「西安房哥」本地購房服務平臺，深耕11年，接地氣，說人話！

小助手V：xa-fangge，咨詢，買房，裝修，投稿私信聯系。

問答452期

問：西安房東開始懷念二手房指導價？

答：主要還是二手房跌的太兇了，國家統計局數據，截至11月，西安二手房已連跌24個月，但成交量上，上個月仍有 7237套，說明西安房東還在降價賣房，以價換量。

由于當年上漲是跟風漲，如今降也是跟風降，完全是買方市場，房東沒有定價權，因此大家懷念二手房指導價。

指導價是2021年，由于供需失衡，二手價格飛漲，西安分兩批出臺205個熱門成交小區的指導價，不乏七折價格，當年房東心氣很高，堅決不賣，認為房價還有空間，殊不知2021年如果賣掉二手房，如今都是妥妥人生贏家。

（2021年西安部分小區二手指導價）

但當下的市場，由于收入，房價，就業，預期原因，呈現供大于求現狀，且新房憑借高贈送，大門，會所，外立面升級，在同地段產品賣相完全碾壓二手，外加二手大量掛牌，導致陷入砍價循環。

如此現狀下，二手只有降價才能保持流動性，且限售已經放開，完全自己交易，指導價不會再有了，自住的別糾結價格，不住的就看誰跑得快。

問：華潤未來城市，110㎡戶型成交價不到200萬，需要賣嗎？

答：西安新房搖號的巔峰就是華潤未來城市，2021年4月11日，華潤dk-5登記，248套房子，吸引46187組家庭登記，首創四萬人搖，大部分人的心態，仍然是投機，買入后轉手掙差價。

在過去的時間里，以華潤未來城市，綠城全運村為代表的的奧體區域二手房，也確實收獲了好結果，在多數二手房普跌時，這兩個小區雖跌，但因為購買價格低，房東仍是人生贏家，區別只在于賺多賺少，幾乎沒有賠錢的。

華潤的二手房成交價低于綠城，只要還是因為高新陸港開學晚，并沒有鐵一早出成績，學校的名氣直接影響周邊學區房價格。

同時高新陸港初中也擴招到歐亞大道以東，覆蓋電建、中冶、保利、融創等小區，上述二手房價格更低，對華潤也是分流，110㎡近200萬的成交價，在整個西安已經是讓人羨慕的存在。

如果自住，安心與奧體共成長，如果不住，知足常樂，盡早置換，華潤地段好，但產品還是當年沒有贈送面積，沒有陽臺的老產品，整個奧體110㎡左右小三室的存量也很大，越往后競爭越激烈。

問：灃東綠地爾雅公館97㎡還有上漲或止跌空間嗎？

答：同樣是一個投資需求遠大于自住需求的小區，如今灃東樓市遇冷，考慮降價離場的就不在少數了。

在灃東， 爾雅公館的位置是不錯的，靠近管委會，灃東最好的城市面貌就在門前的灃東大道上，樓下的地鐵，商業，辦公，住宅，國際醫院等也是一應俱全，如果像規劃那樣兌現，這里就是西安的新中心。

但事實是以綠地498停工為現狀，整個灃東科統區的熱度直線下降，周邊的天地源、灃華熙城，綠地新里城二手價格一降再降，自住少，投資多，沒有人靜心沉淀，都想著止損離場，如何止跌。

綠地業主的優勢在于當年是周邊購入價格最低的，如今降價賣，虧損的相對少一些，整個爾雅公館目前貝殼掛牌就超過381套房子，按每個月能成交7套算，庫存就超過54個月。

（爾雅公館二手掛牌房源）

且掛牌單價已到了9100元/㎡的門檻，實際成交價還能談，這種情況下，小區如何上漲？

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

問：港務區保利錦上，小三室戶型，賣還是等等？

答：雖然同在港務區，但歐亞大道為界，東西房價差異很大，路西奧體區域的華潤，中糧，綠城憑借鐵一陸港，高新陸港學區，價格降中帶穩，但路東的電建、中冶、融創、保利、陜建等則是回歸二手正常價格。

目前保利錦上貝殼掛牌67套，沒有成交，單價12000-14000元/㎡之間，均為毛坯交付，相比購入價格，持有成本，稅費利息等，已經是破發了。

（保利錦上二手掛牌房源）

小區的賣點包括央企開發，門前奧體中央公園、地鐵14號線、能上高新陸港初中等，短板在于北側新竹街道的圍墻村、楊賀村等為拆遷，城市面貌一般。

周邊融創時代奧城，龍翔奧城瓏樾府、華潤港悅城，陜建雲玥府等也有不少二手房掛牌競爭，錦上缺少核心賣點，被動陷入價格內卷。

如果住，目前周邊的生活配套也都齊全，靜待新筑街道拆遷改造，從位置看，這里仍是港務區核心的區域，發展需要時間而已。

問：如何看待團結片區，綠城，保億，招商做2T4戶？

答：本質上因為團結片區雖然火熱，但仍是一個初次置業為主，剛需群體為主的區域，過高的價格，過大的面積，會讓周邊老居民吃不消。

2T4戶的高層為主，少量的2T2戶小高層仍是這里的主要產品形態，以139㎡為界，大戶型才有T2產品。

事實上，大多數區域的起步階段，都是2T4為主，需要吸納剛需，比如高新CID，港務區，軟件新城，西部大道，剛需產品賣的好以后，開發商也才有信心做升級，開始推大戶型，奧體就是典型案例。

從團結片區的位置看，能在這里買房的都是未央，經開的老居民，土著，有置換意向，但沒有太多預算，均價15000幾乎是約定俗成的高層毛坯均價，再貴很多人也不看這里了。

開發商的銷售邏輯也簡單，就是搶時間，看誰跑的快，周邊潛在地緣有限，誰先開盤，誰有機會，后來的則需要去整個城北找客戶，難度倍增。

問：目前住御錦城，置換青龍寺保利天瑞，先買還是先賣？

答：作為超級大盤，御錦城目前已全部開發完畢，全部都是二手房，掛牌量巨大，目前二手房普遍來到10000元/㎡門檻，有成交，但降價居多。

（御錦城掛牌房源情況）

保利天瑞同樣是百畝大盤，目前還在開發初期，后續更大地塊，更好產品還在更新，目前整個青龍寺板塊，能看到的新房也就保利，沒有競爭。

整個市場雖然房價都在降，但二手房顯然更難賣一些，尤其對于御錦城這樣，純二手房大盤，價格比拼幾乎是繞不開的，城西的萬科金色悅城，華潤24城，城東的御錦城，浐灞半島都是相同處境。

反而是新房，開發商要求回籠現金，冷不丁冒出的折扣優惠還是有的，對買保利天瑞的，基本也都是自住，少有投資需求，且周邊缺乏有競爭力里的小區，價格相對穩定。

先賣再買，現金在手擁有更多主動權！

問：南郊沒有什么好樓盤，供地全都在團結片區？

答：作為西安最早開發，城市化程度最高的區域，南郊沒有太多開發土地，基本能看到的新房，都是城中村改造供應的土地。

比如北里王的保利天珺，青龍寺的保利天瑞，上塔坡的中糧大悅未來城，杜城的陜建雁南朗境等，且都是百畝體量，新房持續供應。

團結片區，自2021年開始大范圍改造后，原本的鋁材，建材市場拆遷，團結村改造，騰讓出開發用地，如今集中供應。

同樣的西電片區，也是因為西電搬遷開始供地，幸福林帶因為廠房、市場搬遷開始供地。

以前總說西安三環內沒有地，事實是不僅有還很多，村子，市場，老廠區，老舊社區改造后，騰讓土地都會建高層住宅。

問：考慮老人房，東方米蘭國際城兩室，不著急住，什么時候買？

答：當下所有的自住需求，包括學區房在內，不要提前置業，過去老觀念怕房價上漲提前買房，已經沒有必要，整個市場在加速筑底，早買的反而容易背刺，因為二手降價是大概率事件。

東方米蘭國際城，最大的賣點是靠近地鐵口，房齡較新，相比周邊的鴻錦城，銀領花園，復地優尚國際，小區環境更好，不足在于周邊四個方向，仍是空地待開發，在整個軟東，這里屬于安置較多區域，城市面貌一般。

再看戶型本身，小區主流戶型都是三室，掛牌價15000+，但兩室因為需求少，后續轉手難度高，均價只有11000+，產品就是普通的兩室兩廳一衛純南戶。

（兩室掛牌房源，來源：貝殼）

地段，產品，價格，配套，開發品牌，物業都沒有明顯優勢的情況下，非要買完全可以再等，價格還能談，三年以后，你不一定看得上這個小區。

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：Kikyo

房哥1對1咨詢通道