對話|中銀證券夏亦豐：“非住”城市更新涌現的新機會值得關注

鳳凰網報道 8月12-15日，由觀點機構主辦的『2025年博鰲房地產論壇系列活動』在海南隆重舉行，鳳凰網(房產)為特約支持門戶網站。

中銀證券房地產行業首席分析師、副總裁夏亦豐在會間接受鳳凰網采訪時，圍繞房地產宏觀趨勢、城市更新、商業運營等話題進行了深入探討。

夏亦豐將未來房地產行業格局用8個字概括：增量變精、存量優化。

增量變精，一是土地供給要“縮量重質”，政府要維護供給市場，開發商則要在新增的增量建設上提質增效；存量優化，一是需要城市更新，這是從中央到地方的重點推動方向，且不止是住宅更新和拆遷，也包括很多非住的城市更新。二是提升運營服務，也就是地產+N，重點是切中消費者的需求。這幾個方面涌現的新增量點，也是開發商的機會點。

其中就城市更新，夏亦豐更具體提到，近三年全國的城市更新年均超6萬個，老舊小區改造占比80%，空間巨大。但是城市更新過程中，資金和模式問題也導致部分項目難推進。整體而言，當前企業需要有“破局思路”，跳開傳統思路，關注市政更新、老舊街區改造、工廠改造等更多業態的更新。

商業地產方面，夏亦豐則認為新消費時代，地產人需要更強調“觀念轉變"，商場運營，涉及定位、經營模式、顧客留存等策略也要與時俱進。

例如在商場定位方面，定位高端的可與奢侈品品牌合作；走年輕路線則需緊跟潮流，做好年輕人喜好調研。

經營模式方面，可采用守店邏輯，打造城市首店；也可嘗試快閃模式，利用場地設置展臺或店面，給予試錯機會。

顧客留存方面，可以思考提供餐飲、打造體驗場所，增加顧客停留時間，如引入電影院、開心麻花劇場等。

還可以提到一個細節停車策略，商場應平衡停車收費問題，避免將停車費作為主要收入來源。

此外，潮流把握也很重要，潮流一直存在但內容會變，需抓住有消費能力和意愿的新勢力需求，招聘運營人員思路要調整。

總體上，地產人應跳出原有思維，從消費者角度考慮，把握新消費時代下的商業地產的新機會。具體而言，首店邏輯、快閃邏輯、IP聯動邏輯和品牌劇場三個方面，是值得關注的機遇點。

"首店邏輯"即把握新消費相關的首店機會；“快閃邏輯”是把握住目前最潮流、最新的IP，要給消費者營造一個常逛常新的驚喜感；第三則是IP聯動邏輯和品牌劇場。這三點都非常考驗開發商和運營商的嗅覺、靈敏度。

（來源鳳凰網房產/風財訊，采寫/王婷婷）