最近幾個土拍都比較重量級，又是呼家樓又是什么霄八 2.0版本的，但拆哥整體上最關(guān)注的不是上面兩個較小的板塊。而是西三環(huán)出了一個稀缺的岳各莊地塊！

岳各莊在近幾年整個土拍市場不常見，但也是因?yàn)椴怀Ｒ姴抛屵@次土拍充滿了意思。最近幾年大部分的土拍都集中在四環(huán)外地區(qū)，純純的逆城市化路線。其他都是類似于這次呼家樓，或者去年北京宸園那種，頂奢豪宅的路線，和改善一點(diǎn)關(guān)系都沒有。

但是這一塊地塊可以說是最接近北京城中的一塊地塊，且剛改可上車。

所以，整個地塊對于開車黨太優(yōu)勢了，不堵車時候蓮花池西路十分鐘上三環(huán)，22分鐘差不多到西單，16分鐘到麗澤。

還有個更遠(yuǎn)的公眾交通，北京地鐵11號線，7月完成二期環(huán)評之后，兩個站點(diǎn)能大幅度保值岳各莊，這個地塊也和網(wǎng)傳的青橋站點(diǎn)只有800米左右距離，和萬豐路1.6公里。作為版塊里預(yù)計唯一的改善盤，稀缺性是能保證的。

再者板塊本身其實(shí)商業(yè)有，交通有，還有個重要的，拆哥看到解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心就900米，南邊步行距離有倆公園，再北邊一點(diǎn)還有301解放軍總院。兩個醫(yī)院的醫(yī)療加持區(qū)位，更加適合改善里面最主要的養(yǎng)老需求。

如果硬挑缺點(diǎn)，只有兩個，是岳各莊板塊內(nèi)沒有像是合生匯這樣的大型中端商場，但是這也是這附近幾個地塊的通病，北側(cè)的社區(qū)商場只有一個肯德基和永輝超市拿得出手，

說到底也還是北京西邊的商業(yè)匱乏。還有一點(diǎn)就是鐵路的分割，但走萬豐路不論向北向南，其實(shí)都可以解決這個問題。

如果形容岳各莊板塊，拆哥愿意以一個詞來形容，云淡風(fēng)輕。岳各莊和海淀那些板塊就像是北京之于天津，廣東之于香港。

在這個板塊，兩個大公園+醫(yī)療其實(shí)就能夠說明生活足夠安穩(wěn)了，往上看歷史也能說明一切，蹴球隊，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)起家，2023年納入棚戶區(qū)，這些都比較接近我們記憶中的那個北京，穩(wěn)扎穩(wěn)打走發(fā)展，比較實(shí)誠。

地塊西側(cè)景觀（靛廠路26號院）

周邊也都是06年左右的二手房，地塊西邊是靛廠路26號院，主要單位是軍隊退休。再遠(yuǎn)一點(diǎn)靛廠路8號院，06年建成，價格在4萬+（數(shù)據(jù)來源安居客）。更西邊靛廠錦園在5萬+左右。

靛廠路8號院房價（來源：安居客）

唯一一個次新房是紫辰院，但是主力戶型都是260平以上的。岳各莊地塊則更加可能推出90-150的剛改友好和一些終端改善，拆哥認(rèn)為基本上不會有高端改善的事情，

60-80米的限高基本上15-20層沒跑了。大概會走一個小而精致的路線。定價上雖然說有9萬+，但是考慮到目前市場因素，9w可能是一個較為樂觀的價格，實(shí)際到時候不搶手的樓層和樓棟一定會有8w甚至更低的價格出現(xiàn)。

雖然套數(shù)少，但是對于附近改善群體一定是不愁銷路的。

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