深圳新房，又“溢價”了

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

如今仍然有底氣有信心的新房已經(jīng)不多，更別說位置地段還是屬于深圳非限購區(qū)域的項目。

賣7萬+/平的底氣

最近位于深圳龍崗坂田板塊的天安云谷里在短短幾個月連續(xù)調(diào)規(guī)后，終于獲批預(yù)售。

301118~542平純大戶型住宅，備案均價約77500元/㎡，單價區(qū)間約6.42萬—9.22萬/㎡

（其中一套542㎡大戶型備案單價約13.88萬/㎡）

這個價格一出，說實話，看得出開發(fā)商的底氣是十足的。

一方面，這個價格不僅是近幾年坂田除信義御瓏豪園最貴的，同時也直追龍華紅山、深圳南山赤灣板塊的新房價。就連最大戶型價格也是最貴的，超過了半個小目標，為7530萬。

另一方面，項目潛在巨量的供應(yīng)，但開發(fā)商也并未表現(xiàn)出后續(xù)去化的壓力。

項目總占地面積約76萬㎡，總建筑面積289萬㎡，共8個地塊分6期開發(fā)，總規(guī)劃占地面積約76萬㎡，總建筑面積約400萬㎡，總投資300億元人民幣，其中一二期已經(jīng)投入使用，三期的天安云谷里為純住宅，根據(jù)規(guī)劃建成后將誕生21棟住宅+2棟酒店+2棟公寓辦公，預(yù)計提供住宅5886套，保障房640套。

賣7萬+/平的底氣從哪里來？

很明顯，近距離靠近各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)給了項目底氣。

攤開地理版圖，項目近距離靠近華為總部基地、富士康總部基地、天安云谷產(chǎn)業(yè)園、寶能科技園等超級產(chǎn)業(yè)園，屬于整個坂田核心區(qū)域位置。

市場也把項目定義為深圳產(chǎn)城融合最大的項目，體量相當于華潤大沖的舊改規(guī)模。

而從市場過去的經(jīng)驗來看，只要近距有明確的產(chǎn)業(yè)，尤其是華為這樣的產(chǎn)業(yè)加持，就能給開發(fā)商很大的信心，就有自信賣出更貴的價格。

比如東莞的松山湖，華為進駐后，科創(chuàng)實力大增，片區(qū)內(nèi)的新房底氣也跟著大增，如曾經(jīng)的深業(yè)松湖云城、萬科松樾、中海松湖林語限價5萬—6.5萬左右一平。

就連二手房的底氣也到達空前。

目前松山湖的二手次新盤，包括深業(yè)松湖云城、中海松湖林語、華僑城松湖原岸以及新盤松湖潤府，現(xiàn)在均價基本也在4萬/㎡。

但區(qū)域價格的調(diào)整，很大一部分原因就是供過于求，有時候新房供應(yīng)太多了。

如東莞松山湖2021—2023年包括深業(yè)松湖云城，中海松湖林語，華僑城松湖原岸，金地青云境，華潤松湖潤府，萬科松越等項目累計供應(yīng)5011套住宅。

如果說，東莞的區(qū)域還不夠典型，視線拉回到深圳，深圳也有同樣的案例。

位于深圳南山赤灣板塊，2019年—2024年11月，待入市+在售項目就將近4000套住宅，隨著前海宸灣、金眾云山海、南山1978·半島擎峯、天健灣時代府等項目的入市，陸陸續(xù)續(xù)開啟調(diào)價模式，項目的折扣，一個比一個多。

所以，在過去的一年，無論是新房還是二手房，赤灣的項目都是深圳價格調(diào)整幅度明顯的區(qū)域之一。

試問在當下的環(huán)境，天安云谷接近六千套的巨量式的潛在供應(yīng)，哪個區(qū)域還扛得住？

7萬+/平，能否立得住？

但以溢價的姿態(tài)入市，項目的品質(zhì)是否匹配？

這才是當下購房群體關(guān)心的。

一方面，對當下的購房群體而言，項目不僅供應(yīng)巨量，周邊的二手房價格也是很大的考慮因素。

2021年9月曾經(jīng)日光的荷棠里，最近掛盤均價在6.1萬—6.6萬/平，2021年12月的聯(lián)發(fā)天境雅居掛盤連站穩(wěn)6萬/平都比較困難，基本報價都低于6萬/平，2023年12月入市的信義御瓏豪園最近三個月成交單價已經(jīng)不足7字頭，今年9月及10月分別成交一套約89平戶型，前者成交總價約565萬，單價約6.38萬/平，后者成交總價約600萬，單價約6.75萬/平。

與項目距離僅約600米的佳兆業(yè)城市廣場一期、三期、五期今年11月的歷史成交價格已經(jīng)不到5萬/㎡。如佳兆業(yè)城市廣場5期，今年11月3日成交一套 89.47平戶型，成交總價僅382.8萬，單價約4.28萬/平；

佳兆業(yè)城市廣場1期，今年10月27日成交一套89.6平戶型成交總價約408萬，單價約4.55萬/平；佳兆業(yè)城市廣場3期，今年11月11日成交一套79.17平戶型，成交總價351萬，單價約4.33萬/平。

另一方面，項目的品質(zhì)是否撐得住市場溢價。

以天安云谷里的推廣宣傳來看，是試圖向市場傳遞這是一個高端改善品質(zhì)的新房的。

但作為溢價的高端改善住宅，就意味著要接受市場更高品質(zhì)的要求和檢驗。

比如樓間距，外立面，車道，地下車庫，風雨連廊，私家花園，泳池，迎賓大堂，入戶大門，樓梯間等公區(qū)的裝飾材質(zhì)、色調(diào)、布局等。

再比如門窗，室內(nèi)裝潢用料，戶型通透性及采光性，外部景觀資源，社區(qū)純粹性等是否與7萬+/平的價格匹配。

那么項目能否撐得起7萬+/平的均價，非常考驗開發(fā)商交付的綜合品質(zhì)。

如同曾經(jīng)龍華上塘的金茂府，開盤以高于市場新房的溢價入市，665套124~510平大戶型入市，備案均價約108800元/㎡，單價區(qū)間約9.46萬—13.18萬/㎡，總價區(qū)間約1428萬～7337萬。

最終溢價部分項目通過在建筑工藝、園林景觀、戶型設(shè)計、裝修配置、科技應(yīng)用、物業(yè)服務(wù)以及小區(qū)養(yǎng)護等品質(zhì)方面的彌補，被市場慢慢接受。

即使在市場調(diào)節(jié)周期，同類住宅深度調(diào)整的背景下，價格也依舊挺在7萬—8萬/㎡。

這都取決于天安云谷里最終實際的交付情況。

以天安云谷里規(guī)劃來看，項目的容積率不低，達到6.99，最近的樓棟距離僅約18.55米，并且綠化覆蓋率僅40%，五棟住宅都是45-51層的超高。

高容積率，疊加超高層，居住舒適度上有一定程度的影。

其次項目舊改規(guī)模不小，分多期開發(fā)，周邊的國際學(xué)校、大型商業(yè)、多條地鐵等重點項目不是“在建中”就是在“規(guī)劃中”，配套的兌現(xiàn)需要一定周期。

而大體量的舊改往往改造完成需要5—10年，周圍施工周期及噪聲影響大概率會持續(xù)很長一段時間，且對開發(fā)商的資金實力也是一大考驗。

另外，項目的開發(fā)主體為深圳天安云城投資發(fā)展有限公司，但住宅開發(fā)經(jīng)驗少。

所以，天安云谷里需要交出什么樣的作品，才能被市場接受？

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作者觀點，不代表格隆匯立場