廣西
在廣西桂林市象山區，聚龍灣小區的一道圍墻，讓小區業主與開發商數年來糾紛不斷。從土地紅線的劃定爭議，到規劃許可的程序博弈，這場糾紛的每一環都牽動著多方利益，如今仍在法律的天平上等待最終定論。
一道圍墻的“身份”迷局：土地紅線該劃在哪？
在聚龍灣小區，分隔一期與二期的圍墻不僅是物理屏障，更是土地權屬的爭議焦點。
一期業主手持不動產權證，證上明確一期宗地面積為45,878.04平方米，權益人為全體業主。業主代表石先生強調：“宗地圖紅線是我們認定土地的鐵證，備案多年從未變更。”他們認為，二期開發商的施工早已“越界”——售樓部、小區道路甚至消防通道，都建在了一期的紅線范圍內。
圖片說明：小區業主手持宗地圖，認為二期圍墻“越界”
圖片說明：業主們指責“越界”的圍墻
但二期開發商悅濤公司卻有不同主張。項目負責人閆先生拿出規劃圖稱：“一期的土地證把我們二期的部分土地‘囊括’了，按規劃，爭議區域本就屬于二期。”
圖片說明：二期開發商悅濤公司主張的宗地圖
紛爭溯源：開發商更迭與規劃許可的“連環扣”
這場爭議的根源，要從2004年說起。
聚龍灣小區最初由襲匯公司整體開發，一期交付后，業主于2019年取得不動產權證。2022年，襲匯公司將二期用地轉讓給悅濤公司，后者隨即從桂林市自然資源局取得了建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。但悅濤公司認為一期紅線“侵占”了二期土地，于是拆除舊圍墻、新建圍墻，這一舉動瞬間點燃了一期業主的不滿。
業主張大姐在小區居住近20年，她的擔憂很實際：“救護車、消防車都進不來了，圍墻被‘吞’了一大片。我們拿著房產證和紅線圖，憑什么讓他們侵占？”
圖片說明：聚龍灣小區業主主張的宗地圖
司法博弈：一審撤銷規劃許可，二審未決再掀波瀾
為了維權，2024年5月，一期176名業主將桂林市自然資源局、襲匯公司、悅濤公司訴至法院。
2025年5月28日，桂林市臨桂區人民法院一審判決給出關鍵結論：桂林市自然資源局在變更建設用地規劃許可證時，未按規定舉行聽證、聽取利害關系人意見，程序違法。據此，法院撤銷了為悅濤公司頒發的建設用地規劃許可證，并確認建設工程規劃許可證違法。
業主代表石先生回憶：“2023年、2024年開發商兩次拆圍墻，我們只能通過訴訟維權。一審的判決給了我們信心。”
但故事并未結束。雙方均不服一審結果，上訴至桂林市中級人民法院。就在二審審理期間，悅濤公司再次拆除部分圍墻并施工，引發了新的矛盾。悅濤公司給出的理由是“建設消防通道，保障已入住業主的生命財產安全”，稱3號樓已有業主入住，地下室若遇大雨可能洪水倒灌。
法律與現實的拉扯：權屬未明，施工是否合法？
記者就土地界限問題聯系桂林市自然資源局，得到的回復是“案件正走法律程序，需等待法院最終結果”。
桂林大海律師事務所律師蔣鑫明確指出：“權屬有爭議時，法律明確禁止施工。在糾紛未最終確認前，強行拆建圍墻涉嫌違法。開發商若對土地備案有異議，應先與自然資源局溝通協商，而非強行施工。”
目前，聚龍灣小區的紅線爭議仍在訴訟中。2025年9月16日，桂林市中級人民法院以函件形式答復桂林市聚龍灣一期小區業主說，業主們與桂林市自然資源局、桂林市悅濤房地產開發有限公司、桂林襲匯實業集團有限公司建設工程規劃許可一案，于2025年7月28日向中央巡視組提交的信訪材料，已轉中院處理。經研究答復，業主們反映的意見，中院會在二審中慎重參酌和審查。請業主們們耐心等待二審裁判結果。這道圍墻的“權益之結”，最終將由法律給出答案。我們也將持續關注事件進展。
圖片說明：桂林市中級人民法院給聚龍灣業主的答復函
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
