廣東
作者 | 飛天小女警
文章來源 | 格隆匯樓市
要用戰略性的眼光，看待當下的深圳樓市了。
溢價搶地
繼12月8日深圳灣超級總部地段拍出一塊高溢價的地塊，12月10日深圳福田梅林板塊，雙地鐵孖嶺站旁同樣拍出一塊高溢價宅地——B405-0308宗地。
這宗宅地的順利出讓，成功讓已經斷供宅地超10年的福田梅林板塊續新。
細看這宗宅地的出讓，有幾大重點值得關注——
1、8家房企舉牌148輪，比12月8日深圳灣超級總部基地占地總面積11833.61平的T207-0068宗地遭6家房企舉牌95輪搶奪還要激烈。
T207-0068宗地成交僅溢價42.49%，而B405-0308宗地成交溢價65%。并且B405-0308宗地土地面積更小僅4994.02平。
2、B405-0308宗地成交價79200萬，綜合樓面單價42695.42元/㎡，可售樓單價約51495.45元/㎡，只是T207-0068宗地可售樓面價的六成，也比今年招商+華潤聯合拿下的寶中A002-0108宗地可售樓面單價便宜（約69120元/㎡）。
3、宗地內的商品住房需全部實行現房銷售。
累計到現在，是深圳第三宗要求現房銷售的宅地。
第一宗是位于寶安新安的A001-0212宗地，要求部分現房銷售，第二宗是位于寶安機場東的A219-0080宗地，要求全部現房銷售，需取得竣工驗收備案和入住許可后才能對外銷售。
這意味著深圳現房銷售的試點進一步擴大，從外圍地段，過渡到了核心地段。也是深圳新房住宅銷售模式重大轉變的信號。
福田作為深圳傳統CBD，近10年僅成交2宗涉宅用地，這是2016年以來首宗純住宅用地。
一塊體量小但位置絕佳的地塊，對市場而言，是更合適作為現房銷售的試驗田的。
若地塊過大，則代表未來新房住宅入市量比較大，現房銷售相當于需要要求房企占用將近2年的資金，對房企來說，很大概率玩不轉。
小地塊，資金占用規模小，也更靈活，更有利于房企拿地后規劃現金流。
同時，小體量供應，即使一兩年的后市表現不佳，也不至于需要拖很長的時間清盤。
所以，高溢價（65%）+148輪競價表明房企對核心區+現房銷售組合的認可。
但更重要的是，一定程度上，福田梅林的這宗宅地，代表了市場的“強心針”。
現房銷售不僅解決開發產品貨不對板的問題，也要求開發商從拿地初期就必須從“速度優先”轉向“精工細作”，把房子的品質卷起，也讓購房群體，從押注未來買房變成可以檢驗當下的選擇。
市場經驗
對中鐵而言，現房銷售也有一定經驗了。
這次拿下福田梅林B405-0308宗地或許是志在必得。
在拿下B405-0308宗地之前，中鐵2023年拿下了寶中新安地塊A001-0212宗地，在將近8個月后迅速入市第一批預售房源，開盤去化僅約七成。
但很快在兩個月后，首批房源便清盤，并且去年9月加推的三單元，也已經全部實現去化。雖然現房銷售部分還未準備好，但以中鐵閱臻府推售的房源來看，有很大的市場接納度。
并且中鐵閱臻府剩余的現房銷售部分，也即將入市，對中鐵而言，在深圳續貨同樣是需要考慮的事情。
當房企拿地集中在頭部城市且深圳的市場被一次又一次驗證的時候，搶占地塊，持續打開深圳市場就成了必然。
其次，該宗地建筑高度小于100米，容積率為3.72，預計同樣也會建成低密度的高層住宅，且大戶型的豪宅定位。
而這很大概率會是梅林片區少有的住宅設計形態。
整個福田梅林片區開發地比較早，板塊基礎面貌比較老舊，很多商品房的樓齡不是接近20年就是已經超過20年，樓梯房和普通的居民樓是常見狀態，很少標志性的“豪宅”，也就位于梅林板塊西部有幾個典型的高端小區。
如萬澤云頂香蜜湖，棲棠映山，山語清暉小區等。
作為梅林片區十年來的首秀，這也是房企激烈舉牌的動力來源之一。
目前，梅林板塊的市場掛盤均價約6.1萬/平，B405-0308宗地附近二手房實際成交價格在5萬—6萬/平的區間。
如凱豐花園二期2025年10月30日成交一套73.59平戶型，成交總價約497萬，折合單價約67537元/㎡。
再如水木瀾山居，2025年9月18日成交一套89.31平米戶型，成交總622萬，折合單價約69646元/㎡。
所以，對中鐵而言，可售樓單價約51495.45元/㎡，不比拿下寶安新安地塊輕松，在產品上大概要做更多的加法。
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作者觀點，不代表格隆匯立場
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