北京樓市：不要再拖了

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號

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房姐您好，這幾天認真拜讀您的文章，受益匪淺。現階段本人也比較迷茫，盼您答疑解惑，謝謝！

我有一套房在東三環紅廟88年的房子，頂樓56平，一直出租。現在很擔心這套房將來的價值，因為回了趟哈爾濱，親戚家在道外的老房都賣兩年多了還沒賣掉，從50萬降到30多萬了，幾乎就沒人來看。主要問題就兩個，一個是老，也是80年代的，二就是頂樓，和我家房子幾乎一樣，也是繁華地段。

所以我很揪心自己這套，本來是想留給孩子的，前兩年還值300多萬呢，現在估計也就200多萬了。雖然我買的早，怎么都不會賠，但也擔心跟哈爾濱似的到時候沒人要，那給孩子都沒意義了。

房姐回復：

既然都開始擔心了，那就相信自己的直覺吧！

被分化掉的房子，實在沒有留著的必要，現在市場已經變了，不是當年那個閉眼買都會漲的年代了，未來的大趨勢是，大魚吃小魚，小魚吃蝦米，核心區的好房子行情一好還能往上沖，但老破小、頂樓這種“差房子”，基本就是爛泥扶不上墻。

當然，你打算給孩子在北京留套房，這個想法本身沒毛病，孩子在這種有愛的家庭長大，未來面對社會也會更加有底氣。

所以我的建議是如果說你把房子賣掉，還能再加點錢，給孩子在附近或者核心商圈置換一套品質更好的房子，那還是值得看一看的；但如果說折騰不了了，那就這樣吧，給孩子留現金或者其他更保值的資產，沒有必要執著于房子。

好的一點是，你的房子在北京，北京的行情和哈爾濱不一樣，北京擁有全國最優質的產業、教育、醫療資源，不乏對人口的吸引力，北京核心區的老房子，流通性還是很好的，只要價格合理，完全沒有必要擔心賣不出去。

所以，你可以再考慮一下，如果說決定要賣了，趁早掛出去，沒毛病！

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房姐，又來麻煩您了，目前手頭有套德勝94年的67平學區房，目前出手價格不理想，就一直沒賣，請問啥時候出手會比較好呢？（孩子不在西城上學了，未來不用了，也沒那么著急出）。

另外，還準備給父母買一套養老房，預算600萬出頭，因為一直住西邊，總體希望在北京西邊，房齡20年以內，最好新點，有電梯、離醫院近點，有什么小區或者區域推薦么？

房姐回復：

以前買學區房的畫風大概是：給孩子買套學區房，幾年后轉手再高價賣，掙個兩百萬，孩子上學還掙錢啦！現在學區房的畫風完全變了。

德勝片區的學區優質均衡，曾深受家長的追捧，然而從2021年學區房的高點以來，德勝片區的學區房價格也出現了反轉。德外大街乙12號院在2021年6月成交的一套了兩居室，成交價是990萬，同戶型在2025年10月成交價是618萬。

不是學區房不香了，是大環境變了，未來幾年適齡上學的孩子越來越少，學區資源沒那么緊張了。

我的觀點還是學區占坑房就是一張“入學門票”，既然你已經用完了，完全就沒有再留著的必要！至于什么時候出手合適，可以等明年3-5月份成交旺季考慮出手。

第二個問題，考慮給父母養老，西邊是比較好的選擇，北京大型三甲醫院301、304、中西醫結合等主要在西邊，重點關注海淀田村的天合家園、豐臺青塔的建邦楓景和大成郡，還有石景山魯谷的融景城、京漢旭城。

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房姐您好！2022年在就關注您了，經常看您的文章，慢慢也學習到一些方法，但面臨換房大事，還想得到您的專業指點。

我想在孩子上學附近置換3居，不會總租住，賣豐臺角門陽光花園一套5層兩居，咨詢了一下中介，現在價格不是很理想，是現在賣還是明年過完年賣更合適？無貸款，不太著急用錢，預算800萬，雙井、龍體這邊有合適的三居推薦嗎？

房姐回復：

陽光花園在角門絕對是熱門小區，離地鐵近，買個菜、逛個超市都方便，房齡也不算老，你那套南北通透的兩居，主臥朝南、次臥廚房朝北，是經典好戶型，本身底子不差。

很多人糾結“現在賣還是年后賣”，但你是要置換啊，這就不一樣了，低賣低買，一進一出算下來不吃虧。要是已經想好了換三居，別等年后了，現在就掛牌，碰到合適的買家就出手，同步去看新房，效率更高。

置換建議：龍體片區別碰，學區溢價太高，對你來說不劃算。800萬預算在雙井完全能上車，首城國際、后現代城、時代國際嘉園這幾個小區，現在價格下來了，性價比還行。如果雙井暫時沒合適的，再往東看看百子灣的沿海賽洛城。

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