省高院撤銷裁定發回重審，長沙中院卻強制查封，租戶利益誰來保障

金麓美華公司的租賃權雖然是通過轉讓獲得，但轉讓行為合法有效，租賃權從2012年6月30日開始從未中斷，始終有效，廈門國際銀行的抵押權是2016年6月17日獲得。對于這種基本事實，長沙中院都可以人為篡改為是廈門國際銀行抵押權在先，此種膽量不得不令人“折服”。

近年來，長沙一起物權和租賃權之間的糾紛格外引人關注。其一是因為這家酒店位于長沙市政府正對面的獨特位置；其二是因為這是一家普通民營企業和一家財大氣粗銀行之間的斗法；其三是因為湖南省高院裁定在長沙中院失效的鬧劇。

這家銀行取得該酒店的物權之后，要求租戶騰房，而租戶依據與前業主簽訂的租賃合同拒絕退場，雙方圍繞長沙中院下達的騰房公告你來我往經歷了多輪執行異議之訴。直到2025年11月21日，租戶也被列為被執行人之后，長沙中院進行了一場聲勢浩大的查封行動，將該酒店中租戶的三百多套酒店客房全部貼上了封條。

長沙中院邀請了多家官方媒體現場采訪以壯聲威，他們的新聞標題是：“酒店易主卻遭案外人長期非法占有，長沙中院強制騰退”。長沙中院執行局局長周超在接受采訪時聲稱：“本次強制騰退行動是對不法行為說‘不’的莊嚴宣告，是彰顯司法權威的必要舉措。”

但是，事實和真相并非那些不明就里的官方媒體所描述的那樣。

2012年6月30日，湖南金麓國際大酒店有限公司（以下稱金麓公司）與長沙市恒基偉業房地產開發有限公司（以下稱恒基公司）簽訂《租賃合同》，由金麓公司承租恒基公司名下位于長沙市岳麓區金麓國際商務廣場5、6棟用于酒店經營，租期為12年，從2012年7月1日起至2024年6月30日止。2015年8月13日，合同履約期間，金麓公司與恒基公司簽訂補充協議，將租賃期限延長至2032年6月30日。

2016年6月17日，金麓公司向廈門國際銀行股份有限公司廈門分行（以下稱廈門國際銀行）借款2.5億元，恒基公司以金麓國際商務廣場1、2、5、6棟房產為金麓公司2.5億元借款提供抵押擔保，并辦理了抵押登記及強制公證。

2019年11月15日，金麓公司與湖南晶麓國際大酒店有限公司（以下稱晶麓公司）簽訂《酒店經營權轉讓合同》，金麓公司將名下的金麓國際大酒店轉讓給晶麓公司，并將酒店承租的該房屋轉租給晶麓公司，恒基公司將酒店的租賃期延長至2039年6月30日。

2019年12月12日，晶麓公司將酒店經營權轉讓給莫國輝、晶麓公司；恒基公司、莫國輝于當日簽訂《酒店轉讓轉租合同》。莫國輝向晶麓公司、恒基公司支付轉讓費及租金1352萬元。2020年1月7日，莫國輝注冊成立湖南金麓美華大酒店有限公司（以下稱金麓美華公司），酒店經營場所位于金麓國際商務廣場5、6棟，莫國輝占有、使用、經營該房產至今。

此后，金麓公司和擔保人恒基公司無力償還廈門國際銀行2.5億元借款。廈門國際銀行遂向長沙中院主張權利。

2020年9月1日，長沙中院向金麓美華公司發出《協助執行通知》稱廈門國際銀行已申請強制執行金麓公司、恒基公司的資產，因金麓美華公司經營酒店場所為恒基公司名下房產，且已抵押給廈門國際銀行，現該房屋已被法院查封，并要求金麓美華公司停止支付租金。

2021年3月16日，長沙中院發出拍賣金麓國際商務廣場1、2、5、6棟的公告。2021年9月22日，由于兩次拍賣均流拍，廈門國際銀行遂以物抵債取得了金麓國際商務廣場1、2、5、6棟房屋的所有權，辦理了過戶登記手續。

至此，債權人廈門國際銀行已經如期取得了金麓國際商務廣場相關房產的產權，債權已經實現，長沙中院的執行工作已經到此結束。接下來，金麓美華公司的物業租金就可以向新的業主廈門國際銀行繳納，直到根據原有租賃合同經營到2032年6月30日。

2022年5月12日，廈門國際銀行向金麓美華公司發函，征詢是否繼續租賃該房屋，金麓美華公司于2022年5月15日向廈門國際銀行及其代理人書面回函明確繼續租賃該房屋，并協助廈門國際銀行對承租面積進行現場查勘。

但是，戲劇性的一幕卻出現了。不知何故，2024年9月19日，長沙中院以【（2020）湘01執1509號】裁定書為依據，責令金麓美華公司在收到裁定書之日起7日內主動騰退場地。長沙中院的這個突然襲擊對于金麓美華公司來說無異于五雷轟頂，一家有著三百多間客房、上百名員工的酒店怎么可能在7天之內就退場？

“況且，責令我們退場的法律依據又是什么呢？”金麓美華公司顯然無法接受。他們認為長沙中院要求騰房的行為超越職權，程序違法。

位于長沙市政府對面的長沙金麓國際大酒店

金麓美華公司認為，長沙中院兩次拍賣該房屋時，拍賣公告中載明拍賣房屋均已租賃，亦詳細披露了金麓美華公司承租該房屋的情況，拍賣標的物以實物現狀為準，且沒有關于騰房或清退的描述。

此外，長沙中院的騰房公告載明的依據是（2020）湘01執1509號之五執行裁定書，該裁定內容為金麓公司、恒基公司向廈門國際銀行以物抵債，并沒有包括要求金麓美華公司騰房的內容，廈門國際銀行已經取得物權，長沙中院的執行已經終結，繼續要求金麓美華公司騰房明顯超越了職權。

金麓美華公司認為其作為酒店房產的承租人和實際使用人，沒有任何法律文書否認其承租的合法性，作為房屋產權人的廈門國際銀行如對承租有異議，應通過租賃權訴訟進行處理，不應由長沙中院通過已執行終結的案件再采取執行措施。

雖然產權人進行了變更，但因租賃在前（2012年），抵押在后（2016年），金麓美華公司雖是轉租，但租賃期限為2012年7月1日起至2032年6月30日止，該租賃合同從未中斷，始終有效。且在產權發生變化之后，由于金麓美華公司無法確認租賃面積。租賃期間，金麓美華公司也如約向廈門國際銀行支付了145萬元租金，廈門國際銀行并未拒絕。

《中華人民共和國民法典》第四百零五條的規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響；第七百一十六條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人；第七百二十五條規定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定：“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。”

2022年11月2日，長沙中院作出（2020）湘01執1503號騰房公告。金麓美華公司此后多次向長沙中院提出執行異議而未獲支持。而最近的一次是2025年7月3日，針對金麓美華公司股東莫小豐提出的執行異議，長沙中院作出（2025）湘01執異339號裁定書駁回異議人莫小豐的請求，裁定書認為：

“申請人廈門國際銀行對案涉房產的抵押權在前（2016年6月），異議人莫小豐對案涉房產的租賃在后（2019年12月），雖然酒店轉讓轉租合同載明丙方（金麓美華公司）受讓原租賃合同的全部權利義務，但原租賃合同享有的能對抗廈門國際銀行抵押權的租賃權未經抵押權人廈門銀行同意，受讓的租賃權在抵押權設立后依法不產生繼續對抗抵押權的效力，故異議人莫小豐的租賃權不得對抗申請執行人廈門國際銀行的抵押權。”

明明是最原始的租賃權設定在先（2012年6月30日），長沙中院卻認定是廈門國際銀行的抵押權在先（2016年6月17日），這就完全人為地改變了該執行案件的關鍵事實認定。

針對廈門國際銀行和金麓美華公司股東莫小豐雙方提出的復議申請，2025年11月3日，湖南省高院作出（2025）湘執復94號執行裁定書，認為長沙中院的異議裁定部分“基本事實沒有查清”，裁定撤銷長沙中院（2025）湘01執異339號裁定書，并發回長沙中院重審。

但是，湖南省高院的裁定卻在長沙中院失效。長沙中院不但沒有進行重審，反而在2025年11月21日組織了大規模的強制查封行動。當天，在發給有關部門的舉報材料中，金麓美華公司憤怒地寫道：

“長沙中院在重審期間仍繼續推進執行，在未作出有效執行裁定的情況下，擅自關停我公司網絡訂單平臺、切斷燃氣供應，并發布《告知書》勸阻消費者入住，甚至還應廈門國際銀行之請將我公司列為被執行人凍結我公司賬戶，導致我公司無法正常經營，屬于違法采取強制措施，嚴重違反《民事訴訟法》關于執行程序的規定。”

金麓美華公司稱多年來前后投入3000余萬元用于酒店轉讓、裝修改造、設備購置，若被強制騰退，所有投資將付諸東流；現有員工百余人，酒店被關停，將導致大量員工失業，引發集體勞資糾紛與社會不穩定因素；且與眾多供應商存在長期合作關系，尚有政府會議、客戶預訂等訂單待履行，若強行停業，將引發連鎖違約與訴訟。

長沙中院多次在金麓國際大酒店內外張貼騰房公告

《陳勇評論》認為，長沙中院的該強制騰房執行案確如湖南省高院裁定書所言：“基本事實沒有查清”。更準確地說，是有意混淆了基本事實。

金麓公司、恒基公司所欠廈門國際銀行的2.5億元借款，廈門國際銀行向長沙中院申請執行后，其債權通過以物抵債的方式得到了保障，長沙中院的履職行為到此已經完畢。

如果廈門國際銀行主張前業主與各租戶所簽的房屋租賃合同無效，應當再次向法院主張權利，通過法院審查認定租賃合同是否合法有效。到目前為止，沒有任何一個生效法律文書解除了金麓美華公司的租賃權。長沙中院將債權和租賃權兩個法律關系混為一談，要求租戶騰房，顯然是超越職權的濫用執行權行為。

“物權不破租賃權”是基本法律常識。金麓美華公司的租賃權雖然是通過轉讓獲得，但轉讓行為合法有效，租賃權從2012年6月30日開始從未中斷，始終有效，廈門國際銀行的抵押權是2016年6月17日獲得。對于這種基本事實，長沙中院都可以人為篡改為是廈門國際銀行抵押權在先，此種膽量不得不令人“折服”。

上級法院和檢察機關應當對長沙中院執行中存在的違法違規行為進行調查處理。依法監督長沙中院的執行行為，責令長沙中院立即停止違法騰房查封行為、恢復金麓美華公司正常經營，保障該公司百余位員工依法享有的就業權利，保障金麓美華公司多家供應商的合法權利，切實維護社會穩定和營商環境。

廈門國際銀行如果要解除與金麓美華公司的租賃合同，必須另外向法院主張權利，在法院審查認定之前，廈門國際銀行必須依法保障該公司作為善意承租人的合法權益。

《陳勇評論》對此將繼續關注。