廣西
小區公共區域的“生意”
源源不斷
但收益卻常成
“糊涂賬”
作為業主
你是否關注過
電梯廣告費、地面停車費、公共場地租金等
收益的歸屬問題？
近日
河池市宜州區人民法院
審理了這樣一起
小區業委會起訴物業公司的
合同糾紛案件
1
案情回顧
2016年12月30日，A公司入駐B小區提供前期物業服務。隨后該小區開始陸續交房。業主（乙方）在交房時與A公司（甲方）簽訂《前期物業管理服務協議》。協議第八條"廣告牌設置及權益"明確約定：“未經甲方批準，乙方不得在小區公共場所展示或懸掛任何廣告招牌。不得在房屋外立面（含玻璃窗內立面）張貼任何廣告和招牌。乙方在本物業區域內設置廣告牌，須向甲方繳納一定的管理服務費，甲方收取的費用主要用于維修小區的公共設施，乙方在本區域內設置廣告牌自行管理，因廣告牌而造成的損失由乙方自負。”
2023年2月6日，B小區成立業主委員會。同年6月30日，A公司退出小區物業服務。后因外圍停車費、公共區域廣告費等費用的交接、退還協商未果，B小區業主委員會將A公司訴至法院，要求A公司返還自2022年6月14日起收取的外圍停車費23441.74元及公共區域廣告費收益26720元，并支付相應的利息損失。
▲圖片由即夢AI生成
2
法院審理
宜州法院審理后認為，根據民法典相關規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。被告A公司在搬離B小區后，理應將屬于該小區全體業主共有的收益支付給原告，現在逾期支付已經構成違約。
另外，A公司與開發公司簽訂的《前期物業服務合同》中對于這部分收益并無約定，之后與業主簽訂的物業服務協議中也僅是約定A公司收取的廣告費收益主要用于維修小區的公共設施，并未明確具體的分配方式。但小區公共部分的戶外停車費、廣告收益如無其他約定應屬于全體業主所有。
▲圖片由即夢AI生成
考慮到停車費和廣告費收入的取得離不開A公司的經營管理，故對該部分費用的分配，結合本案實際，法院酌情在扣除30%的管理成本后，A公司將收取的該部分收益的70%返還給B小區業主委員會。
對于A公司要求在廣告收益中扣除購買兩個箱式垃圾桶的花費13000元的主張。綜合雙方的證據以及本案事實，該支出確屬為小區公共衛生所需的支出，故法院采納A公司的這一主張，在收取的廣告費中先予扣除該費用后再按照前述比例返還。
綜上
宜州法院
作出一審判決
A公司向B小區業主委員會
返還外圍停車費16409.22元
以及公共區域廣告費收益9604元
宣判后，A公司提起上訴。二審法院維持原判。該判決現已生效。
3
法官說法
日常生活中，業主與物業公司之間的糾紛層出不窮，其中不乏因公共收益對簿公堂的現象。一方面是物業財務管理混亂，缺乏有力的監督。另一方面是很少有物業能主動、及時地公開明細，從而業主難以知曉小區公共區域的具體使用以及收益明細，以致無法維權。
為此，物業公司應當主動作為，制定公共收益公開制度，并為公共收益設立單獨銀行賬戶，確保資金專款專用，推進公共收益規范化、透明化。業主或業主委員會也要督促好物業公司及時對公共收益部分進行年度審計或公示。如發現物業公司有侵害業主權益時，應采取合理合法的渠道維護自身的合法權益，避免采取拒繳物業費的方式與物業公司對抗。
4
法條鏈接
01
《中華人民共和國民法典》
第二百七十一條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
第二百八十三條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。
02
《物業管理條例》
第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
轉自：廣西高院
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