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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

第四季度，各位地產(chǎn)營銷總們估計(jì)都犯難了，金九銀十簡直就是開玩笑，江湖傳聞市場復(fù)蘇跡象全無，各大房企今年的任務(wù)似乎都很嚴(yán)峻。

今年上半年，上海真的是持續(xù)火爆，4000萬以上的頂豪市場迎來大規(guī)模入市，綠城，金茂，華潤置地等頂流都拿出來各家的頂級產(chǎn)品線。

上海豪宅市場還是留了江湖一點(diǎn)情面，只要是區(qū)位不錯(cuò)，產(chǎn)品能打，整體去化都還不錯(cuò)，這也是無論什么房企都在持續(xù)押寶上海市場的原因。

除去傳統(tǒng)央企巨頭以外，這幾年中建系，老牌港資也都全面入局上海主城區(qū)，接下來勢必會(huì)對傳統(tǒng)巨頭打起擂臺，外來軍團(tuán)們能否在上海打響名號，必須有市區(qū)有影響力的標(biāo)桿項(xiàng)目。

相對于上海與大華東的持續(xù)火爆，大灣區(qū)這兩年確實(shí)有點(diǎn)疲軟了，市場上除去去年鵬瑞一號有了一點(diǎn)聲響以外，廣深兩地似乎都找不到什么存在感強(qiáng)的項(xiàng)目。

在大灣區(qū)，上半年深圳市場稍微比廣州要好一些，500萬以下剛需項(xiàng)目都迎來了多次日光，二手交易量也明顯有了起色。

不過在剛需以上來說，就顯得屈指可數(shù)了，特別是千萬起步以上的準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目，市場上新房聲音都不算大，對比上海動(dòng)輒千萬門檻起步的內(nèi)環(huán)市場，深圳這種級別城市感覺還是有點(diǎn)不對勁。

隔壁的廣州那更是一片哀嚎，剛需產(chǎn)品很多都已經(jīng)跌到百萬級別了，小編周邊已經(jīng)有人把房子對折賣都無人問津了。

再看看內(nèi)環(huán)改善項(xiàng)目，越秀，保利發(fā)展兩家巨頭完全壟斷這一區(qū)間的價(jià)值鏈條，其他房企想要在800萬以上項(xiàng)目分一杯羹都難度很大。

廣州市場與深圳市場形成了兩極分化，深圳是剛需還不錯(cuò)，廣州是剛需沒人買了，改善豪宅市場又沒有真正扛起市場的標(biāo)桿項(xiàng)目，都處于觀望。

如果按照這種勢頭下去，兩個(gè)超級一線城市都成這樣了，這個(gè)行業(yè)到底何去何從，真的很難說了，止跌回穩(wěn)更是無稽之談了，現(xiàn)在是要漲價(jià)才能讓價(jià)值回歸。

不過風(fēng)口似乎有點(diǎn)反轉(zhuǎn)，近兩周，在廣州市場上出現(xiàn)了兩個(gè)保利，硬生生把廣州送上全國熱搜。

大家這幾天朋友圈最響亮的當(dāng)屬兩家國字頭央企：保利發(fā)展與保利置業(yè)雙雙強(qiáng)勢布局廣州核心，兩家房企拿出全集團(tuán)最強(qiáng)資源打造的豪宅項(xiàng)目，幾乎同一時(shí)間入市迎來市場考核。

保利發(fā)展廣州面粉廠的頂豪項(xiàng)目：玥璽灣在11.7日開盤勁銷106億，直接打破廣州這幾年來的豪宅銷售紀(jì)錄，均價(jià)15萬-17萬/平，打破了廣州死局，讓地產(chǎn)人看到一絲希望。

玥璽灣不僅僅鞏固了珠江新城絕對的豪宅第一含金量的位置，也讓全國見識到廣州頂豪的吸金能力，廣州這座一線城市的含金量始終還在。

據(jù)保利內(nèi)部獲悉，客群有實(shí)業(yè)老錢，有互聯(lián)網(wǎng)游戲科技公司老板，有獨(dú)角獸企業(yè)創(chuàng)始人，還有登上《中國富豪榜500強(qiáng)》的知名大佬……圈層高端且純粹。

玥璽灣熱賣其實(shí)也不難理解，其超強(qiáng)無敵的景觀界面加上保利發(fā)展這次在產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面確實(shí)下了血本，廣州首個(gè)“11米抬高浮島社區(qū)”，蓋板整體抬高，最大尺度吸納城市與珠江盛景入園。

小編雖然沒錢墊資參觀樣板房與示范區(qū)，但是從很多網(wǎng)友流出的實(shí)景圖來看，這次產(chǎn)品還是相當(dāng)吸引眼球，與隔壁一條街之隔的初代頂豪具備一定競爭力。

如今頂豪三件套只要一個(gè)沒有絕對稀缺性，都無法成為頂豪，保利玥璽灣屬于把地段，景觀，規(guī)劃三個(gè)核心稀缺性全部拉滿的作品，確實(shí)當(dāng)之無愧的廣州頂豪產(chǎn)品。

保利發(fā)展的兄弟公司保利置業(yè)，進(jìn)駐廣州市場不長，早期出品的項(xiàng)目都是中規(guī)中矩，本次拿出來最頂級產(chǎn)品線:廣州保利翡麗甲第，在廣州白鵝潭殺出一條血路。

廣州保利翡麗甲第均價(jià)最高高達(dá)13萬/平,開盤銷售去化高達(dá)90%，首周累計(jì)銷售22.9億，項(xiàng)目打破多項(xiàng)廣州10月銷售紀(jì)錄。

大家應(yīng)該知道，廣州除去傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)，這幾年白鵝潭也是廣州的超熱門區(qū)位之一，廣州西進(jìn)突圍的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

白鵝潭正打造世界級濱水活力區(qū)，規(guī)劃11公里濱江生活帶，通過生態(tài)綠鏈（4公里長）串聯(lián)珠江、河涌與城市綠地，重塑江岸景觀。

因此，保利置業(yè)落子具備超級水岸景觀底色的白鵝潭，本身就可以預(yù)見到必然是一個(gè)超強(qiáng)的頂級產(chǎn)品戰(zhàn)略。

一個(gè)片區(qū)的城市面貌，可以靠錢來改造，但大自然的饋贈(zèng)，卻是人力永遠(yuǎn)無法企及。

廣州可以重塑街道、升級建筑，卻無法再造一個(gè)如白鵝潭這般三江匯聚、氣勢恢宏的地理格局。

保利置業(yè)雖然沒有保利發(fā)展在廣州的知名度大，但是作為近兩年速啟動(dòng)產(chǎn)品戰(zhàn)略的超級黑馬，這次打造的廣州保利翡麗甲也是亮點(diǎn)十足。

這座采用全玻璃幕墻的新規(guī)豪宅，對標(biāo)廣州頂豪鵬瑞1號，打造90%極致窗墻比，構(gòu)成這稀缺的“無界環(huán)幕”頂奢立面。

以“凡爾賽宮”宮廷禮儀布局為底，融入東方意韻的遞進(jìn)禮序，塑造出莊重典雅的“十字軸線” 對稱禮序，成就廣州唯一的莊園式“藝術(shù)藏品級園林”。

整體來看，從視覺沖擊力上面來看，這兩家保利系出品的豪宅，都能位居廣州市場未來絕對的第一梯隊(duì)。

憑借以上兩個(gè)項(xiàng)目，這兩家兄弟公司讓廣州市場燥熱起來了，也是大家最喜歡看到的場面，廣州樓市實(shí)在是斷片太久了。

大灣區(qū)要雄起，光依靠廣州肯定是不行的，最值得關(guān)注的是，深圳豪宅市場將迎來終局大決戰(zhàn)。

如今深圳四大金剛頂流都會(huì)在年底迎來開盤，深圳豪宅能否翻身就要看這一波熱度與最后的成績了，光聽這名字，一股子人民幣混著霸王之氣的味道就撲面而來。

這四大項(xiàng)目本身來頭都不小，最早入市的是深圳灣澐璽，案名里有深圳灣的項(xiàng)目，大家應(yīng)該都知道，絕對的頂流含金量。

作為后海最期待的純住宅頂級項(xiàng)目之一， 深圳灣雲(yún)璽由華潤置地與中海兩大超級聯(lián)合打造，近期已經(jīng)迎來樣板家開放，小編是非常期待的。

就憑沒有使用純玻璃幕墻這一舉動(dòng)，就讓看過很多公建化的豪宅買家刮目相看，華潤的審美調(diào)性依然在線。

作為接盤恒大項(xiàng)目的中信城開，也是一家老牌央企，馬上入市的中信信悅灣，屬性與深圳灣雲(yún)璽類似，后海核心區(qū)位，景觀制霸更強(qiáng)一些。

兩個(gè)項(xiàng)目都是占據(jù)深圳灣最后一塊純住宅土地，其含金量與稀缺程度毋庸置疑，其實(shí)拼的就是產(chǎn)品底層邏輯與綜合服務(wù)水平。

隨后的項(xiàng)目是位于深圳灣超級總部區(qū)位的聯(lián)泰超總灣，作為少有的民企操盤的頂流項(xiàng)目，也是深超總最大的地塊，整體來看地標(biāo)桿很強(qiáng)。

深超總基地，作為深圳定位最高、分量最重的重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)之一，與香港隔海相望，南接深圳灣濱海帶，西鄰高科技公司云集的粵海街道，北倚華僑城內(nèi)湖濕地，東至華僑城歡樂海岸，自然景觀得天獨(dú)厚，城市門戶形象突出。

雖然非純住宅項(xiàng)目，但是憑借獨(dú)有的超級產(chǎn)業(yè)屬性與無敵的景觀配置，稀缺性更是直接拉滿，因此位列今年底的深圳四大豪宅之列，不會(huì)有任何爭議。

聯(lián)泰超總灣憑借其稀缺地段及頂級配置，單價(jià)有望沖擊15-20萬/㎡區(qū)間，成為粵港澳大灣區(qū)公寓價(jià)格新標(biāo)桿。

最后是來自又一央企巨作：后海招商璽，作為璽系在深圳的又一標(biāo)志性作品，招商蛇口這幾年最強(qiáng)的產(chǎn)品線再次起航，絕對吸睛十足。

項(xiàng)目挨著雍景灣，靠近后海大道，一邊是深圳灣總部區(qū)，一邊是蛇口生活圈，既能享受城市的繁華，也能回到老蛇口的松弛。

可以預(yù)見，接下來的12月，注定是轉(zhuǎn)入深圳樓市史冊的終局大決戰(zhàn)，成敗在此一舉。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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