，相當于利滾利。但這件事暴露了新世界發展脆弱的資金鏈，導致其在二級市場上股債雙殺。

01

極限談判

回頭看事情的全部經過，不免讓人覺得驚心動魄。

就在5天前的6月25日，鄭氏旗下核心地產平臺新世界發展發布緊急公告：他們必須在6月30日也就是三天內拿到超過50家貸款銀行的書面承諾，為高達875億港元的救命貸款放行。 如果失敗，這顆捆綁了1510億港元債務的地產炸彈，可能隨時引爆。

這筆875億港元的再融資，直接決定了鄭氏家族的生死。 新世界方面早就規劃好了資金用途：拿到錢后立即用635億港元填平2025和2026年到期的債務窟窿，剩下的240億港元則留給2027年到期債務。

萬事俱備，只欠“簽字”。

向新世界提供再融資的銀行數量，超過50家，有中資銀行，有香港本地行，還有國際大行。這次再融資由中銀、星展、匯豐擔任牽頭行，渣打、東亞、富邦、恒生、法國工商信貸等銀行，也都參與其中。

由于新世界發展的再融資計劃，需要取得所有銀行的一致同意和批準，因此談判過程一度非常膠著。據說，起初有些小銀行反對，希望降低商業房地產貸款風險。

據參與磋商的銀行人士透露，目前大部分貸款機構口頭上已點頭，仍有幾家關鍵銀行沒有落筆簽下書面承諾。“這就像在走鋼絲，任何一家銀行反悔都可能讓整個融資方案崩盤�！币晃毁Y深投行人士這樣形容當前處境。對此，資本市場反應敏感，新世界債券價格連日劇烈波動。

不過，新世界發展似乎得到了監管層的支持——

一些中資銀行收到指示，除非出現重大問題，否則將繼續貸款；另外一些貸款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易進展及顧慮的最新資料。

而這被看作是監管部門促成新世界發展完成再融資的非正式壓力。

而能讓監管部門“略施壓力”，協調逾50家銀行達成一致、簽字同意，是鄭裕彤豪門家族擁有的巨大能量。

實際控制新世界發展的鄭裕彤家族，是廣為流傳的“香港四大家族”之一。旗下還擁有珠寶品牌周大福、酒店等一系列優質資產。據《2023年胡潤百富榜》財富數據，鄭氏家族的財富為1300億元，排名第18名。

創始人鄭裕彤13歲離開家鄉順德，赴澳門做金鋪學徒，白手起家，成為香港一代“珠寶大王”，后勵精圖治，在1970年代抓住了香港戰后房地產市場方興未艾的發展機會，投資房地產市場，并逐步筑起他的地產王國，成為眾所周知的地產大亨。其標志性事件是1984年豪擲18億港元拿下香港國際會議展覽中心項目，連英國女王都請來奠基，鄭氏從此與李嘉誠等并稱“香港四大天王”。

上世紀90年代的中國，吸引了很多海外的投資，當中最巔峰時期，來自港商的投資一度約占60%，而鄭裕彤是其中最有代表性的華人企業家之一。

家族傳承至今，在各界的人脈和資源是無法忽視的——家族的資本實力和關系網絡資源，也是新世界發展渡過難關的一個后手。

02

三代繼承人誤判

當天，新世界發展還公告一則重要人事變動，鄭志剛已向董事會提出辭任本公司非執行董事及非執行政副主席，由2025年7月1日起生效。

鄭志剛是鄭裕彤之孫，他從2017年逐步接過新世界集團的管理重擔，并于2020年正式擔任行政總裁。在此期間，新世界由過去的穩健經營變為激進擴張。2019年以近百億斬獲杭州一宗地塊，刷新當年杭州土地成交總價新高紀錄，用于建造旗下第八個K11購物中心；2022年房地產行情急轉直下，新世界卻逆勢而動，繼續舉債拿地。尤其是鄭志剛鐘愛的K11開始在全國大舉擴張，但該模式叫好不叫座，表面光鮮卻不接地氣。

最近十年，新世界在內地擴張兇猛，僅武漢、廣州幾個舊改項目就投下超400億港元。更致命的抉擇是資產結構失衡其商業地產占比高達70%，偏偏撞上香港寫字樓市場寒冬。戴德梁行最新報告顯示，2024年香港甲級寫字樓空置率攀升至18.7%，中環地標空置率更是高達24%，這導致新世界賬面上大量資產變成難啃的骨頭。

大規模投資布局導致公司債務規模持續攀升，從無永續債券，轉變為發行多筆永續債券。

截至2024年12月31日，新世界發展綜合債務凈額約1246.3億港元，較上一財年末增加近10億港元，凈負債比率上升至57.5%。同時，其有息負債（銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應付票據）約1465億港元。

而壓垮駱駝的最后一根稻草正是那筆34億美元的永續債。表面上它被計入權益端美化報表，實際上每年要吞噬超10%的利息成本。當現金流緊張時，這筆債立即顯露出吸血本性，連支付7720萬美元利息都需要違約式拖延。 這導致國際評級機構標普和穆迪近期將其展望降為“負面觀察”。

2021年恒大暴雷時，正是永續債率先刺破泡沫。同樣是創始人的激進擴張，同樣是債務結構畸形，新世界危機的影子與恒大高度重疊。

狂飆之后，新世界發展的債務狀況進一步惡化。翻開新世界發展的賬本，一串數字觸目驚心。2024年底財報赤裸裸地顯示，公司總負債已經達到1510億港元，凈負債率高達57.5%。 ，其中光是短期債務就有322億港元橫在眼前，可賬上的現金儲備只剩218億港元，連覆蓋短債都吃力。

三代繼承者的致命誤判，正在把這個豪門家族推向錯誤發展方向。

去年9月，鄭志剛辭任新世界發展執行副主席和行政總裁的職位，當時保留了非執行董事及非執行副主席的身份。本次公告意味著，在新世界發展上市公司中，鄭志剛連虛職都不再保留。

在外界看來，鄭志剛已經逐漸遠離家族事務。他不僅丟掉了掌控新世界發展的權杖，就連作為鄭裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了陰影。

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