跨村買宅基地，合同是否有效？法院判了！【25年第120期】

近年來，

不少人前往農村“買地建房”，

但是，農村宅基地買賣合法嗎？

非集體經濟組織成員能否購買？

近日，益陽市資陽區人民法院

依法審結一起涉農村宅基地的合同糾紛案件。

老夏與老郭分屬不同農村集體經濟組織。2018年9月，二人簽訂《房屋地基買賣合同》，約定老夏向老郭購買其位于某村的房屋地基，總價款20.5萬元。

合同明確：簽訂當日老夏支付15萬元，待老郭辦妥國土手續、建房證及房屋過戶手續后，老夏支付剩余5.5萬元；任何一方違約需賠償對方全部經濟損失，若老郭違約，需退還老夏全部資金并按年2%支付利息；若因政府原因導致無法出售地基或辦理證件，老郭需無條件退還全部資金。

合同簽訂后，老夏依約支付15萬元，但老郭始終未履行辦證義務，老夏亦未在案涉土地上建房。老夏訴至法院，主張老郭怠于履行義務，應全額退還已付款項并支付利息。

老郭則辯稱，老夏未支付剩余5.5萬元，構成違約，要求其支付余款及相應利息。

法院經審理后認為，案涉土地為村集體所有，老夏非該集體經濟組織成員，根據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規定，雙方簽訂的《房屋地基買賣合同》違反了法律法規的強制性規定，應屬無效。

根據《中華人民共和國民法典》第一百五十七條的規定，無效合同自始至終沒有法律約束力，因該合同取得的錢款，應當予以返還。老郭因合同取得的15萬元購地款應返還老夏。因雙方對合同無效均存在過錯，故對老夏主張的資金占用利息，法院不予支持。

綜上，法院依法判決老郭返還老夏購地款15萬元。目前該案已生效。

1. 宅基地自建房的買賣限制

宅基地屬于農民集體所有，農民僅享有使用權，其交易受法律嚴格限制。合法買賣需滿足以下條件：

買賣雙方均為同一農村集體經濟組織成員；

買方無宅基地，且符合分戶、外來人口落戶等村集體規劃要求；

房屋已取得不動產權證并完成登記；

宅基地使用權與房屋所有權一并轉讓，禁止單獨流轉；

交易經村集體經濟組織同意并報鄉（鎮）政府批準。

本案中，老夏與老郭非同一集體經濟組織成員，不符合上述條件，其交易屬非法，合同自始無效。

2. 主合同無效對付款條款的影響

付款條款作為買賣合同的組成部分，不具有獨立性，其效力依附于主合同。若主合同無效，付款條款亦無效。根據《中華人民共和國民法典》第一百五十七條，合同無效后，因該合同取得的錢款應予以返還。

3.宅基地買賣風險提示

集體經濟組織以外的人購買農村宅基地自建房存在相當大的法律和經濟風險，相應的房屋買賣合同會被認定為無效。若合同被認定為無效，不僅無法完成房屋的過戶手續，購房人支付的錢款也將被裁判返還。考慮到訴訟、執行過程中的風險，購房人付出去的錢款也存在不少難以追回的情形，部分購房人甚至會陷入“房財兩空”的困境，因此，大家需遵守相關法律法規謹慎購買農村宅基地自建房。

來源：益陽市資陽區人民法院、湖南高院

一審一校：劉泳敏

二審二校：歐陽豪 程順輝

三審三校：陳金明 覃顯蕓

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