北京樓市：香港止跌逆轉，什么信號？

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香港樓市止跌了！

看了一些數據，發現從今年的5月份開始，香港樓市有了觸底企穩的現象，

7月份售價指數288.1，居然超過了1月份的水平，要知道，2024年2月香港剛"撤辣"的時候，多少人以為樓市馬上就能翻身，結果成交量不升反降，跌得更狠了，可現在，短短幾個月，香港樓市真的穩住了。

一、香港是怎么跌的，又是怎么起來的？

來追溯一下！

香港這次"撤辣"，取消了15%的買家印花稅、7.5%的新住宅印花稅，還有額外印花稅，力度很大，按理說，這么重磅的政策一出，樓市應該立馬回暖吧？

結果呢？2月政策落地，3月成交量反而暴跌，很多人傻眼了，這是咋回事？政策不是松了嗎？

2024年初的時候，香港銀行同業拆息HIBOR高達4.%點多，買房的人月供壓力山大，就算印花稅免了，每個月的按揭還是還不起，所以政策雖然松了，但真正想買房的人，成本依然很高，依然要觀望，等什么？等利率降下來。

這一等，就等到了2025年，美聯儲降息，香港金管局跟進，HIBOR從4.07%一路狂降到0.58%，你算算，一套1560萬港元的房子，利率降這么多，每個月月供能少1000港元，30年下來就是36萬港元！

這錢，夠在北京個小戶型的首付了吧？

利率一降，租金回報率立馬超過了按揭利率——租金回報率3.6%，按揭利率3.5%，什么意思？就是你買套房出租，租金收入能覆蓋月供了！這時候，剛需、改善族坐不住了，紛紛入場，于是，7月份成交量大漲，樓市真正止跌回穩。

二、香港讓我們看到了希望！

1.政策松綁不等于市場回暖，利率才是關鍵。

香港"撤辣"后成交量先跌后漲的過程，給咱們北京上了生動一課，你看北京這兩年，限購松了，認房不認貸了，二套房首付比例也降了，政策可以說是一波接一波，但樓市呢？該觀望的還在觀望，依然在探底中。

為啥？還是利率沒到位！

現在北京的房貸利率，首套基本在3.15%左右，二套要高一些，雖然比前兩年降了不少，所以很多人還在等，等利率再降一降，等月供壓力再小一小，但問題是，利率什么時候降到位，誰也說不準。

2.底部是有信號的，別錯過。

香港這次止跌回穩，有個很關鍵的信號：租金回報率超過按揭利率，這意味著什么？意味著持有成本降下來了，哪怕房價沒漲，租金收益高了。

咱們北京呢？核心區域比如朝陽、海淀，租金回報率普遍在2%左右，而房貸利率還在3.5%左右，單從這個指標看，北京樓市確實還沒到香港那個"臨界點"。

現在的北京，很多小區掛牌量翻倍，業主急著出手，降價幾十萬，與高點比降價幾百萬，越是加速下跌，越是說明底部正在形成，畢竟任何一個市場都不可能只漲或者只跌！

3.區域分化會越來越明顯。

香港這次止跌回穩，核心區域抗跌能力明顯更強，外圍區域還在承壓，北京也一樣，核心板塊，雖然也在跌，但跌幅遠小于遠郊區縣。

為啥？畢竟核心區域有稀缺資源——學區、配套、地段、交通這些東西，不會因為市場冷就消失！

近期市場中有一些形成鮮明對比的案例，比如上地東西里的房子受樹村柳浪家園和裕和嘉園回遷樓入市的影響，供大于求，價格失衡，回龍觀融澤嘉園業主的砸盤也正是這個邏輯，市場只是其中一個原因。

而比如萬柳萬泉新新家園和魯藝上河村近期個別房源的成交中，價格非常穩定，這是得益于產品稀缺，地段優勢。

市場確實幾級分化，在大的市場環境下，我們能做的就是在不確定中尋找確定性，無論剛需還是改善，找到對的產品是關鍵！

最后說兩句

政策會變？利率會降？都在等…

短期感覺在加速趕底了

現在的北京，就像去年的香港，加速下跌的過程，能否是打開市場回暖的窗口期，或許是，物極必反，否極泰來！

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