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小助手：fangsanmei2020，買房，裝修，投稿，微信同號。

問答443期

問：貝殼上的掛牌價，砍多少是西安的真實成交價？

答：你可以理解為掛牌價就是開發(fā)商賣新房的備案價，代表了賣家的心理預期，但理想和現(xiàn)實是另一回事。

國家統(tǒng)計局最新的數據顯示，西安的新房價格連續(xù)降了12個月，二手房更是下跌了22個月，這種情況下，除非遇到人傻錢多的愿意原價買，多數人來都是要砍價的。

（數據來源：國家統(tǒng)計局）

根據我身邊觀察到的，二手房砍價雖然沒有統(tǒng)一標準，但普遍成交價在掛牌價的九折左右，房東也知道買家要砍，所以掛的時候都會掛的高一些，但不能太高，否則嚇走了買家，也不利于成交。

當然也有急售的房源，打八折，七折的，但屬于很少的情況，房價已經跌成這樣，買家和賣家心里的水分也擠壓的七七八八了，大刀砍的情況很少，除非賣家急用錢，這種情況就不是二手房談價邏輯，而是還債邏輯了。

雖然貝殼外網不對外公布二手成交價，擔心大家看到真實價格更加猶豫，影響成交周期，但想查辦法很多，誰朋友圈沒幾個中介的朋友，讓幫忙在系統(tǒng)看一下，一頓飯的事兒。

問：現(xiàn)在買團結村保億潤園，明年孩子能上愛知未央校區(qū)嗎？

答：上一次保利拿地，已經是七年前，大興新區(qū)的保億公園印，此前還開發(fā)了風景大院、風景御園、隆基中心、大明宮國際的社區(qū)，不算知名開發(fā)，但進入西安近20年，比較穩(wěn)健。

保億潤園的位置緊鄰綠城綠汀芳菲，隔壁公園，門前地鐵，學校，算是團結村片區(qū)核心的位置，小區(qū)也是四代住宅，建面113-139㎡，戶內大贈送，戶外帶會所，和綠城產品重疊度很高。

最近的學校是一路之隔的西安團結實驗學校，九年制小學+初中，為高新一中的教育聯(lián)合體，去年開學，是區(qū)域內的首個五大名校+，在基礎教育不強的未央，對周邊及外地家長還是有吸引力的。

而這周剛開工的愛知中學未央校區(qū)，則在西北方向700米外，學校全稱為紅旗城中村改造項目配套學校，建設主體為保利地產，說明這是給保利未央璞悅配建的公辦九年制學校。

西安的初中階段仍遵循學區(qū)就近入學，九年制為小學直升初中，無論從學校距離，配建情況，就近劃分等，保億能上愛知的可能性很小，更大概率是團結實驗學校。

問：中鐵云岫曲江，容積率低，位置算好嗎，不知道多錢起步？

答：原本是公園用地，不知道什么原因，兜兜轉轉改成了住宅，才有了這塊容積率只有1.7的低密土地，由于限高25米，規(guī)劃了 7棟6層高、2棟7層高、6棟8層高的洋房，四代住宅，戶型面積約200-300㎡。

小區(qū)最大的賣點是曲江二期少有的低密度洋房，且不臨航天大道，門口花影公園，曲江三小，三中等配套齊全。

在沒有土地供應的曲江，自然是算好位置，實際居住，周邊的商業(yè)不發(fā)達，主打安靜，也很適合洋房這種產品。

中鐵之前，周邊洋房最貴的是隔壁的金地世家風華，老產品，現(xiàn)在掛牌的單價仍在30000+，起步門檻都在500萬左右。

中鐵面積更大，外加曲江現(xiàn)在新房高層，最低備案價都在25000+，這邊純洋房，獨此一家，可以算算，不會便宜，起步也在600萬門檻了。

問：經開白樺林書香和未央保億潤園，怎么選擇？

答：核心不是小區(qū)的競爭，而是兩個片區(qū)，以及對應學校的競爭，品牌上，經發(fā)更強，深耕城北多年，國企開發(fā)商里口碑相當穩(wěn)定，也有很大的業(yè)主基數，保億盤不多，非常看地段，房子蓋得還可以。

片區(qū)上，團結村片區(qū)優(yōu)于高鐵新城，三環(huán)內，主城區(qū)，學校，地鐵，公園，商業(yè)都齊全，交通也更加便利，高鐵新城還在起步期，建設進度慢于團結村。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

產品上，都是最新的四代住宅，中小面積為主，主打高贈送，保億產品上更新，帶室外會所，直面競爭是隔壁的綠城，很少有人在保億和白樺林二選一。

核心的學校上，保億旁邊是高新教育聯(lián)合體的西安團結實驗學校，已開學一年，成績及口碑待定，白樺林旁邊是待建的經開第八學校，傳聞鐵一系，但至今沒有明確官宣。

對于不著急的，可以等經開鐵一系官宣，或等綠城，保億兩家開盤后，看具體的價格優(yōu)惠，都不屬于熱門區(qū)域，核心是看優(yōu)惠，拼贈送，看學區(qū)。

問：都叫簽約愛知中學，那幸福林帶的是怎么回事？

答：誰說愛知中學只能簽約一個區(qū)域，看看五大的案例，鐵一金灣，鐵一曲江，鐵一陸港，師大陸港，師大大興，交大陸港，交大空港，高新陸港等等，這還是掛名的，不掛名的曲江三初，經開四校，三校更是一大推。

過去是五大名校建分校，幫扶其他基礎教育薄弱的區(qū)域，同時帶動區(qū)域熱度及周邊土地，新房開發(fā)，但五大吸引力總是有限的，五大之外，還有名校。

比如西安的愛知中學，西安中學，八十三中，八十五中，八十九中，長安一中等等，如今都在各種形式的名校+，愛知多年在城墻里，如今也是走出來了。

已知簽約的愛知中學未央校區(qū)，剛剛開工，為保利配建九年制，愛知中學幸福校區(qū)，陜建剛剛摘地，西咸二初則是2022年開學，愛知托管。

問：灃西白馬河板塊和灃東科統(tǒng)區(qū)板塊，剛需自住，二選一？

答：雖然網絡上對西咸發(fā)展慢的聲音一直在，但工作在西咸，咸陽，尤其是灃西的，很多人還是會就近買房自住，沒有投資邏輯，就圖單純的離家近。

從定位上，灃東科統(tǒng)區(qū)定位很高，超高層，寫字樓，商業(yè)，國際醫(yī)院，國際足球中心等遍布，但這兩年兌現(xiàn)較慢，附近配套，人氣積累需要很長時間，二手房普遍跌幅很大。

從生活成熟氛圍上，白馬河片區(qū)更好，雖然是灃西，但以前就是咸陽的地界，人氣，商業(yè)，生活氛圍的積累已經很多年，且少有空地，都是完全的建成區(qū)。

地鐵一號線可直通西安，區(qū)域內灃西實驗學校，吾悅廣場，中醫(yī)藥大學二附院等配套齊全，區(qū)域內最大的社區(qū)是萬科大都會，最大的產業(yè)園是西部云谷，屬于灃西的核心，周邊自住，很方便，現(xiàn)在房價也降了不少。

問：城西的鑫苑大都匯長期自住，不知道現(xiàn)在下手合適不？

答：走出城西大興新區(qū)，很多人壓根都沒聽過這個小區(qū)，即便在周邊，天朗，金輝，龍湖，中南，融創(chuàng)，太奧，備選方案也特別多，大家的二手房價格，都在13000-15000+之間，也都因為沒有好學校，二手價格無支撐。

鑫苑的優(yōu)勢在于靠近八號線，萬達廣場，小區(qū)自帶公園，房齡較新，整體社區(qū)維護尚可，住在這里前往高新，經開，生活，通勤都方便，但除此以外，也沒有其他記憶點。

但 鑫苑的對面，原本規(guī)劃的二期，如今開始供地，雖然沒有大開發(fā)商拿，但產品肯定是最新的，還有教育用地，有可能引入名校+，按照大興新區(qū)的熱度和房價行情，價格也不會貴，還是走量為主。

更南的區(qū)域，跨過豐禾路，還有西電搬遷后留下的千畝開發(fā)用地，后期都有住宅面世，位置比這里更好，最佳的選擇就是等待，都住老城區(qū)了，就沒有必要買老產品了。

問：如何看待御錦城的發(fā)展前景，西安第一套房很有感情？

答：作為西安少有的千畝大社區(qū)，御錦城成為很多人落戶西安的第一套房，御錦城的銷售時間，也是橫跨多年，趕上了西安的房價上漲時期，當年我也曾參與搖號，可惜落選。

經過這么多年建設，御錦城（ 預售證：浐灞預售字2024519號，開發(fā)商：盛恒(西安)房地產開發(fā)有限公司 ）也確實成了一個城，社區(qū)公園，地鐵一號線，凱德廣場商業(yè)，學校一應俱全，產品從別墅到洋房，小高，高層，大小面積都有。

住在這里，不用擔心開盲盒，也不用擔心畫大餅，所有看到的房子，配套都是實景，小區(qū)雖然整體偏剛需，但勝在選擇多，目前主要都是二手房，由于房齡不同，房價差異也挺大。

如果預算不多，又是首套房，解決自住，上班，通勤，低成本還貸需求，城東看房繞不開御錦城，也有不少人將這里作為生活挑板，置換更新，更好的板塊和房子。

在西安，誰沒幾個住在御錦城的朋友呢？

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作者：Kikyo

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