對11月全國70個大中城市新房價格指數(shù)進(jìn)行分析，可以看出，至少有39個城市價格指數(shù)表現(xiàn)積極向好。在當(dāng)前著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的新階段，對于此類積極信號更是需要積極挖掘和把握，以進(jìn)一步引導(dǎo)市場預(yù)期，更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場的向好發(fā)展。

評價標(biāo)準(zhǔn)和城市名單

“房價走勢積極向好”的定義，基于以下一種或多種特征：一是11月房價指數(shù)環(huán)比指標(biāo)為正增長；二是11月房價指數(shù)同比指標(biāo)為正增長；三是房價指數(shù)環(huán)比值雖下跌，但11月跌幅有所收窄，即房價指數(shù)環(huán)比曲線呈上揚(yáng)態(tài)勢。具體來看，結(jié)合這三個標(biāo)準(zhǔn)，全國70個城市中至少有39個城市符合。我們按城市分類進(jìn)行列舉。

三種房價的積極走勢

1、房價指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市

統(tǒng)計顯示，11月份全國70個城市新房價格指數(shù)環(huán)比正增長的城市至少有8個，包括：合肥、襄陽、南京、貴陽、沈陽、上海、重慶和揚(yáng)州。從分布上看，此類名單覆蓋了一二三線各線城市，進(jìn)一步說明各線中均有表現(xiàn)積極的城市。其中一線城市中，上海表現(xiàn)最好。二線城市中合肥、南京、貴陽、沈陽和重慶表現(xiàn)最好。三線城市中，襄陽和揚(yáng)州表現(xiàn)最好。我們認(rèn)為，對于此類房價保持環(huán)比正增長的城市，需要積極肯定。尤其是對于合肥、南京和重慶等城市，當(dāng)前房價表現(xiàn)不錯，說明此前經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整后具有較強(qiáng)修復(fù)能力。在此前杭州、成都、西安等城市領(lǐng)漲的基礎(chǔ)上，當(dāng)前此類城市成為房價上漲的典型省會城市。

2、房價指數(shù)同比漲幅為正的城市

同比指標(biāo)反映了累計的環(huán)比漲幅因素。統(tǒng)計顯示，11月份全國70城中包括上海、杭州、合肥、烏魯木齊和沈陽等5個城市新房價格指數(shù)保持同比正增長，漲幅分別為5.1%、3.0%、1.3%、0.8%和0.2%。從此類城市名單來看，房價同比上漲的城市主要集中在一二線城市中。其中，長三角3個城市入圍，即上海、杭州和合肥，也說明長三角城市成為近期房價最堅(jiān)挺的區(qū)域之一。同時烏魯木齊和沈陽也有積極的上漲態(tài)勢，說明此類城市有較強(qiáng)韌性。總結(jié)來看，上海、杭州和合肥的表現(xiàn)說明房價走勢與城市基本面密切相關(guān)，這要求各地在穩(wěn)房價中應(yīng)積極協(xié)調(diào)好“人、產(chǎn)、城”的關(guān)系。

3、房價指數(shù)環(huán)比指標(biāo)曲線上揚(yáng)的城市

統(tǒng)計顯示，11月份全國70城中至少有35個城市新房價格指數(shù)環(huán)比曲線出現(xiàn)上揚(yáng)，也即環(huán)比跌幅收窄或環(huán)比漲幅擴(kuò)大。從上揚(yáng)態(tài)勢的強(qiáng)弱排序來看，包括：襄陽、南京、貴陽、揚(yáng)州、銀川、西安、金華、南寧、錦州、蚌埠、天津、濟(jì)南、廣州、成都、安慶、遵義、合肥、青島、鄭州、溫州、九江、廈門、南昌、唐山、包頭、徐州、泉州、惠州、大連、武漢、西寧、牡丹江和岳陽。

從城市分類來看，二線城市中，房價指數(shù)環(huán)比指標(biāo)上揚(yáng)最明顯的城市包括：南京、貴陽和重慶。這三個城市的特征非常明顯，都屬于市場調(diào)整比較深度的城市，且基本面不錯。而從三線城市來看，包括襄陽、揚(yáng)州和湛江的表現(xiàn)不錯。其中襄陽最值得關(guān)注。10月份房價指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.8%，而到了11月份則變?yōu)?.3%。不僅實(shí)現(xiàn)了由負(fù)轉(zhuǎn)正，同時保持了較好的上揚(yáng)態(tài)勢。這對于其他三四線城市有較大啟發(fā)。尤其是一些老城區(qū)規(guī)模大、城鎮(zhèn)化潛力大的城市，其依然具有較強(qiáng)的市場消費(fèi)潛力。到了年底在購房市場積極營銷等推進(jìn)下，房價走勢有積極改善空間。

重視房價穩(wěn)定的重要性

我們認(rèn)為，在著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的新階段，必須重視房價工作的穩(wěn)定，尤其是對于一些房價改善的積極信號要善于捕捉，并做好宣傳和引導(dǎo)工作。

1、關(guān)注超跌后的積極修復(fù)態(tài)勢

從11月份全國70城房價指數(shù)的走向來看，至少說明了一種市場動向，即出現(xiàn)了“超跌后回調(diào)”的市場自我修復(fù)態(tài)勢。無論是一些二線城市還是三線城市，此前房價經(jīng)歷了一輪深度和持續(xù)時間長的調(diào)整，當(dāng)前具有回調(diào)的動力。這也說明房地產(chǎn)市場本身“傷筋未傷骨”，經(jīng)歷持續(xù)時間的調(diào)整，其具有積極復(fù)蘇的動力和基礎(chǔ)。尤其是年底置業(yè)需求積極釋放，進(jìn)一步說明各地潛在購房需求依然充足。

2、年底要在營銷方面奮進(jìn)

市場存在一些困難，但有利的形勢也客觀存在。到了年底，各地房企要積極圍繞中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，尤其是把握去庫存的導(dǎo)向，持續(xù)在營銷方面奮進(jìn)。今年總體購房政策為歷史最寬松，且年底隨著“以價換量”市場機(jī)制的引導(dǎo)，確實(shí)還是有一波購房需求在積極釋放，包括年底置業(yè)、學(xué)區(qū)房認(rèn)購等。地方政策與企業(yè)促銷的結(jié)合，將持續(xù)促進(jìn)各地年底積極提振銷售工作。

3、持續(xù)鞏固修復(fù)的市場

客觀來說，當(dāng)前房價的積極變化仍是結(jié)構(gòu)性的、尚需要大力穩(wěn)固。但至少出現(xiàn)了一個重要的特征，即價格超調(diào)后具有自動修復(fù)的基礎(chǔ)。同時各地要積極宣傳房價環(huán)比上漲、同比上漲以及房價走勢曲線上揚(yáng)等情況，以優(yōu)秀案例引導(dǎo)市場預(yù)期向好發(fā)展，在去庫存中真正促進(jìn)量價回穩(wěn)。（來源：易居研究院）