2025年9月，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)，下同）新房市場在傳統(tǒng)旺季呈現(xiàn)出復(fù)雜的“弱復(fù)蘇”態(tài)勢。

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計，9月市區(qū)新發(fā)住宅銷售許可證6張，新增房源460套，供應(yīng)量環(huán)比上漲約58%，但與去年同期相比卻大幅下滑約66%。

成交數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)這種矛盾態(tài)勢。目前市區(qū)主力在售新房項目共計約57個（剔除尾盤），9月總備案約308套，環(huán)比上漲約27%，同比仍下滑約13%。

這種“環(huán)比增、同比降”的特征，反映出當(dāng)前市場回暖動力依舊不足，房企在推盤節(jié)奏上依舊持審慎策略，購房者信心的完全恢復(fù)仍需時日。

再來看庫存數(shù)據(jù)。截至9月末，市區(qū)新房狹義庫存（已獲銷許未備案）約1.1萬套，按照近一年月均流速（約465套）估算，去化周期約23.59個月，較8月末延長約0.49個月。

廣義庫存（狹義庫存 + 未獲銷許潛在庫存）高達(dá)約2.2萬套，按相同流速估算，去化周期將拉長至約47.32個月，較8月末再增0.43個月，庫存壓力持續(xù)加劇。

Part.1

項目分化

冷熱不均的馬太效應(yīng)

在整體動能不足背景下，不同項目表現(xiàn)高度分化，馬太效應(yīng)愈發(fā)凸顯。

蘇錫通板塊大華鉑璟灣與老城區(qū)虹橋板塊錦鴻府，9月均備案38套并列榜首。

錦鴻府作為南通城市更新項目，今年7月首次取證，目前已推出8棟共359套房源，已備案38套，已獲銷許去化率約11%。

緊隨其后的兩個項目都由中海出品——老城區(qū)中海臻如府備案28套持續(xù)霸榜，新東區(qū)中海盛和觀山樾備案17套亦可圈可點。

值得一提的是，9月TOP10榜單出現(xiàn)了兩張“新面孔”——南光澳門中心備案17套，澐璽祿備案11套。

特別澐璽祿項目，自去年12月入市至今年8月底，累計僅備案8套，9月的突然發(fā)力究竟是曇花一現(xiàn)還是逆市熱銷，仍需進一步觀察。

市場的另一端，是滯銷項目困境加劇。9月“0成交”項目數(shù)量依然達(dá)到了17個，甚至其中多個項目已連續(xù)幾個月“顆粒無收”。

?金鷹世界尚府，連續(xù)六個月“0成交”

? 遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾，連續(xù)三個月“0成交”

? 澐河天璽，連續(xù)兩個月“0成交”

還有一些項目，雖成功“破0”，但表現(xiàn)一直差強人意，比如——

?北城壹號，入市超24個月，累計僅備案11套，整盤去化率僅約1%

? 龍憩苑，入市超9個月，累計僅備案14套，整盤去化率僅約4%

? 紫瑯吾島，入市超15個月，累計僅備案49套，整盤去化率僅約9%

Part.2

板塊表現(xiàn)

核心地段的競爭力

從地理分布觀察，不同板塊表現(xiàn)差異顯著，核心地段價值在調(diào)整期充分彰顯。

開發(fā)區(qū)和原港閘，表現(xiàn)尤為低迷，9月成交量僅個位數(shù)，幾乎陷入“整體滯銷”狀態(tài)。

根據(jù)統(tǒng)計，截至9月末，開發(fā)區(qū)狹義庫存去化周期高達(dá)約53個月，廣義庫存去化周期更達(dá)114個月，成為全市去化壓力最大的板塊。

原港閘狹義庫存去化周期約38個月，廣義庫存去化周期高達(dá)68個月，去化壓力同樣不容小覷。

相較而言，9月去化表現(xiàn)較好的是老城區(qū)，備案71套。老城區(qū)目前在售項目數(shù)量最少但成交量最高，印證了核心地段資產(chǎn)在調(diào)整期的相對競爭力。

同樣屬于核心板塊的中創(chuàng)區(qū)，9月備案56套表現(xiàn)尚可。但中創(chuàng)區(qū)目前廣義庫存去化周期高達(dá)47個月，且板塊內(nèi)還有多宗已出讓未入市地塊，潛在壓力依然懸頂。

Part.3

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

低容積率的稀缺性

從產(chǎn)品類型分析，不同容積率項目，面臨截然不同的市場前景。

57個主力在售項目中，容積率1.5以下的低密項目僅有8個，屬于市場中的稀缺資源。根據(jù)統(tǒng)計，這類產(chǎn)品近一年月均去化約32套，截至9月底廣義庫存近1200套，估算去化周期約36個月。

容積率1.5-2.0區(qū)間的28個項目，構(gòu)成市場供應(yīng)主體，近一年月均備案約296套，截至9月底廣義庫存超12000套，估算去化周期約41個月。

容積率2.0以上的21個高層項目，面臨最嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，近一年月均備案約136套，截至9月底廣義庫存近8800套，估算去化周期約65個月。

可以看到，小高層及高層仍是市場絕對主流，但去化周期普遍偏長，反映出同質(zhì)化競爭下的流動性困境。

相比之下，低容積率產(chǎn)品雖當(dāng)前去化相對健康，但隨著如濠東璟園、盛和觀濠別院、萬濠東郡、星湖玥等項目取證開盤，該細(xì)分賽道競爭將日趨激烈。

與此同時，大量高位庫存的高層產(chǎn)品為加速去化，可能將進一步深化價格調(diào)整，市場格局或迎來新一輪洗牌。

數(shù) 據(jù) 說 明

*數(shù)據(jù)來源：通房e辦

*統(tǒng)計時間：2025年10月9日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」