窺報 | 三個關鍵詞，讀懂貝殼底盤為什么“穩”

在周期性行業中，真正的護城河不是規模，而是將不確定性轉化為確定性的能力。

8月26日，貝殼公布財報，二季度，存量房業務GTV達到5835億元，同比增長2.2%；新房業務GTV達到2554億元，同比增長8.5%，凈收入同比增加8.6%至86億元。

面對市場波動，貝殼房產交易業務展現出超預期韌性，印證其“真房源”與“安心服務承諾”等構建的護城河優勢。

“在中國房地產行業發展的新形勢下，消費者需求正在發生巨大轉變；我們平臺也在人店網絡實現增長的基礎上，將走向效率驅動發展的新階段；而AI技術的突破將為生產力提升帶來巨大機遇。”貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東在業績會上表示。

需求轉變、效率驅動、AI技術突破——三大關鍵詞，意味著貝殼選擇以?精細化深度運營?替代規模發展，重構房產服務價值鏈，并以此在不確定的市場中觸摸確定性，用堅固的經紀業務底盤編織了一張安全網。

順應時代：基本盤穩中有進

房地產進入存量時代，并非行業衰落的信號，而是高質量發展的新起點。

過去，貝殼憑借ACN合作網絡與真房源體系的雙輪驅動，成功破解了行業長期存在的優質資產稀缺與交易信任缺失兩大難題，構建起競爭壁壘，為“一體”業務板塊的可持續發展奠定了堅實基礎。

如今，貝殼2025年上半年交出493億元營收、21.6億元凈利潤的答卷，表面看是數字增長，內核卻是其平臺化運營 人店網絡協同的商業邏輯持續驗證。

在其精細化運營背后，本質上是對房產服務價值鏈的重構——順應房地產存量時代從賣方市場轉向買房市場，從信息撮合轉向服務賦能。

如何順應新需求，貝殼將服務賦能轉向三個維度：精準匹配的購房決策能力、專業高效的房源運營水平，以及深度共鳴的客戶服務體驗。

對于存量房業務，管理層表示：“我們持續深化精細化運營，利用科學管理體系、平臺機制運營和AI驅動的技術應用實現人效改善。”

具體到基本盤打法：在管理、提效方面，通過運營房源維護分、好房產品等方式提升經紀人房源維護能力，牽引聚焦去化，提升平臺成交轉化率；在推進納入競爭邏輯的門店科學管理體系，深度運營以共治理事會為核心的門店積分制、品效商圈等一系列舉措，提升網絡合作活躍度、改善生態。

平臺網絡深耕及精細化運營推進，成效十分顯著。上半年，在貝殼平臺上，二手房業務單量同比提升26%，在貝殼自身交易結構占比上，平臺二手房交易單量占平臺房產買賣交易單量的比例提升至76%。

人效革命：從流量池到能力池

事實上，貝殼將分散的經紀人納入標準化能力體系，實現了行業從拼流量到拼能力的躍遷。

如何將經紀人變成數字時代的“資產管理者“，將單店競爭升級為商圈協作？貝殼打造的網絡效應的乘數價值正在顯現。

今年6月，貝殼作為連接品牌、門店的平臺，發布了“1 5個2”戰略，以“1個組織”即區域共治理事會為基礎，圍繞“機制建設、公平透明、服務承諾、業務助力、榮譽打造”五大方向，推出包括門店積分制、品效商圈、服務承諾、風險兜底等在內的10項重點舉措，緩解店東的經營和管理壓力。

如何讓好服務更容易被“看見”？貝殼發布了門店積分制，以門店的業績、合作協同參與率等標準制定積分機制，同時輔以對不符合服務消費者的行為進行減分的規則，最后根據不同門店的星級提供平臺權益值，助力門店經營發展，將服務效益最大化。

如何保障品牌履約，更是擺在面前的大難題。貝殼推出“標準都做到，房款平臺保”承諾，秉持“先C后B、賠付共擔”的原則，將原本由品牌單方履約，升級為“品牌履約 平臺兜底”的雙重保障機制，并設立專項的平臺賠付保障資金，讓品牌履約品質服務有了后盾。

長期以來，中介門店無序開店擴張、無序搶客等惡性競爭層出不窮。貝殼推出了“品效商圈”，以商圈為單位進行精細化運營，把過去的“無序”變“有序”，推進商圈共治和資源在商圈內的高效流轉，實現品效共舉。

值得一提的是，貝殼還升級了共治機制，推出區域共治理事會，通過多方參與的力量，讓平臺生態可以實現自我進化。

誠然，ToB、ToC不是捷徑，而是建立行業的長期主義。貝殼“1 5個2”戰略，通過機制重構與資源投入，正推動行業從零和博弈轉向共生共贏。

數據顯示，截至2025年6月30日，貝殼的活躍門店數量為58664家，活躍經紀人數量為491573名。

在共治機制的帶動下，上半年，貝殼成功吸引了包括廣州合富置業、天津寶原地產、無錫中山房產等多家行業優質品牌加入，更多優秀隊伍匯聚，無疑將為行業創造持續向好的共生生態。

?科技賦能：技術撬動行業未來

當同行聚焦降本時，貝殼選擇用技術投入重構行業格局。VR看房、AI估價系統、AI聊天助理……這些底層能力看似不直接創收，卻顯著降低了經紀人作業邊際成本。

隨著數字化轉型浪潮日漸深入，貝殼憑借AI 技術變革的東風，率先成為行業領路人。近幾年來，貝殼依托在居住服務領域的場景數據和行業洞察，針對B端服務者和C端用戶的不同需求，開發出系列智能化工具矩陣。

面向B端，貝殼AI CRM智能體應用之一“來客”幫助經紀人理解用戶，洞察用戶意圖，提升獲客轉化能力。“來客”的 AI 聊天助理和AI智能跟進功能等產品，通過挖掘客戶潛在需求，為經紀人提供科學的配房建議和溝通策略。這款基于企業微信平臺打造的“來客”系統，定位于經紀人的AI助手，如今已逐漸成為更多經紀人的好幫手。截至2025年6月底，已經有超過33.5萬經紀人在使用。

正如貝殼執行董事、首席財務官徐濤在2025年Q2電話會議中表示，“長期看，技術一定是提效和我們獲取持續Alpha的關鍵。 我們看到基于AI大模型技術的進展，疊加我們獨有的居住服務領域的場景和數據，為行業帶來體驗重構、效率提升、產業變革的巨大空間。我們現在形成了對C端和對B端不同角色，對戰略級和業務級，同時在跑的項目矩陣，部分應用產生了很好的效能。”

在C端，貝殼打造的AI線上服務助手“布丁”，能夠以線上問答形式，為客戶提供地產市場行情分析、全城找房、區域分析、房源對比和經紀人初步推薦匹配等服務。它深度融合了貝殼在居住服務領域深耕多年積累的海量真實數據、專業知識圖譜與行業深度洞察，能夠智能響應用戶的多樣化需求，為業主和買方帶來更智慧的房屋出售營銷、決策解決方案，同時也幫助服務者明確客戶需求，提升作業效率。5月起“布丁”開始在部分城市上線，7月份“布丁”會話量環比增長59%，人均使用時長增加14%。

對于貝殼而言，技術不是冰冷的算法，而在于提高交易效率，最終服務于人。未來，其以AI重構產品邏輯、以社區精耕重塑服務界面的路徑，將進一步鞏固“效率驅動”的新增長模式。

事實證明，在房地產這個傳統行業里，不是誰跑得快誰贏，而是誰能重構標準誰勝。

貝殼管理層的判斷，表明了其對未來增長路徑的把握：“貝殼將繼續堅守品質服務初心，洞悉消費者需求變化，通過科學管理、技術創新來驅動體驗及效率升級，不斷完善‘一體三翼’居住服務供給，以穩健步伐邁向‘更美好的居住’。”