殘酷的現實。

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最近，一張「富力城北區」的二手房成交截圖在網上很火，不但地產圈討論的朋友很多，就連一些車友群、球迷群都在熱烈討論。

這套房子建面約74.11㎡，成交價為48萬，算下來單價約6477元/㎡。剛開始看到這個價格的時候我甚至不敢相信，一度以為是10年前的成交截圖。咨詢了一位貝殼中介，對方確認是最近成交的一套頂樓房源。

說實話，即便是頂樓，這個價格也足以讓我震驚。雖然這兩年這個小區經常會出現均價一萬左右的房源，但這次直接“探底”還是有點猝不及防，畢竟2021年小區的二手房均價還在1.9萬左右。

要知道，雖然富力城北區有十幾年房齡，不過配套還是不錯的。地鐵四號線航天大道站就在小區西側，一路之隔是星座廣場，東北角是航天城壹街區，東南角有品格幼兒園和黃河小學，附近有三甲醫院和多個公園樓下的底商涵蓋了餐飲、超市、日用、醫藥等方方面面，生活還是比較便利的。

所以幾年前我們一度考慮在富力城給父母買一套二手兩室養老，當時看了貝殼上的掛牌價，均價大概在1.7萬左右，只是后來那筆錢挪作他用，這件事也就不了了之了。

現在想來，當年真算是躲過一劫，如果當初入手了，就是真正意義上的“高位站崗”，哭都沒地方哭。

不過不是所有人都像我這么好運氣，和幾個同行聊到這個話題時，就有一位朋友表示自己親戚2021年買了富力城北區的房子，均價19950元/㎡。

“怎么勸都勸不住。”

如果沒有什么特殊的境遇，富力城北區的二手房價格恐怕再難翻身了。這個6XXX的價格就是“錨”，以后再有潛在購房者，一定會以這個價格來確定自己的意向價。

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2

這兩年，樓市進入下行周期之后，關于「高位站崗」的討論就不絕于耳。尤其是經歷了二手房價格“雪崩”，很多房子單價僅僅兩年就“腰斬”，讓不少購房者虧得血本無歸。

最近刷短視頻，經常能看到一個地產相關的段子：

兩個人聊天，其中一個人10年前80萬買一套房，5年前180萬賣出去，今年再買回來，依舊是80萬，還多了個車位；另一個人5年前180萬買了樓下，首付就交了80萬，結果現在欲哭無淚。

有人說，高位站崗的人都是活該，想吃地產紅利，結果被套牢了，要愿賭服輸。

這番話我不敢茍同。前幾年市場行情好的時候，當然有很多炒房客，但他們一般都是去搖那些明顯“倒掛”的新房，差一點的也是買次新房或者有收藏價值的豪宅，沒有幾個炒房客會“傻”到炒利好出盡且漲價空間不大的二手剛需剛改房。

那么是什么人買這種二手房呢？其實就是最迫切的“剛需客”。也就是那些搖不到新房，但著急結婚或者孩子需要上學的人。

我們小區就不乏這種高位上車的業主。我們樓下2021年有一位鄰居高位套現離場了，8000左右買入，住了3年，3萬左右賣出，一套不到90平米的兩室，除去各種稅費，凈賺了小200萬。

我的房子2021年中介打電話報價還是3萬+/㎡，到今年掛牌價只有不到2萬/㎡了。買過二手房的朋友都知道，「掛牌價」和「成交價」是兩碼事，而且還得搭個車位進去。

沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。

不過別看我成天吐槽二手房價格跌，但我心里其實沒那么難受，一方面是因為現在的房子夠住，不換大房子也可以；另一方面是因為當時買入的價格不高，算下來我還是有得賺。

真正可憐的，是那些3萬+上車的鄰居們。

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實事求是的說，作為購房者，我當然希望房價越低越好，這樣我同樣預算就能買得起更大的房子了。

但這對地產行業來說并不是好事。房地產不只是蓋房和賣房，是一個有著大量上下游行業和企業、輻射人數千萬級的國民經濟支柱產業，想通了這一點，也就明白了穩房價的邏輯。

如果二手房再這么跌下去，對樓市來說也不是好事。

前幾年我們就一直在說西安新房市場已經進入“改善時代”了，很明顯的例子就是幾乎所有的新盤都摒棄了100㎡以下的戶型，很多項目起步就是近120㎡的三室。

這當然與這些年購房者的改善需求有關，開發商做規劃的時候都是經過市場調研的，根據潛在購房群體來決定戶型和品質（價格）。

但是，改善的一個重要前提是二手房的成交量和成交價。如果是前幾年可能會有很多人會選擇“先買后賣”，畢竟那時候樓市欣欣向榮，即便是加足杠桿也不怕虧本，舊房子可以掛出想要的價格慢慢賣或者干脆出租。

但是現在不一樣了，第一是前兩年“房產稅”那陣風讓大家對持有多套房產有了不確定性；第二就是預期收入也開始不穩定，不敢再隨意加杠桿，所以“先賣后買”“以小換大”“以舊換新”成為主流選擇。

這時候如果二手房價格崩了，那很多人就會選擇“持有”或者“觀望”，尤其是那些買入價格過高或者過低的人，前者已經受過一次“傷”，很難說服自己把“浮虧”變成“實虧”，或多或少有“破罐破摔”的心理；后者因為成本低，有資本和空間來待價而沽。

無論如何，只要二手房價格繼續跌或者成交量上不來，那么新房市場就很難健康平穩發展。舊房賣不出去，哪來的錢換新房？

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4

其實，樓市的發展不一定非要看房價，從很多社會現狀都能襯托出來。

不知道大家有沒有注意到，現在已經很少有人再提“月薪X萬，養不起孩子”或者“月薪X萬，撐不起一個暑假”這類話題了。

前幾年這類話題的討論度非常高，原因很簡單，當時欣欣向榮的樓市讓很多人的身價暴漲，一線城市身家千萬的人車載斗量，二線城市身家數百萬的家庭也比比皆是。

這些人因為名下房子的升值，成為數字上的“中產階級”，不但自己的消費水平直線上升，在孩子教育方面也非常舍得投資，上萬的培訓班一報就是幾個，幾萬的夏令營也眼睛都不帶眨。

隨著樓市下行，尤其是二手房價格暴跌之后，此前的“浮盈”全都成為被擠碎的泡沫，有人還在咬牙堅持，有人接受命運，黯然離場。

破碎的不只是房價的泡沫，還有一些人的中產夢。

讓我們再次回到開篇的議題：那些高位站崗的人，該怎么辦？說實話，我也不知道，更沒有解決這個問題的方法，只能告訴大家——

事已至此，別去想了，努力賺錢，多多攢錢。

-正文完-

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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